Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 297
Скачиваний: 2
Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов
Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).
ЧОД = ДВД - ОР, где
Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Операционные расходы принято делить на:
•условно-постоянные;
•условно-переменные, или эксплуатационные;
•расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
Налог на имущество
Страховые взносы
Платежи за земельный участок
Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
Коммунальные;
На текущие ремонтные работы;
Заработная плата обслуживающего персонала;
Налоги на заработную плату;
На рекламу и заключение договоров;
На управление;
Прочие расходы.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости. Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.
Расчет операционных расходов
№, п/п |
Показатели |
Величина показателя, (без учета НДС) руб. |
1. |
Условно-постоянные расходы, руб. в год: |
303 086,5 |
1.1. |
Налог на имущество, руб. в год - в Свердловской области составляет 2,0% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. 7 877 247,79 |
157544,95 |
1.2. |
Плата на землю, величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. 9 702 770,16 |
145541,55 |
2. |
Условно-переменные расходы, руб. в год: |
628 513 |
2.1. |
Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год. |
375 000 |
2.2. |
Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью. |
152 108 |
2.3 |
Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода. |
101 405 |
3 |
Резерв на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке) |
152 845 |
4. |
Итого: |
1 084 445 |
Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:
, где
- ставка капитализации;
- ставка доходности на собственный капитал;
- норма возврата капитала;
- доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.
В условиях российского рынка обычно представляется в виде:
, где
- безрисковая ставка дохода, %;
- премия за риск вложения в недвижимость, %;
- премия за низкую ликвидность недвижимости, %;
- премия за инвестиционный менеджмент, %.
В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) серии SU25079RMFS3 средневзвешенная цена 98,4451% от номинала, что соответствует доходности 7,67 % годовых).
Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:
, где
- индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Свердловская область);
- индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Московской область).
Средневзвешенный индекс риска Свердловской области = 0,2830;
Средневзвешенный индекс риска Московской области = 0,1830.
Премия за риск вложения в недвижимость будет равна:
Р1 =( 0,2830/0,1830-1)*7,67 = 4,19%
Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:
, где
- безрисковая ставка дохода, %
- срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).
Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.
Премия на низкую ликвидность будет равна: = 7,67 * 0,333 = 2,55 %
Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.
Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:
, где
- норма возврата капитала; - безрисковая ставка дохода, %;- срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))
sff (п, )- фактор фонда возмещения.
Таблица 23 - Расчет ставки капитализации
№, п/п |
Наименование |
Величина |
1. |
- безрисковая ставка, % |
7,67% |
2. |
-премия за риск вложения в недвижимость, % |
4,19% |
3. |
- премия на низкую ликвидность, % |
2,55% |
4. |
- премия за инвестиционный менеджмент, % |
2,50% |
5. |
- ставка доходности на собственный капитал, % |
16,91% |
6. |
Норма возврата капитала, % |
0,8355 |
- ставка капитализации для объекта оценки, %
=0,1691+0,008355= 0,1775 или 17,75%
Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
№, п/п |
Наименование показателя |
Величина |
1. |
Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2 |
588,8 |
2. |
Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год |
8 895 590 |
3. |
Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год ПВД |
7 811 145 |
4. |
Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД 2,5 |
195 278,6 |
5. |
Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД1 |
78 111,45 |
6. |
Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год |
8 895 590 |
7. |
Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год |
1 084 445 |
8. |
Чистый операционный доход, руб. в год |
7 811 145 |
9. |
Ставка капитализации,% |
17,75 |
10. |
Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб. |
44 006 451 |
стоимость здания общей площадью 1500 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург ул. Пушкина д.8., определенная оценщиком по состоянию на дату оценки, с учетом принятых при проведении оценки объекта оценки допущений, с учетом округления, составляет:
44 006 000 |
Сорок четыре миллиона шесть тысяч рублей без учета НДС |
Согласование результатов оценки
Согласование результатов оценки объекта оценки
В соответствии с п. 25 ФСО №1, и для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляют согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.
В случае использования нескольких подходов к оценке выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода, находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода.
В нижеследующей таблице представлена статистика о возможных уровнях существенности расчета стоимости типичных объектов недвижимости (здания, помещения, земельные участки). Из нее следует, что первым и вторым критериями, влияющими на диапазоны стоимости, являются: оборачиваемость объектов (частота сделок), а также развитость рынка.
Характеристика развитости рынка:
• низкая – депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров;
• средняя – региональные центры;
• высокая – города-миллионники, крупные городские агломерации.
Характеристика оборачиваемости объектов:
• низкая – крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками;
• средняя – коммерческая недвижимость среднего масштаба;
• высокая – стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба.
Качество модели является интегральным показателем, зависящим от следующих основных аспектов:
• качества исходной информации по параметрам расчета – информация может быть фактической (например, площадь объекта по данным документов технического учета), оценочной (например, среднее значение операционных расходов по аналитическим данным для объектов подобного класса) и прогнозной.
Величина данного показателя определяется Оценщиком экспертно на основе анализа указанных качественных показателей. Проведенный анализ показывает, что в большинстве случаев значение показателя «качество модели» лежит в диапазоне 0,8 – 1,2.
Таблица 11.2
Подход к оценке |
Параметр |
---|---|
затратный |
• земельный участок – цены объектов-аналогов, корректировки; • затраты на замещение (воспроизводство) – удельные затраты на строительство объекта-аналога, корректировки, прибыль предпринимателя; • износы и устаревания. |
сравнительный |
• цены объектов-аналогов; • корректировки. |
доходный |
• ставка арендной платы объектов-аналогов; • корректировки; • составляющие затрат (коммунальные услуги, налоги, управление и пр.); • темпы изменения показателей в течение времени; • ставка дисконтирования и коэффициент капитализации |