ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1778
Скачиваний: 1
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.
Согласно ч. 2 и 3 комментируемой статьи перечень представляемых документов, напомним, является закрытым. Вместе с тем п. 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривает представление дополнительных документов.
Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на странице 1 этой формы. Что касается перечня документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать "закрытым".
Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.
Однако ЖК РФ относит определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать такой порядок.
В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жилья, обозначаемыми в комментируемой статье в качестве потенциальных заявителей, упоминается арендатор жилого помещения. И это понятно, поскольку юридические лица могут арендовать жилье, используя его для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Указанный документ таким образом восполняет пробел комментируемой статьи.
Обозначение в форме заявления договора найма (на странице 2: "Прошу разрешить...") не согласуется с положениями комментируемой статьи, согласно которым "уполномоченным" наймодателем может быть наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма (п. 5 ч. 2).
3. В комментируемой статье отсутствуют следующие довольно серьезные позиции:
переустройство и перепланировка жилого помещения производятся с целью благоустройства помещения;
такие работы должны учитывать соответствующие строительные нормы и правила;
такие работы не должны нарушать права и законные интересы иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК РФ).
Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
В соответствии с действующими Правилами пользования жилыми помещениями переустройство и перепланировка жилого помещения могут производиться только в указанных выше целях.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
4. Целесообразно обозначить нанимателя жилого помещения в качестве самостоятельного заявителя. Тем самым будет реализована норма ст. 678 ГК РФ, которая "адресует" содержащее в ней положение о переустройстве и реконструкции нанимателю жилого помещения и правила которой применимы к договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).
Обязательным условием обращения нанимателя жилого помещения по договору социального найма (в качестве уполномоченного наймодателем) является письменное согласие всех членов его семьи на переустройство и (или) перепланировку. Таким образом, если нет согласия хотя бы одного члена семьи (в том числе и временно отсутствующего), то в переустройстве и (или) перепланировке будет отказано.
Однако если в случае отказа соответствующего органа наниматель вправе обратиться в суд, то при отказе от переустройства или перепланировки со стороны членов семьи он такой возможности не имеет.
5. В г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы" (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства Москвы от 15.11.2005 N 883-ПП) <1>.
--------------------------------
<1> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 13, 67.
Согласование переустройства или перепланировки возложено на Государственную жилищную инспекцию г. Москвы (Мосжилинспекцию), которая также осуществляет:
разрешение переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в жилых домах, являющихся собственностью города Москвы;
надзор за соблюдением установленных правил производства ремонтно-строительных работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в жилых домах;
организацию приемки завершенного переустройства и (или) перепланировки помещений в жилых домах с оформлением соответствующих актов;
согласование ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок жилых и нежилых помещений в жилых домах, если они не нарушают права и законные интересы граждан либо не создают угрозу их жизни и здоровью.
Утвержден Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы, требования которого обязательны для:
физических и юридических лиц, владеющих помещениями в жилых домах на праве собственности, найма, аренды, пользования;
юридических и физических лиц, осуществляющих управление жилыми домами, проектирование переустройства и (или) перепланировки и ремонтно-строительные работы;
должностных лиц органов исполнительной власти города Москвы.
Нарушение требований Регламента влечет административную ответственность, установленную:
Законом города Москвы от 20.12.1995 N 26 "Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда" <1>;
--------------------------------
<1> Ведомости Московской Думы. 1996. N 2.
Законом города Москвы от 03.07.2002 N 38 "О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы" <2> (по расположенным в жилых домах объектам нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы).
--------------------------------
<2> Ведомости Московской городской Думы. 2002. N 8 (ст. 164).
Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, а также самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут также ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях.
В случае, если при переустройстве и (или) перепланировке помещений, выполненных в соответствии с согласованной проектной документацией, был причинен ущерб помещениям и (или) имуществу граждан и юридических лиц, виновные несут ответственность в соответствии с законодательством.
В достаточно полном объеме решены вопросы согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах; определена общая продолжительность работ, которая не может превышать четырех месяцев, если иное не предусмотрено распоряжением Мосжилинспекции; обозначены обязанности исполнителя работ. Так, исполнитель обязан вести производство работ в соответствии с:
разрешительной и проектной документацией;
установленными сроками и режимом производства работ;
правилами и нормами производства и приемки работ;
указаниями технического надзора заказчика и (или) авторского надзора проектной организации;
указаниями (предписаниями) контрольных органов.
Контроль соблюдения норм и правил производства ремонтно-строительных работ обеспечивается инспекцией с учетом их характера, обусловленного технической документацией, и уровня технологической дисциплины, путем проверки соответствия работ требованиям нормативно-технических документов и должен охватывать все стадии технологического цикла производства работ на объекте.
Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах оформляется актом (приложение к Регламенту) комиссии в составе заявителя и представителей:
Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
территориального органа исполнительной власти (управы района);
управляющего жилым домом;
разработчика проекта (авторского надзора);
исполнителя (производителя работ).
Персональный состав комиссии предварительно согласовывается с территориальным органом исполнительной власти г. Москвы и утверждается в порядке, установленном Мосжилинспекцией.
Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 27
1. В комментируемой статье изложены случаи отказа в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения. Отказ должен быть обоснованным. Решение об отказе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
2. Переустройство и перепланировка жилых помещений не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме (см. комментарий к ст. 26).
Таким образом, одним из оснований отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки является возможное ухудшение условий проживания иных граждан (в доме, квартире).
3. Как и в нормах п. п. 1 и 2 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ (где говорится об отказе в переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, см. комментарий к ней), так и в п. п. 1 и 2 ч. 1 комментируемой статьи речь идет об отказе в рассмотрении вопросов о переустройстве и перепланировке, а не об отказе в самом производстве работ. Очевидно, в первом случае заявителю предлагают представить весь пакет документов, а во втором - обратиться в надлежащий орган.
Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 28
Акт приемочной комиссии, который подтверждает завершение переустройства или перепланировки, направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Это необходимо, чтобы внести соответствующие изменения в инвентаризационные документы.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Комментарий к статье 29
1. Комментируемая статья устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными согласно ч. 1 являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК РФ оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
2. Последствием самовольного переустройства и (или) перепланировки ст. 29 называет расторжение договора социального найма жилого помещения. Что касается собственников жилья, то в комментируемой статье речь фактически идет о принудительном изъятии жилья (и продаже его с публичных торгов). Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает (о принудительном изъятии см. п. 5 комментария к настоящей статье).
3. Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести жилье, самовольно переустроенное или перепланированное, в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. В случае невыполнения этого требования суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 комментируемой статьи.
Положения о принудительном изъятии жилья в установленных случаях применяются и к новому собственнику жилого помещения (ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах - п. 1 ч. 5), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 договору.
4. Следует отметить, что законодатель не устанавливает последствий расторжения договора социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это расценивается как определенное нарушение состояния жилья (т.е. в какой-то степени повреждение); таким образом, в данном случае допустимо применять положение ст. 83 ЖК РФ и, как следствие, выселение без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ).
5. Нормы комментируемой статьи сформулированы с привлечением правил ст. 293 ГК РФ. Согласно ч. 4 суд может сохранить жилье в переустроенном состоянии, если права и законные интересы граждан не нарушены, угрозы их жизни и здоровью нет. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (перечень является закрытым и, как видим, случаев переустройства и перепланировки не содержит). При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
Вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением (см. ст. 293 ГК РФ). Положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит.
Таким образом, реализация п. 1 ч. 5 ст. 29 возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае самовольного переустройства.
Решение о принудительном изъятии жилья принимается только судом, но по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ, например, если происходит разрушение жилого помещения, причиной которого явилось переустройство жилья. И, конечно, в данном случае неважно, было ли оно самовольным либо произведено с соблюдением необходимых формальностей.
Таким образом, само по себе самовольное переустройство не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения.
6. Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 комментируемой статьи, тем более в отношении нового собственника жилого помещения. Применение в данном случае правил ст. 293 ГК РФ недопустимо, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: использованием жилья не по назначению; нарушением прав и интересов соседей; бесхозяйственным обращением с жильем.
То же касается собственника - наймодателя жилого помещения.
Следует отметить сомнительность ситуации, когда речь идет о применении норм ч. 5 и 6 данной статьи к муниципальному жилью. Реализация этих норм ставит орган местного самоуправления одновременно в положение и истца, и ответчика.