ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1077
Скачиваний: 1
пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, а также соседей;
при пользовании жилым помещением должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства Российской Федерации;
пользование жилым помещением должно осуществляться в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, установленными Правительством Российской Федерации.
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения
Комментарий к статье 18
Комментируемая статья устанавливает, что право собственности и иные вещные права субъектов правоотношений на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также ЖК РФ.
Если законом предусмотрена обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на жилые помещения, то такие права возникают только с момента осуществления государственной регистрации.
Статья 19. Жилищный фонд
Комментарий к статье 19
Комментируемая статья содержит понятие и определяет разновидности жилищных фондов в Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 19 ЖК РФ под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Аналогичное по сути определение жилищного фонда содержалось в ранее действовавшем ЖК РСФСР.
Согласно ст. 4 старого Кодекса находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.
Статья 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г., 6 мая 2003 г., 22 августа 2004 г.) определяет жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает виды жилищных фондов в Российской Федерации. К ним относятся:
частный жилищный фонд;
государственный жилищный фонд;
муниципальный жилищный фонд.
Под частным жилищным фондом в ЖК РФ понимается совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц.
Государственный жилищный фонд определяется как совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации) и субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации.
Муниципальный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Ранее действовавший ЖК РСФСР устанавливал иную классификацию жилищных фондов. Согласно ст. 5 ЖК РСФСР выделялись следующие виды жилищных фондов:
государственный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству);
общественный жилищный фонд (т.е. жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям);
фонд жилищно-строительных кооперативов (т.е. жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам);
индивидуальный жилищный фонд (т.е. жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан).
Иная классификация жилищных фондов Российской Федерации содержится в Федеральном законе "Об основах федеральной жилищной политики". В статье 7 этого Закона жилищный фонд подразделяется на четыре разновидности, среди которых:
частный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц);
государственный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации);
муниципальный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности различных муниципальных образований);
общественный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности общественных объединений).
До принятия ЖК РФ шли сложные дискуссии о наиболее правомерной классификации жилищных фондов в Российской Федерации. При выработке новых вариантов классификации жилищных фондов за основу брались классификации ЖК РСФСР, Закона об основах федеральной жилищной политики и т.д. Наиболее лаконичной и юридически обоснованной классификацией оказалась классификация жилищных фондов "по принадлежности".
В соответствии с этой классификацией жилищные фонды подразделялись на виды по аналогии с видами права собственности. Напомним, что и Конституция Российской Федерации, и ГК РФ установили, что в России существует три вида собственности - государственная, муниципальная и частная. Именно по нахождению жилого помещения в одной из этих разновидностей собственности жилищные фонды и были справедливо классифицированы на государственный, муниципальный и частный.
Данная классификация существовала лишь в теории жилищного права, но законодатель при разработке проекта ЖК РФ принял ее за основу и придал ей характер легальной классификации жилищных фондов в Российской Федерации.
Помимо классификации "по принадлежности" ЖК РФ подразделяет жилищные фонды еще и по признаку назначения. Это новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты не уделяли достаточного внимания этой классификации жилищных фондов.
Классификации "по назначению" также встречались только в теории. Причем, как правило, они смешивались в единое целое с классификациями "по принадлежности".
Новый ЖК РФ придал самостоятельность каждой из этих классификаций. Таким образом, согласно п. 3 комментируемой статьи жилищные фонды подразделяются "по назначению" на следующие виды:
жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются гражданами - собственниками данных помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками данных помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде, которые используются собственниками данных помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования либо предоставлены собственниками данных помещений на основе договора аренды или иного договора юридическим лицам во владение и (или) пользование.
Согласно п. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд в Российской Федерации подлежит государственному учету. Порядок учета жилищного фонда определяется Правительством Российской Федерации.
При проведении государственного учета жилищного фонда должен проводиться технический учет жилищного фонда, в рамках которого проводятся техническая инвентаризация и паспортизация (с оформлением технического паспорта жилого помещения - информационно-технического документа, содержащего техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям).
Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям
Комментарий к статье 20
Данная статья определяет порядок осуществления государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилых помещений требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности, осуществляется специально уполномоченными федеральными государственными органами, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положениями федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.
Статья 21. Страхование жилых помещений
Комментарий к статье 21
Комментируемая статья устанавливает, что жилые помещения могут быть застрахованы в порядке добровольного имущественного страхования. Обязательного страхования жилых помещений ЖК РФ не предусматривает.
Глава 3. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 22
Статья 22 ЖК РФ устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые и перевода нежилых помещений в жилые.
Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое и перевод нежилого помещения в жилое производится с учетом требований, установленных ЖК РФ, а также законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
В пункте 2 ст. 22 содержатся обстоятельства, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. К таким обстоятельствам относятся следующие:
доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения либо иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Для перевода жилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, в нежилые предусмотрено дополнительное условие. Такие помещения должны располагаться только на первых этажах многоквартирных жилых домов.
Перевод в нежилые помещения жилых помещений, расположенных выше первого этажа, допускается лишь в том случае, если под таким помещением расположены только нежилые помещения.
Пункт 4 комментируемой статьи определил обстоятельства, при наличии которых не допускается обратный процесс, т.е. перевод нежилого помещения в жилое. К этим обстоятельствам относятся следующие:
нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям;
право собственности на нежилое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Комментарий к статье 23
Комментируемая статья устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий, предусмотренных ст. 22 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления.
Пункт 2 комментируемой статьи установил, что для перевода жилого помещения в нежилое или перевода нежилого помещения в жилое (далее - перевод) собственник помещения представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения следующие документы:
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).
Соответствующий орган местного самоуправления не вправе требовать представления иных документов, не предусмотренных комментируемым пунктом.
После принятия перечисленных документов соответствующий орган местного самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе, расписку в получении документов.
В соответствии с п. 4 ст. 23 ЖК РФ орган местного самоуправления рассматривает заявление и представленные документы и не позднее сорока пяти календарных дней со дня их представления заявителем принимает решение о переводе или об отказе в переводе.
Пункт 5 комментируемой статьи установил порядок действий органа местного самоуправления в случае принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое. Орган, принявший такое решение, обязан:
не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия положительного решения о переводе выдать либо направить по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о переводе (форма документа утверждается Правительством Российской Федерации);
одновременно с выдачей (направлением) соответствующего документа заявителю проинформировать собственников прилегающих помещений о принятии положительного решения о переводе.