ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 2071
Скачиваний: 1
Договор найма может заключаться максимум на пять лет. При этом смена собственника на занимаемое жилое помещение по договору найма не влечет расторжения договора или изменения договора найма такого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма;
2) договора безвозмездного пользования.
В соответствии со статьей 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
ГК РФ предусматривает одним из оснований для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования использование вещи ссудополучателем не в соответствии с договором или назначением вещи. Исходя из назначения жилого помещения, договор безвозмездного пользования жилым помещением заключается для проживания ссудополучателя.
По своей сути такой договор близок к договору аренды, к примеру, положения о сроках договора, об обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора в ГК РФ применяются из статей, посвященных договору аренды. Однако существенным отличием договора безвозмездного пользования от договора аренды является безвозмездность первого. Но следует иметь в виду, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ). На этом основании собственник жилого помещения при прекращении договора безвозмездного пользования вправе потребовать от ссудополучателя проведения ремонта как самого помещения, так и находящегося в нем имущества и оборудования, если их состояние ухудшилось;
3) на ином законном основании.
Известно, что любой собственник может поселить в своем жилом помещении с согласия остальных членов семьи, проживающих вместе с ним, любого гражданина на правах гостя. Единственным требованием к такому гостю от органов власти может быть временная регистрация по месту пребывания, если это гражданин РФ, прибывший из другого субъекта РФ, либо вид на жительство (временная регистрация) по месту пребывания - жилого помещения собственника, если это иностранный гражданин.
Настоящий Кодекс расширяет возможности собственника жилого помещения, желающего поселить в нем граждан. Можно полагать, что иные законные основания могут быть предусмотрены нормативными правовыми актами не только государственной власти, но субъектов РФ и органов местного самоуправления, принятыми не в противоречии с настоящим Кодексом и ГК РФ.
3. Собственность - это не только благо, но и бремя.
Собственник жилого помещения несет бремя финансовых расходов по содержанию своего имущества. Он должен производить капитальный и текущий ремонт своего жилого помещения и оборудования в нем, а также участвовать в ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома (коммунальной квартиры). Под общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире понимаются помещения в такой квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ), включая оборудование таких помещений. Перечень общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности, указан в статье 36 настоящего Кодекса.
Собственник жилого помещения также должен своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, несет расходы по страхованию, охране, регистрации, специальному (санитарному, техническому и др.) осмотру, налогам на недвижимость и т.д.
В случаях, установленных законом, часть расходов по содержанию жилого помещения собственник такого помещения может переложить на других лиц. Так, по договору найма жилого помещения капитальный ремонт должен осуществлять наймодатель - собственник, однако текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя (ст. 681 ГК РФ), если иное не установлено договором найма такого помещения.
4. Данный пункт настоящей статьи более полно раскрывает обязанность собственника жилого помещения нести бремя по его содержанию. ЖК РФ обязывает собственника:
- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.
ЖК РФ подразумевает использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Любое использование жилого помещения не по назначению, установленному настоящим Кодексом, является бесхозяйственным обращением с ним. А именно: несоблюдение требований настоящего Кодекса по содержанию жилого помещения, невыполнение текущего и капитального ремонта как самого жилого помещения, так и мест общего пользования в многоквартирном доме (коммунальной квартире), капитального и текущего ремонта оборудования жилого помещения и многоквартирного дома (коммунальной квартиры), несоблюдение санитарных и технических норм, правил пожарной безопасности, использование жилого помещения под промышленные производства и т.д.;
- соблюдать законные права и интересы соседей.
Под нарушением прав и интересов соседей следует понимать не только нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание, но прежде всего такие нарушения, которые связаны непосредственно с жилым помещением: это могут быть нарушения прав и интересов соседей незаконными перепланировкой, переоборудованием жилого помещения, ремонтными работами, влекущими нарушение обеспечения жилья соседей коммунальными услугами, и др.;
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливаются Правительством РФ; смотрите комментарий к статье 17 настоящего Кодекса).
Положения статьи 293 ГК РФ устанавливают, что, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Комментарий к статье 31
1. ЖК РФ относит к членам семьи собственника жилого помещения следующих лиц, совместно проживающих с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении:
- его супруга;
- его родителей (в том числе усыновителей в соответствии со статьей 2 СК РФ);
- его детей (в том числе усыновленных в соответствии со статьей 2 СК РФ).
Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях - иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Непосредственно членами семьи собственника они не являются, такие лица обладают лишь правом пользования жилым помещением наравне с членами семьи.
2. Подразумевается, что члены семьи собственника вселены в жилое помещение собственника на основании его заявления и постоянно зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом члены семьи собственника, постоянно зарегистрированные в его жилом помещении, обладают только правом пользования таким жилым помещением, пусть и наравне с собственником, но они не могут в силу закона распоряжаться имуществом - жилым помещением собственника. Право пользования предполагает право потребления имущества в границах, определенных его назначением, установленным законом. Иными словами, члены семьи собственника вправе только проживать в таком жилом помещении, обеспечивая его сохранность. Если нарушаются права пользования членов семьи собственника, они имеют возможность защитить свои права и требовать устранения нарушений их прав, в том числе и от собственника. В частности, члены семьи собственника могут подать в суд исковое требование о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, в котором они постоянно зарегистрированы, к собственнику помещения, в случае если он препятствует им в проживании в таком помещении.
3. Право пользования жилым помещением порождает не только благо, но и обязанность. Настоящий Кодекс определил обязанность дееспособных членов семьи собственника жилого помещения нести солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
По общему правилу дееспособными гражданами являются лица, достигшие совершеннолетия - восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). Могут быть признаны дееспособными до наступления совершеннолетия граждане, вступившие в брак до достижения ими восемнадцати лет, с момента вступления в брак. СК РФ определяет возможность вступить в брак с шестнадцати лет при наличии уважительных причин по разрешению органов местного самоуправления.
Несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, может быть объявлен полностью дееспособным по решению органов опеки и попечительства (при согласии обоих родителей, усыновителей, попечителей) либо по решению суда (в отсутствии такого согласия), если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Обязательством, вытекающим из пользования жилым помещением, являются бремя по содержанию жилого помещения, обеспечивающему его сохранность, использование его по назначению, уплата наравне с собственником коммунальных платежей, соблюдение прав и интересов соседей и прочее.
4. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, изменились радикальным образом.
Раньше, если гражданин был вселен и зарегистрирован в жилом помещении как член семьи, у него было не ограниченное ничем право пользования жилым помещением. Он имел такие же права, и, когда он становился бывшим членом семьи собственника, выселить его было невозможно. Продать квартиру можно было только с обременением в виде бывших членов семьи. Как правило, такие квартиры никто не покупал, то есть собственник никак не мог избавиться от нежелательных бывших членов семьи, поскольку ранее в ГК РФ была норма, устанавливающая, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
С 1 января 2005 года переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 статьи 292 ГК РФ в редакции ФЗ от 30 декабря 2004 года "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации").
Настоящей статьей сказано: если собственника и члена его семьи (лица, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи) перестали связывать семейные отношения (к примеру, в результате развода, лишения родительских прав и др.), то право пользования жилым помещением не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними.
Однако нужно учесть некоторые ограничения в применении данного положения.
Во-первых, если собственником жилого помещения является один из супругов (помещение зарегистрировано на его имя), а такое помещение приобретено в период брака, то в случае отсутствия брачного контракта между супругами жилое помещение является совместно нажитым имуществом супругов и соответственно их общей собственностью независимо от того, на чье имя оно зарегистрировано.
В соответствии с СК РФ (гл. 7) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Кроме того, право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Раздел имущества может быть произведен по требованию любого из супругов добровольно - путем соглашения либо в принудительном порядке - через суд.
Не подлежит разделу имущество, принадлежавшее каждому супругу до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (к ним относится и приватизация) (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Вместе с тем и такое имущество может быть признано совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
При разделе имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
На основании вышеизложенного бывший член семьи собственника жилого помещения, являющегося совместно нажитым имуществом в период брака, может подать в суд иск о разделе имущества к супругу, на чье имя зарегистрировано спорное помещение.