ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.11.2020
Просмотров: 4034
Скачиваний: 15
236
502. Классовый характер имущественного найма.
Среди свободных римских граждан очень
рано появилась резкая имущественная дифференциация. Наряду с крупными помещиками,
обладавшими огромными латифундиями и обрабатывавшими их трудом множества рабов,
образовалась многочисленная прослойка бедных крестьян, свободных, но малоземельных или
вовсе безземельных. Эти безземельные и малоземельные крестьяне были вынуждены снимать у
рабовладельца-помещика небольшие клочки земли (parcellae) для обработки. С другой стороны, в
городах было много бедняков, не имевших собственных домов и нанимавших себе у богатых
домовладельцев жилище. Экономическое соотношение наймодателей и нанимателей приводило к
соответствующему умалению прав нанимателя: его экономическая зависимость от наймодателя
сказалась, между прочим, в том, что наниматель вещи, в частности, земельного участка, не
признавался в Риме владельцем и не пользовался самостоятельной защитой против всякого рода
самовольных посягательств на его землю и хозяйство (п. 179). Отразить такие самовольные
нарушения обладания снятым земельным участком наниматель мог только через посредство
сдатчика, на имя которого считался обладающим данным участком наниматель. Легко понять, как
возрастала в силу этого зависимость нанимателя от сдатчика, и без того дававшая себя знать.
503. Предмет договора.
Предметом
locatio-conductio rei могли быть вещи и движимые и
недвижимые; но из движимых вещей — только такие, которые не принадлежат к числу
потребляемых, так как иначе была бы не исполнима обязанность нанимателя возвратить по
окончании найма ту самую вещь, какая была получена по договору. Не обязательно было, чтобы
наймодатель, был собственником сдаваемой вещи: можно было отдать внаймы и чужую вещь.
В Дигестах Павел рассказывает такой казус. Одно лицо сдало другому не принадлежащее
первому здание за 50; наниматель пересдал его третьему лицу за 60; (о поднайме — см. п. 506);
собственник здания не соглашается на проживание в нем этого третьего лица и требует его
выселения. По поводу этого казуса римский юрист говорит, что поскольку выселение третьего
лица приведет к ответственности перед ним нанимателя, последнему придется потерять сумму 60,
за которую был сдан дом; в этой сумме наниматель предъявит иск к первому лицу, сдавшему
внаймы чужую вещь (D. 19. 2. 7).
Из этого решения Павла видно, что принципиальный вопрос о действительности договора сдачи
в наем не принадлежащей наймодателю вещи сомнений не вызывает; все рассуждения юриста
ведется в такой плоскости, что,
поскольку сдающий чужую вещь не может обеспечить
нанимателю беспрепятственное пользование вещью, он должен возместить ущерб, понесенный
нанимателем от нарушения договора.
Помимо вещей в подлинном смысле, или вещей телесных, в качестве предмета договора найма
в источниках упоминаются и некоторые права, например, узуфрукт (D. 7. 1.12. 2), так называемые
нетелесные вещи, res incor-porales.
Вознаграждение за пользование (наемная плата) нормально должно определяться в денежном
выражении; только в договорах сельскохозяйственной аренды допускается определять арендную
плату в натуре (известное количество продуктов, в частности — известная доля урожая), откуда
такие арендаторы получили и наименование — coloni partiarii, арендаторы из доли, арендаторы-
дольщики (D. 19. 2. 25.6). Если в других случаях лицо, получающее вещь в пользование,
принимало на себя обязательство дать за это в пользование другую вещь и т.п., то такой договор
не считался за locatio-conductio, а рассматривался в качестве своеобразного договора (D. 19. 5. 5.
2).
Срок не является необходимым элементом договора locatio-conductio rei: возможно
предоставление вещи в пользование на неопределенный срок, и тогда договор в любое время
может быть прекращен по заявлению каждой стороны.
504. Обязанности наймодателя.
На наймодателе лежит обязанность предоставить нанимателю
пользование нанятой вещью (или вещью и плодами от нее) — uti, frui, licere praestare. Вместе с
вещью должны быть переданы и принадлежности к ней (например, при сдаче земельного участка
обычный инвентарь: quae soleat instrument! nomine conductor! praestare) (D. 19. 2.19. 2).
Вещь должна быть предоставлена своевременно. Несоблюдение этой обязанности дает
нанимателю право отступиться от договора. В Дигестах дается такой казус.
Снят земельный участок на пять лет; в течение первого года наниматель не был допущен к
пользованию участком; за нанимателем признается право отказаться от договора, хотя бы в
237
дальнейшем наймодатель и был готов предоставить участок нанимателю. Это право нанимателя
мотивируется тем, что, не получив нанятого участка, он, вероятно, снял другой, так что, если бы
наймодатель мог настаивать на соблюдении договора, нанимателю пришлось бы платить
арендную плату за два участка, а для этого нет оснований (sera est enim patientia fruendi, quae
offertur eo tempore, quo frui colonus aliis rebus illigatus non potest, т.е. запоздалым является
предоставление пользования, предлагаемое тогда, когда наниматель уже вступил в другой договор
и не может брать в пользование данный участок — D. 19. 2. 24. 4).
Своевременность предоставления понимается, конечно, в жизненно разумных границах; так,
если в приведенном примере с пятилетней арендой наймодатель предоставил пользование
участком с опозданием на несколько дней, такая просрочка не оправдывает отказа нанимателя от
договора.
Обязанность наимодателя предоставить нанимателю вещь в пользование не исчерпывается
однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель обязан
в течение всего срока найма
обеспечить нанимателю возможность с покойного и соответствующего договору пользования
вещью.
Для этого наймодатель должен производить необходимый ремонт отданной внаем вещи,
чтобы поддерживать ее в течение всего срока договора в годном для пользования состоянии,
устранять препятствия, которые может встретить с чьей-либо стороны наниматель и т. п.
Ex conducto actio conductori datur. Competit autem ex his causis fere: ut puta si re quam conduxit
frui ei non liceat (forte quia possessio ei aut totius agri aut partis non praestatur, aut villa non
reficitur vel stabulum vel ubi greges eius stare oporteat) vel si quid in lege conductionis convenit, si
hoc non praestatur, ex conducto agetur (D. 19.2.15.1). -
Нанимателю дается actio conduct!.
Этот иск он получает почти только по следующим основаниям: например, если для него ока-
зывается не возможным пользование (быть может, потому, что ему не предоставляется
владение всем участком или частью его, либо если не ремонтируется дом, стойло или то
место, где ему нужно разместить стадо); тем же иском может воспользоваться
наниматель и в том случае, если ему не предоставляется то, что специально предусмотрено
содержанием договора.
Если предоставленная в пользование вещь оказывается непригодной для пользования или, по
крайней мере, это пользование не дает всего того хозяйственного эффекта, какое наниматель с
достаточным основанием рассчитывал от него получить, то, как видно из приведенных в
источниках казусов, применялись принципы, аналогичные тем, на которых строилась ответствен-
ность продавца за недостатки проданной вещи. Так, если нанимателю при заключении договора
были известны или должны были быть известны недостатки нанятой вещи, наймодатель не несет
ответственности; договор сохраняет свою силу. Например, наниматель снял vitiosas aedes, здание,
находящееся в неисправном состоянии; по словам Ульпиана, такие наниматели habent quod sibi
imputent (имеют, за что им нужно винить себя) (D. 39. 2. 13. б). С другой стороны, знание или
незнание о недостатках вещи самого наимодателя может иметь значение для определения
характера последствий предоставления вещи с пороками, но не оправдывает наимодателя. Напри-
мер, берут внаймы винные бочки, которые оказываются худыми, и вино вытекает; наймодатель
отвечает за это даже в том случае, если он сам не знал об этом недостатке бочек (пес ignorantia eius
erit excusatio, его незнание не послужит для него извинением); иное дело, если сдается в аренду
пастбище, а на нем выросла вредная трава и скот нанимателя погиб или ухудшился: наймодатель
обязан возместить нанимателю quod interest (в размере его интереса), если наймодателю были
известны свойства травы на сданном пастбище; но если он сам не знал о вредных свойствах
травы, он только теряет право на получение наемной платы (D. 19. 2.19. 1).
Ответственность наимодателя за недостатки сданной внаймы вещи выражается в возмещении
всего интереса нанимателя в тех случаях, когда вещь оказывается непригодной для пользования
по тому назначению, какое имелось в виду договором. Однако возможно в этих случаях и иное
последствие, а именно: нанимателю принадлежит право отказаться от договора. Если пользо-
вание вещью возможно, но с меньшим хозяйственным эффектом и удобствами, наниматель может
с помощью actio conducti требовать снижения наемной платы (D. 19.2.25.2;27.рг.).
Наймодатель отвечает за всякую вину (omnis culpa): ubi utriusque utilitas vertitur, ut in empto, ut
238
in locate... et dolus et culpa praestatur (в таких договорах, которые направлены на удовлетворение
интересов обеих сторон, как в договоре купли, найма... имеет место ответственность и за dolus и за
culpa) (D. 13. 6. 5. 2 i. f.).
Наймодатель, нарушающий договор, обязан возместить нанимателю весь ущерб, который он
терпит от этого, включая и lucrum, т.е. ту выгоду, которую должен был получить от этого договора
наниматель (quanti eius interfuit frui, in quo etiam lucrum eius continebitur) (D. 19. 2. 33).
Если невозможность, пользования вещью для нанимателя наступает без вины в том
наймодателя, он не несет за это ответственности перед нанимателем, но и не имеет права
требовать наемную плату за то время, пока пользование вещью было невозможно по такой
случайной причине (D. 19. 2. 33). Из этого можно сделать вывод, что риск в данном случае лежит
на наймодателе: periculum est locatoris.
Наймодатель обязан также платить за отданную внаймы вещь всякого рода публичные
повинности, налоги и пр. (D. 43. 10. 1 unica. 3).
505. Обязанности нанимателя.
Наниматель обязан платить наймодателю за пользование
вещью условленную наемную плату пропорционально времени пользования. По общему правилу
наемная плата вносилась по истечении соответствующего промежутка времени (postnumerando);
при наличии специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься и вперед
(praenumerando). Если наниматель внес наемную плату вперед, а пользование в течение всего
периода, за который внесена наемная плата, оказалось невозможным не по вине нанимателя
(например, сгорел или обрушился нанятый дом), нанимателю дается actio condicti для возврата
наемной платы (D. 19. 2. 19.6). Если без вины нанимателя пользование становится менее полным
или менее удобным, наниматель имеет право на соответствующее уменьшение наемной платы (D.I
9. 2. 27. рг.). Неиспользование нанятой вещи без уважительных причин не освобождает
нанимателя от обязанности платежа наемной платы.
Алфен рассматривает такой казус. Наниматель бросил нанятую вещь, испугавшись какой-то
опасности, угрожавшей в данном месте; спрашивается, обязан ли он тем не менее вносить
наемную плату? Ответ дается такой: если было достаточное основание для страха, то, хотя бы
фактически опасности и не было, наниматель освобождается от платежа наемной платы, и к этому
(вероятно, составителями Дигест) добавлено: «sed si causa timoris iusta non fuisset, nihilo minus
debere» («но если не было достаточного основания испытывать страх, наниматель обязан уплатить
за пользование») (D. 19. 2. 27. I).
Однако если обстоятельства не позволили нанимателю использовать нанятое имущество, его
обязанность платить наемную плату может иногда отпасть; так именно решается вопрос в том
случае, если наймодателю удалось сдать существо на это время другому нанимателю и получить
с него наемную плату: неиспользование нанимателем нанятой вещи не должно причинять ущерб
наймодателю, но и не должно его обогащать.
Вопрос о платеже наемной платы получил специальную регламентацию для того случая, когда
она определена в натуре в известном количестве продуктов, получаемых при
сельскохозяйственной аренде. Различные случайные обстоятельства могут сильно повлиять на
урожай и так его понизить что для арендатора окажется непосильной арендная плата,
установленная по договору.
Классические римские юристы (D. 19. 2. 15. 2-5. 7) подошли к этому вопросу так. Во-первых,
если имела место vis cut resist! non potest (так называемая непреодолимая сила), вследствие чего
пропал урожай, наниматель освобождается от обязанности платежа наемной платы; все вообще
необычные случайности относятся на риск наймодателя (si labes facta sit omnemque fruc-tum tulent,
damnum coloni non esse. ne supra damnum seminis amissi mercedes agn praestare cogatur - если
произошел обвал и уничтожил все плоды то это не должно быть ущербом нанимателя, чтобы с
него нельзя было принудительно взыскивать наемную плату за участок сверх того убытка который
он терпит от утраты семян). Если же nihil extra consuetudinem accident ничего чрезвычайного не
произошло, то убытки от недорода и т.п. несет наниматель.
В отношении неурожая, постигшего нанятый участок, классические юристы дают еще такое
указание: урожайность - дело случайное: один год - неурожайный, а другой - дает обильный
урожай; поэтому в неурожайный год когда арендатору трудно уплатить полную арендную плату,
следует допустить remissio mercedis, уменьшение арендной платы; но если последующие годы
239
будут урожайными, Наймодатель получает арендную плату и за неурожайный.
Наниматель должен пользоваться вещью в соответствии с договором и хозяйственным
назначением вещи. Пробелы в договоре должны восполняться исходя из принципов
справедливости (conductor omnia secundum lecem conductionis facere debet et si quid in lege
praetennissum fuerit. id ex bono et aequo debet praestare, т.е. наниматель должен делать все в
соответствии с условиями договора а что в договоре пропущено - то предоставлять по
справедливости.
Наниматель несет ответственность за всякого рода повреждения и ухудшения нанятой вещи,
если они произошли по его вине (хотя бы легкой culpa levis): quod si culpa coloni quid eorum (т.е. из
предоставленных наймодателем предметов) corruptum sit, ex locato eum teneri (если по вине
нанимателя что-нибудь из полученного от наймодателя будет испорчено, наниматель отвечает по
actio locati) (D. 19. 2. 19. 2).
По окончании найма нанятая вещь должна быть возвращена без задержки, в надлежащем
состоянии. В императорский период (конституцией 484 г) было установлено, что если наниматель
добровольно нанятую вещь не возвращает, а доводит дело до суда, он присуждается не только к
возвращению нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости, подобно тому, как отвечает invasor
alienae possessions, захватчик чужого владения; так защищался интерес собственника. Во всяком
случае, уже по классическому праву признавалось, что наниматель обязан уплатить убытки,
которые несет наймодатель от несвоевременного возвращения нанимателем нанятых вещей.
С своей стороны, наниматель, быть может сделал на вещь, находившуюся в его пользовании, те
или иные издержки. Спрашивается, в какой мере эти его затраты подлежат возмещению со
стороны наймодателя?
В Дигестах говорится:
In conducto fundo si conductor sua opera aliquid necessario vel utiliter auxerit vel aedificaverit vel
instituerit, cum id non convenisset, ad recipienda ea quae impendit ex conducto cum domino fundi
experiri potest (D. 19. 2. 55.1). -
Если наниматель участка на свои средства как-то увеличил
его ценность, возвел какое-то строение или что-то устроил, хотя договором это не было
обусловлено, причем эти мероприятия были или необходимыми или хозяйственно целесо-
образными, он может предъявить к собственнику участка actio conducti о возмещении ему
сделанных затрат.
Наоборот, в отношении всякого рода пристроек к нанятому зданию Ульпиан (присоединяясь к
мнению более раннего юриста — Лабеона) решает вопрос в том смысле, что наниматель, с
помощью actio conduct!, может осуществить ius tollendi (право снять пристроенное), при условии,
если от этого нанятое здание не потерпит ухудшения, но сохранит прежний вид (D. 19. 2. 19.4).
Ульпиан не упоминает о том, что сделанные нанимателем пристройки были необходимы или
хозяйственно целесообразны. Поэтому два приведенных отрывка источников можно согласовать
между собою так, что в тех случаях, когда издержки можно считать необходимыми (impensae
necessariae) или полезными, хозяйственно целесообразными (impensae utiles), наниматель имел
право требовать от наймодателя их возмещения; если же издержки не имели такого значения, а
сделаны были по личному вкусу или желанию нанимателя (impensae voluptuariae), то он не имел
права на их возмещение, а мог лишь, воспользоваться ius tollendi, правом отделить от вещи
«вложения» в нее, при условии, однако, если это можно сделать без ухудшения вещи.
506. Поднаем.
Наниматель не лишен права, если нет противоположного соглашения с
наймодателем, передать нанятую вещь в пользование другому лицу
(поднаем).
Nemo prohibetur
rem quam conduxit fruendam alii locare, si nihil aliud convenit (C. 4. 65. 6). Разумеется, такая передача
нанятой вещи поднанимателю не снимает с нанимателя ответственности перед наймодателем за
сохранность вещи и надлежащее ее использование. Наниматель вообще отвечает от своего имени,
suo nomine (в данном случае это значит как за свою вину) за вину всех quoscumque induxerit, кого
допустит к нанятой вещи (D. 19. 2.11. pr.).
507. Отчуждение сданного в наем имущества.
Социально-экономическое положение
240
нанимателя в Риме и преимущественная забота закона о наймодателях сказались на регламентации
этого договора, в частности, в том, что римское право строго последовательно проводило
обязательственно-правовую природу имущественного найма. Важнейшим выводом из этого
принципа было то положение, что если наймодатель до истечения срока имущественного найма
отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего
предшественника (emptori quidem fundi necesse non est stare Honum, cui prior dominus locavit, nisi ea
lege emit - C. 4. 65. 9), покупатель фстка не обязан оставлять на нем арендатора, которому сдал
этот участок предыдущий собственник, кроме того случая, когда соответствующее условие было
включено в договор купли-продажи. Нередко это выражают афоризмом, что по римскому праву
«купля прекращает наем». Этот афоризм не точен: отчуждение сданной внаймы вещи не снимает с
наймодателя ответственности перед нанимателем, следовательно, договор между ними не
считается прекращенным.
Qui fundum fruendum vel habitationem alicui locavit, si aliqua ex causa fundum vel aedes vendat,
curare debet, ut apud emptorem quoque eadem pactione et colono frui et inquilino habitare liceat:
alioquin prohibitus is aget cum eo ex conducto (D. 19.2.25.1). -
Если сдавший кому-нибудь
участок в аренду или помещение почему-нибудь продает этот участок или дом, то он
должен позаботиться, чтобы покупатель разрешил арендатору участка и нанимателю
помещения продолжать пользоваться этими вещами по заключенному тем или другим
договору. В противном случае, если покупатель участка или дома не позволит нанимателю
пользование по договору, наниматель
—
будет
иметь иск из договора найма к продавцу.
Таким образом факт отчуждения сданной внаймы вещи не прекращает действия договора
найма, но осуществление нанимателем пользования нанятой вещью будет находиться в
зависимости от согласия нового собственника вещи, на которого договор предшественника
автоматически не распространяется. Если новый собственник не дает нанимателю согласия на
пользование вещью, первоначальный наймодатель несет ответственность по договору.
508. Прекращение договора.
В некоторых случаях договор locatio-conductio rei мог быть
прекращен
односторонним отказом
от него той или другой стороны. Такое право признавалось за
нанимателем, в частности, в том случае, если предоставленная наймодателем вещь оказалась
непригодной для пользования: например, снятое жилое помещение совершенно затемнено сосед-
ней постройкой - certe quin liceat colono vel inquilino relinquere conductionem, nulla dubitatio est (D.
19. 2. 25. 2). Несомненно, в этом случае наниматель может отказаться от найма. Наниматель мог
также отказаться от договора, если пользование вещью связано с серьезной опасностью (D. 19. 2.
27. рг).
В ряде случаев имеет право прекратить договор наймодатель.
Diaetae, quam teconductam habere dicis, si pensionem domino insulae solvis, invitum te expelli non
oportet, nisi propriis usibus dominus esse necessariam earn probaverit aut corrigere domum
maluerit aut tu male in re locata versatus es (C. 4.65. 3). -
Если ты снимаешь квартиру и
платишь домовладельцу наемную плату, то тебя нельзя выселить помимо твоего желания,
кроме тех случаев, когда домовладелец докажет, что квартира ему необходима для
собственных надобностей, или если он желает ремонтировать дом или eслu ты плохо
обращался с нанятым помещением.
По поводу этой конституции нужно заметить, что в ней проглядывает забота не только о
наймодателе, но и о нанимателе. Причиной этой сложности мотивов, проникающих конституцию,
является то обстоятельство, что в императорском Риме к найму прибегали уже не одни только
бедняки, но и представители господствующего класса.
Из приведенной конституции видно, что наймодатель мог прекратить договор, если наниматель
не платит наемную плату.
Из Дигест (19. 2. 54. 1) мы узнаем, что прекращение договора допускается, если наниматель не
внес наемной платы biennii continui, т.е. за два года подряд. Договор можно расторгнуть, если
покупатель злоупотребляет своим правом, пользуется вещью так, что портит ее и т.д.; если
нанятая вещь требует ремонта, а выполнение его невозможно без прекращения пользования
нанимателя; наконец, если вещь оказалась необходимой для личных надобностей наймодателя