Файл: Сборник статей под редакцией членакорреспондента ран, профессора С. С. Алексеева статут москва 2000.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 25.10.2023
Просмотров: 273
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
политики в области строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
81
Итак, проведя анализ и изложив характеристику основных свойств и признаков недвижимости применительно к их правовому содержанию, учитывая положения ст. 130 ГК РФ, следует заключить, что недвижимость есть:
1)вещь, т.е. предмет материального мира, предназначенный удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека
1
. В данном случае «понятие вещь используется в узком, собственном смысле слова и под ними в цивилистике понимают предметы внешнего материального мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в- естественном состоянии, предметы, существующие как физические тела и доступные для человеческого обладания»
2
;
2) земельные участки и все, что прочно связано с землей;
3) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Примечательно, что Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 «Основные понятия» к объектам недвижимости в градостроительстве относит объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается имущества движимого, то в п. 2 ст. 130 ГК установлено, что все вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются имуществом движимым, в отношении которого не требуется какая-либо специальная регистрация, кроме случаев, указанных в законе. Движимые вещи способны самостоятельно или с помощью силы перемещаться без какого-либо ущерба их основному назначению. Их использование и местонахождение не связываются с каким-либо земельным участком.
Понятие объекта незавершенного строительства
Понятие объекта незавершенного строительства содержится во Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совер-
' См.: Советское гражданское право: Учебник: В 2т. Т. 1.М., 1985. С. 180.
2
Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. С. 111.
82
шенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. № ФБ-8. Согласно п. 2 дан- ного Положения признаками объектов незавершенного строительства являются:
—' истечение нормативных сроков строительства;
- приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Подобные признаки содержатся и в п. 1 постановления Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов». Так, согласно этому положению, объектами незавершенного строительства являются объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки.
Все вышеназванные признаки являются, по сути, квалифицирующими составляющими определения объектов незавершенного строительства. Такое определение заключает в себе «технико-юридический» аспект данного вида объектов и не отвечает на вопрос об их отнесении к категории недвижимости с правовой точки зрения.
Объекты незавершенного строительства прямо не названы законодателем недвижимостью ни в «базовой» ст. 130 ГК РФ, ни в ст. 1 Закона о госрегистрации. Следовательно, в первую очередь необходимо рассматривать подобные объекты применительно к признакам недвижимого имущества, обозначенным в ст. 130 ГК и проанализированным выше.
Прочная связь таких объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению позволяют относить объекты незавершенного строительства к категории недвижимости.
Б.М. Гонгало, оспаривая доводы иных авторов публикаций о недвижимости, в частности мнение О.М. Козырь', утверждающих что недвижимость - это понятие не фактическое, а юридическое, и что недвижимостью можно признавать лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права, а для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация, пишет, что такой подход
1
Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.
83
неправилен. «Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия». И далее: «В статье 130 ГК при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации, оно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения»
1
Кроме того, п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации непосредственно устанавливает, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества, а регистрации подлежит лишь право на данный объект в случае необходимости совершения с ним сделки. Как видно, причиной для обращения в соответствующее государственное учреждение с целью регистрации права (права собственности) на незавершенный строительством объект законодатель установил
«необходимость совершения сделки» с таким объектом как единым объектом гражданского оборота, а не объектом,
81
Итак, проведя анализ и изложив характеристику основных свойств и признаков недвижимости применительно к их правовому содержанию, учитывая положения ст. 130 ГК РФ, следует заключить, что недвижимость есть:
1)вещь, т.е. предмет материального мира, предназначенный удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека
1
. В данном случае «понятие вещь используется в узком, собственном смысле слова и под ними в цивилистике понимают предметы внешнего материального мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в- естественном состоянии, предметы, существующие как физические тела и доступные для человеческого обладания»
2
;
2) земельные участки и все, что прочно связано с землей;
3) объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Примечательно, что Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 «Основные понятия» к объектам недвижимости в градостроительстве относит объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абз. 1 п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается имущества движимого, то в п. 2 ст. 130 ГК установлено, что все вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются имуществом движимым, в отношении которого не требуется какая-либо специальная регистрация, кроме случаев, указанных в законе. Движимые вещи способны самостоятельно или с помощью силы перемещаться без какого-либо ущерба их основному назначению. Их использование и местонахождение не связываются с каким-либо земельным участком.
Понятие объекта незавершенного строительства
Понятие объекта незавершенного строительства содержится во Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совер-
' См.: Советское гражданское право: Учебник: В 2т. Т. 1.М., 1985. С. 180.
2
Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. С. 111.
82
шенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. № ФБ-8. Согласно п. 2 дан- ного Положения признаками объектов незавершенного строительства являются:
—' истечение нормативных сроков строительства;
- приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Подобные признаки содержатся и в п. 1 постановления Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов». Так, согласно этому положению, объектами незавершенного строительства являются объекты, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки.
Все вышеназванные признаки являются, по сути, квалифицирующими составляющими определения объектов незавершенного строительства. Такое определение заключает в себе «технико-юридический» аспект данного вида объектов и не отвечает на вопрос об их отнесении к категории недвижимости с правовой точки зрения.
Объекты незавершенного строительства прямо не названы законодателем недвижимостью ни в «базовой» ст. 130 ГК РФ, ни в ст. 1 Закона о госрегистрации. Следовательно, в первую очередь необходимо рассматривать подобные объекты применительно к признакам недвижимого имущества, обозначенным в ст. 130 ГК и проанализированным выше.
Прочная связь таких объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению позволяют относить объекты незавершенного строительства к категории недвижимости.
Б.М. Гонгало, оспаривая доводы иных авторов публикаций о недвижимости, в частности мнение О.М. Козырь', утверждающих что недвижимость - это понятие не фактическое, а юридическое, и что недвижимостью можно признавать лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права, а для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация, пишет, что такой подход
1
Козырь О.М. Указ. соч. С. 276.
83
неправилен. «Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия». И далее: «В статье 130 ГК при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации, оно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения»
1
Кроме того, п. 2 ст. 25 Закона о госрегистрации непосредственно устанавливает, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимого имущества, а регистрации подлежит лишь право на данный объект в случае необходимости совершения с ним сделки. Как видно, причиной для обращения в соответствующее государственное учреждение с целью регистрации права (права собственности) на незавершенный строительством объект законодатель установил
«необходимость совершения сделки» с таким объектом как единым объектом гражданского оборота, а не объектом,
состоящим из каких-либо частей - фундамента, плит, кирпича и прочих строительных материалов. Поэтому, думается, что иные точки зрения, например изложенные в комментарии к ст. 1 Закона о госрегистрации (автор комментария к статье О.Г.
Ломидзе)
2
, сводящиеся к тому, что до момента регистрации даже фактически завершенного строительством здания оно не является единым объектом права собственности, равно как и любого иного гражданского права, а существует лишь право собственности на отдельные строительные материалы, использованные при строительстве, несостоятельны.
Ссылаясь на утверждение Р. Саватье, можно определить, что, -действительно, не регистрация должна превращать имущество в
1
Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 6, 7). См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регист- рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. С. 8.
84
недвижимое, а «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его»'.
Необходимо отметить, что еще согласно постановлению Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» с целью создания организационных, правовых, экономических предпосылок для уско- ренного вовлечения в хозяйственный оборот не завершенных строительством объектов данные объекты были обозначены как единые объекты гражданского права и подлежали реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам. В названном постановлении Правительства сам объект незавершенного строительства недвижимостью не был назван.
В дальнейшем Указ Президента РФ №485 от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» установил возможность регистрации права собственности на подлежащие приватизации объекты незавершенного строительства. Причем, в п. 2 Указа такие объекты были прямо отнесены к объектам недвижимости, а установленный там же порядок приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых они расположены, в. том числе ранее приватизированные объекты незавершенного строительства, являются не чем иным, как выражением принципа зависимости прав на земельный участок от недвижимости на нем, что само по себе является элементом, входящим в правовой режим недвижимости.
Далее. Комментируя ст. 1 Закона о госрегистрации, Б.М. Гон-гало указывает, что «для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того»
2
. Однако, представляется правильным и мнение редакторов данного комментария к Закону, которые замечают, что, принимая во внимание и уважая точку зрения автора, тем не менее, они не могут с ней согласиться, поскольку любая норма права не. существует автономно, а выступает регулярно только в совокупности с дру-
Саеатье Р. Теория обязательств. М, 1972. С. 58.
2
Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 7).
85 гими нормами, содержащимися как в данном нормативном акте, так и в других'.
Действительно (и, думается, бесспорно), объекты незавершенного строительства, как и было установлено, являются объектами недвижимости, причем объектами, представляющими единые объекты гражданского оборота. Для таких объектов как особых объектов права законодателем установлен и особый правовой режим, который призван обеспечить и особую устойчивость
(укрепленность) прав на объекты недвижимости. Правомочия собственника недвижимости отличны от правомочий собственника другого вида имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами, затрагивает интересы других граждан и юридических лиц, оно более ценно и обладает особой социальной значимостью. Поэтому мы не можем не считаться с положениями, закрепленными в иных нормах, например в ст. 8, 131, 219 ГК РФ, ст. 25 Закона о госрегистрации и пр., в совокупности составляющих и определяющих этот особый правовой режим недвижимости, который устанавливает ряд условий (ограничений) их участия в гражданском обороте.
В связи с этим возникает ряд вопросов. Если, например, считать, что объекты незавершенного строительства являются не- движимостью и в установлении этого статуса не зависят от момента регистрации, то может ли быть осуществлено правомочие по распоряжению таким объектом как единым объектом недвижимости? В какой мере правовой режим недвижимости распро- страняется на объекты незавершенного строительства и с какого момента - с момента прекращения строительства (консервации) и передачи его по акту заказчику или с момента государственной регистрации?
Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо проанализировать и рассмотреть: во-первых, установленное законом содержа- ние правового режима недвижимости; во-вторых, понятие правового режима и его структуру; в-третьих, действие правового ре- жима в отношении объектов незавершенного строительства.
1
См. указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации, примеч. 15 нас. 7.
86
Правовой режим недвижимости
Как справедливо отмечалось в юридической литературе, «деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики». Правовое значение данного деления связывается с «установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей...»
1
Особенности правового режима недвижимости заключаются в следующем:
Ломидзе)
2
, сводящиеся к тому, что до момента регистрации даже фактически завершенного строительством здания оно не является единым объектом права собственности, равно как и любого иного гражданского права, а существует лишь право собственности на отдельные строительные материалы, использованные при строительстве, несостоятельны.
Ссылаясь на утверждение Р. Саватье, можно определить, что, -действительно, не регистрация должна превращать имущество в
1
Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 6, 7). См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регист- рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. С. 8.
84
недвижимое, а «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его»'.
Необходимо отметить, что еще согласно постановлению Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» с целью создания организационных, правовых, экономических предпосылок для уско- ренного вовлечения в хозяйственный оборот не завершенных строительством объектов данные объекты были обозначены как единые объекты гражданского права и подлежали реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам. В названном постановлении Правительства сам объект незавершенного строительства недвижимостью не был назван.
В дальнейшем Указ Президента РФ №485 от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» установил возможность регистрации права собственности на подлежащие приватизации объекты незавершенного строительства. Причем, в п. 2 Указа такие объекты были прямо отнесены к объектам недвижимости, а установленный там же порядок приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых они расположены, в. том числе ранее приватизированные объекты незавершенного строительства, являются не чем иным, как выражением принципа зависимости прав на земельный участок от недвижимости на нем, что само по себе является элементом, входящим в правовой режим недвижимости.
Далее. Комментируя ст. 1 Закона о госрегистрации, Б.М. Гон-гало указывает, что «для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того»
2
. Однако, представляется правильным и мнение редакторов данного комментария к Закону, которые замечают, что, принимая во внимание и уважая точку зрения автора, тем не менее, они не могут с ней согласиться, поскольку любая норма права не. существует автономно, а выступает регулярно только в совокупности с дру-
Саеатье Р. Теория обязательств. М, 1972. С. 58.
2
Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 7).
85 гими нормами, содержащимися как в данном нормативном акте, так и в других'.
Действительно (и, думается, бесспорно), объекты незавершенного строительства, как и было установлено, являются объектами недвижимости, причем объектами, представляющими единые объекты гражданского оборота. Для таких объектов как особых объектов права законодателем установлен и особый правовой режим, который призван обеспечить и особую устойчивость
(укрепленность) прав на объекты недвижимости. Правомочия собственника недвижимости отличны от правомочий собственника другого вида имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами, затрагивает интересы других граждан и юридических лиц, оно более ценно и обладает особой социальной значимостью. Поэтому мы не можем не считаться с положениями, закрепленными в иных нормах, например в ст. 8, 131, 219 ГК РФ, ст. 25 Закона о госрегистрации и пр., в совокупности составляющих и определяющих этот особый правовой режим недвижимости, который устанавливает ряд условий (ограничений) их участия в гражданском обороте.
В связи с этим возникает ряд вопросов. Если, например, считать, что объекты незавершенного строительства являются не- движимостью и в установлении этого статуса не зависят от момента регистрации, то может ли быть осуществлено правомочие по распоряжению таким объектом как единым объектом недвижимости? В какой мере правовой режим недвижимости распро- страняется на объекты незавершенного строительства и с какого момента - с момента прекращения строительства (консервации) и передачи его по акту заказчику или с момента государственной регистрации?
Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо проанализировать и рассмотреть: во-первых, установленное законом содержа- ние правового режима недвижимости; во-вторых, понятие правового режима и его структуру; в-третьих, действие правового ре- жима в отношении объектов незавершенного строительства.
1
См. указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации, примеч. 15 нас. 7.
86
Правовой режим недвижимости
Как справедливо отмечалось в юридической литературе, «деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики». Правовое значение данного деления связывается с «установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей...»
1
Особенности правового режима недвижимости заключаются в следующем:
1. Вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение, подлежат государственной ре- гистрации (ст. 131, 219, 164, 223, 551 ГК РФ).
2. Сделки с недвижимостью осуществляются в режиме «гласности», доступной для третьих лиц (ст. 7 Закона о госрегистрации).
3. Обязательства, предметом которых является недвижимость, как правило, исполняются в месте ее нахождения.
4. Споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту нахождения не- движимости (ст. 119 Гражданского процессуального кодекса РСФСР).
5. Существует особый порядок приобретения права собственности на недвижимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК), вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК).
6. Предусмотрены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК).
7. Установлен особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК).
8. Ипотека устанавливается только в отношении недвижимых вещей (п. 2 ст. 334, п. 1 ст. 338 ГК).
9. Определен особый порядок распоряжения государственным и муниципальным унитарными предприятиями, принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК).
10. Порядок наследования недвижимого имущества определяется по правилам, действующим в месте его нахождения.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин,
В.П. Мозолин. М.: БЕК, 1996 (автор главы- В.П. Мозолин).
1 ... 4 5 6 7 8 9 10 11 ... 31
87
11. Установлены специальные правила совершения сделок с недвижимостью, согласно которым права на земельный участок зависят от прав на недвижимость (ст. 273, 552, 553, 652, 653 ГК РФ, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР).
Основным элементом особенностей правового режима недвижимости является особенность возникновения, ограничения и прекращения прав на недвижимость. Первоначальные и производные способы возникновения права собственности на такое имущество связаны с необходимостью государственной регистрации прав. Для более полного уяснения места регистрации и ее последствий в категории «правовой режим недвижимости» рассмотрим понятие правового режима и его структуру.
Понятие правового режима не подвергалось глубокому теоретическому исследованию, хотя многие авторы используют его, указывая на отличительные особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав, заключающиеся в особом правовом режиме.
А.А. Евстифеев, затрагивая понятие правового режима, пишет, что «действующим гражданским законодательством установлены определенные правила поведения людей относительно вещи или их совокупности, именуемые правовым режимом вещей. Правовой режим - это нормативно установленный порядок приобретения, пользования и распоряжения вещами как объектами гражданских прав»
1
Под правовым режимом понимается также различный характер правоотношений, возникающих по поводу вещей, причем такие различия установлены законодательно и определяют порядок использования вещи, допустимые способы и пределы распоряжения ею
2
Наиболее фундаментальной работой, определяющей понятие правового режима и его содержание, является исследование
В.И. Сенчищева «Объект гражданского правоотношения: Общее понятие», опубликованное в сборнике памяти С.А. Хохлова
«Актуальные проблемы гражданского права»
3 1
Евстифеев А.А. Гражданское право: Учебник для вузов. 4.1. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998. С. 145.
2
Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. Ч. 1. С. 112.
3
Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения: Общее понятие//
Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского.
М.: Статут, 1998. С. 109-160.
88
Так, под правовым режимом, если исходить из более простой формулировки, данной автором, подразумевается правовая ха- рактеристика явления объективной действительности. Наиболее емкое определение правового режима, содержащееся в указанной работе, звучит так: «...совокупность всех позитивно-правовых предписаний, содержащихся в императивных и диспозитивных нормах, и основанных на них (или им не противоречащих) субъективно-правовых притязаний, существующих и действительных с точки зрения права и в соответствующих случаях определяющих права, обязанности, дозволения, запреты и предписания абсолютно всех лиц (или в отношении абсолютно всех лиц) по поводу того предмета (явления), в отношении которого они установлены. Правовой режим объединяет, таким образом, всю совокупность прав, обязанностей, дозволений и запретов безотносительно к личности субъектов, которым они принадлежат или адресованы»
1
. Рассматривая правовой режим в качестве объекта гражданского права, В.И. Сенчищев выделяет в рамках правового режима некоторую его часть, которая остается неизменной вне зависимости от усмотрения сторон правоотношения, и включает, таким образом, императивные нормы относительно исследуемого явления - правовой статус. Причем правовой статус включается в правовой режим явления объективной действительности и является определяющим элементом всего правового режима. Данный элемент характеризуется таким уровнем правового регулирования, который присущ явлению объективной действительности и может быть исследован вне зависимости от того, в рамках какого правоотношения это явление находится. Кроме того, автор проводит деление правового режима на содержащиеся в позитивном праве объективно-правовые модели и основанные на них субъективно-правовые притязания.
Взяв за основу такой подход, можно определить следующее. Правовой режим какого-либо явления объективной действительности в целом представляет собой объективно-правовую модель этого явления и необходим для уяснения места
такого явления в ряду прочих явлений объективной действительности. Данная объективно-правовая модель правового режима может быть основана, построена, к примеру, на дефинициях (определениях),
См.: Сенчищев В.И. Указ. соч. С. 140.
89
терминах или выражена в них, так как «сама по себе дефиниция того или иного явления в качестве объекта гражданских прав-это уже определенный правовой режим этого явления»
1
. Можно добавить, что не только дефиниция (определение) может быть использована при конструировании того или иного правового режима, здесь особое место могут занимать, например, оценочные категории или признаки явлений объективной действительности, содержащиеся в позитивном праве.
Приведем пример, используя правовую норму, содержащуюся в ст. 130 ГК РФ. Как известно, в данной статье не только перечислены недвижимые вещи (имущество), перечень которых не носит закрытый характер (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), и дан перечень объектов, которые в силу закона отнесены к недвижимым вещам (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты), но и обозначены признаки недвижимости (прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению). Если мы хотим определить, к какой категории объектов гражданских прав (движимость, недвижимость) относится то или иное имущество (вещь), необходимо установить, во-первых, назван ли данный объект недвижимостью прямо и непосредственно в законе, и, во-вторых, подпадает ли он под установленные признаки недвижимости в силу присущих ему естественных свойств. Соответственно от этого зависит и действие в отношении такого объекта (распространение на него) присущего данной категории объектов правового режима.
Особенности правового режима объектов незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства, как мы установили, относится к категории недвижимости, последняя же «с точки зрения гражданского права - это, в первую очередь, гражданско-правовой режим некоторой категории явлений объективной действительности, которые, либо в силу своих естественных свойств, либо в силу указания закона, либо в силу своего назначения, под-
1
См.: Сенчищев В.И. Указ. соч. С. 155.
90
чинены действию этого правового режима (в данном случае-правового режима недвижимости)»
1
Однако определяющим элементом правового режима является правовой статус, или статус юридический, который представляет собой также субъективно-правовую модель этого явления объективной действительности. Такая модель складывается из императивных норм позитивного права и не может быть изменена соглашением сторон. Юридический статус явления объективной действительности в своей основе содержит субъективно-правовые притязания участников гражданских правоотношений, их интерес. «Каждое юридическое отношение возникает по поводу известного интереса, преследуемого членами общества»
2
. Для субъектов правоотношений, возникающих по поводу объектов недвижимости, субъективно-правовые притязания, в силу особенностей последних, заключаются в приобретении права собственности на такие объекты. В свою очередь момент возникновения (приобретения) права собственности на недвижимые вещи (имущество) в силу положений п. 2 ст. 8, ст. 131, 219 ГК РФ определен моментом государственной регистрации. Отсюда следует, что такая регистрация прав на недвижимость является определяющим элементом правового режима недвижимости, его юридическим статусом.
Кроме того, объект незавершенного строительства прямо назван в ст. 25 Закона о госрегистрации объектом недвижимого имущества, причем регистрации подлежит лишь право на данный объект в силу необходимости совершения с ним сделки. Данное правило уже само по себе является элементом, входящим в правовой режим недвижимости, и соответственно позволяет распространять на такие объекты данный правовой режим, включающий в себя, как обязательное условие возникновения вещного права на такие объекты, государственную регистрацию.
Действие указанной нормы Закона о госрегистрации (ст. 25) обязывает участников данных правоотношений в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки (как с единым объектом), например, по отчуждению, ре-
См.: Сенчшцев В.И. Указ. соч. С. 156. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 51.
91 гистрировать право на такой объект'. Поэтому в случае совершения сделки с таким объектом как объектом, состоящим из различных составляющих его частей (сделка с движимым имуществом), такая сделка будет являться недействительной.
Представляют интерес и разъяснения Пленума ВАС РФ в постановлении № 8 от 25 февраля 1998 г., где в п. 1.6 подчеркивает- ся, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
См.: Сенчищев В.И. Указ. соч. С. 140.
89
терминах или выражена в них, так как «сама по себе дефиниция того или иного явления в качестве объекта гражданских прав-это уже определенный правовой режим этого явления»
1
. Можно добавить, что не только дефиниция (определение) может быть использована при конструировании того или иного правового режима, здесь особое место могут занимать, например, оценочные категории или признаки явлений объективной действительности, содержащиеся в позитивном праве.
Приведем пример, используя правовую норму, содержащуюся в ст. 130 ГК РФ. Как известно, в данной статье не только перечислены недвижимые вещи (имущество), перечень которых не носит закрытый характер (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), и дан перечень объектов, которые в силу закона отнесены к недвижимым вещам (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты), но и обозначены признаки недвижимости (прочная связь объекта с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению). Если мы хотим определить, к какой категории объектов гражданских прав (движимость, недвижимость) относится то или иное имущество (вещь), необходимо установить, во-первых, назван ли данный объект недвижимостью прямо и непосредственно в законе, и, во-вторых, подпадает ли он под установленные признаки недвижимости в силу присущих ему естественных свойств. Соответственно от этого зависит и действие в отношении такого объекта (распространение на него) присущего данной категории объектов правового режима.
Особенности правового режима объектов незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства, как мы установили, относится к категории недвижимости, последняя же «с точки зрения гражданского права - это, в первую очередь, гражданско-правовой режим некоторой категории явлений объективной действительности, которые, либо в силу своих естественных свойств, либо в силу указания закона, либо в силу своего назначения, под-
1
См.: Сенчищев В.И. Указ. соч. С. 155.
90
чинены действию этого правового режима (в данном случае-правового режима недвижимости)»
1
Однако определяющим элементом правового режима является правовой статус, или статус юридический, который представляет собой также субъективно-правовую модель этого явления объективной действительности. Такая модель складывается из императивных норм позитивного права и не может быть изменена соглашением сторон. Юридический статус явления объективной действительности в своей основе содержит субъективно-правовые притязания участников гражданских правоотношений, их интерес. «Каждое юридическое отношение возникает по поводу известного интереса, преследуемого членами общества»
2
. Для субъектов правоотношений, возникающих по поводу объектов недвижимости, субъективно-правовые притязания, в силу особенностей последних, заключаются в приобретении права собственности на такие объекты. В свою очередь момент возникновения (приобретения) права собственности на недвижимые вещи (имущество) в силу положений п. 2 ст. 8, ст. 131, 219 ГК РФ определен моментом государственной регистрации. Отсюда следует, что такая регистрация прав на недвижимость является определяющим элементом правового режима недвижимости, его юридическим статусом.
Кроме того, объект незавершенного строительства прямо назван в ст. 25 Закона о госрегистрации объектом недвижимого имущества, причем регистрации подлежит лишь право на данный объект в силу необходимости совершения с ним сделки. Данное правило уже само по себе является элементом, входящим в правовой режим недвижимости, и соответственно позволяет распространять на такие объекты данный правовой режим, включающий в себя, как обязательное условие возникновения вещного права на такие объекты, государственную регистрацию.
Действие указанной нормы Закона о госрегистрации (ст. 25) обязывает участников данных правоотношений в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки (как с единым объектом), например, по отчуждению, ре-
См.: Сенчшцев В.И. Указ. соч. С. 156. Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 51.
91 гистрировать право на такой объект'. Поэтому в случае совершения сделки с таким объектом как объектом, состоящим из различных составляющих его частей (сделка с движимым имуществом), такая сделка будет являться недействительной.
Представляют интерес и разъяснения Пленума ВАС РФ в постановлении № 8 от 25 февраля 1998 г., где в п. 1.6 подчеркивает- ся, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.