Файл: Сборник статей под редакцией членакорреспондента ран, профессора С. С. Алексеева статут москва 2000.pdf

До регистрации права на объекты незавершенного строительства в силу нормы ст. 25 Закона о госрегистрации отсутствует право распоряжения данными объектами недвижимости по правилам, установленным для сделок с недвижимостью. Уже на сегодня в юридической литературе существуют ошибочные взгляды в отношении пределов распространения правового режима недвижимости на такие объекты.
Так, B.C. Буров, комментируя ст. 25 Закона о госрегистрации, пишет, что «в случаях, когда вещное право на соответствующую «незавершенку» еще не зарегистрировано, в порядке комментируемого Закона, а сделка с таким объектом заключена, то при разрешении вопроса о действительности такой сделки .следует исходить из норм гражданского законодательства, регулирующих вопросы отнесения сделок к числу подлежащих особой, отдельной от государственной регистрации прав и обременении государственной регистрации»
2 1
Регистрация права на такой объект может производиться не только в случае необходимости совершения с ним сделки по'отчуждению третьим лицам. Такая регистрация права может иметь место и в случае необходимости обременения объекта незавершенного строительства, например, при ипотеке.
2
Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 133).
92
Автор ставит необходимость предварительной регистрации прав в зависимость от того, подлежит ли предполагаемая к совершению сделка отдельной государственной регистрации (например, при ипотеке). Если же такая сделка не подлежит отдельной государственной регистрации, то регистрация возникновения права на объект незавершенного строительства может быть совершена и после завершения строительства в общем порядке, а все сделки с такими объектами недвижимости действительны.
Далее B.C. Буров указывает, что «например, ст. 550 ГК РФ не содержит требования об обязательной особой государственной регистрации договоров продажи недвижимости. Пункт 2 ст. 558 ГК РФ, содержит требование об обязательной особой государственной регистрации договоров купли-продажи жилого дома, квартиры (или их частей).
Следовательно, сделки по продаже незавершенной строительством и не относящейся к жилью недвижимости, право продавца на которую не зарегистрировано к моменту заключения соответствующих сделок, действительны. А сделки по продаже недостроенного жилья, право на которое не зарегистрировано к моменту заключения соответствующих сделок, следует считать незаключенными до момента особой государственной регистрации таких сделок, которая может последовать никак не ранее государственной регистрации соответствующего права продавца»
1
Думается, что такой подход ошибочен. Для участия объекта незавершенного строительства в гражданском обороте регистрация права на такой объект, как мы уже выяснили, представляет собой ключевой момент правового режима недвижимости, его юридический статус. До регистрации вещного права на «незавершенку», и это совершенно очевидно, у субъекта, желающего совершить какую-либо сделку с таким объектом, отсутствует право распоряжения им. Пунктом 1 ст.
551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
1
Указ, постатейный комментарий к Закону о госрегистрации (С. 133).
93
Как видно, регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость в случае ее отчуждения.
Соответственно, если до регистрации прав на не завершенный строительством объект сделка купли-продажи совершена, то такая сделка не только не может быть действительной, в силу противоречия ст. 25 Закона о госрегистрации, но, самое главное, в данном случае не может идти и речи о регистрации перехода права собственности на такой объект, так как оно не возникло у продавца. Здесь применимо известное правило: нельзя передать другому больше прав, чем сам имеешь.
На наш взгляд, до момента регистрации (согласно общему правилу) прав на недвижимость присущий данному явлению объективной действительности правовой режим может носить ограниченный характер. Ограниченный режим недвижимости как раз и выражается в том, что в нем осталась незадействована субъективно-правовая модель, в связи с чем, лицо, обладающее недвижимостью, лишено права распоряжения.
Такая конструкция ограниченного правового режима, с суженным объемом правомочий, очень часто имеет место. Так, в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25 февраля 1998 г. говорится, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет основу механизма реализации особенностей правового ре-
94

жима недвижимости. «Она является не самоцелью, а средством введения оборота недвижимости в некоторые цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности»
1
Основным принципом государственной регистрации является ее правоустанавливающий, или правообразующий характер, так как утвердить единение субъекта с вещью, т.е. признать за ним право собственности или иное право на недвижимое имущество, можно только после регистрации такого права.
Однако существуют и иные основания приобретения права собственности на недвижимость, кроме общего правила о приобретении такого права с момента регистрации. Так, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ момент возникновения права собственности на недвижимость у члена потребительского кооператива на дом, квартиру, дачу или иные объекты связан с моментом внесения паевого взноса на такое имущество. С такого момента происходит замена собственника имущества, а последующая регистрация имеет не правообразующее, а правоподтверждающее значение
2
Кроме того, таким исключением из общего правила является возникновение права собственности на имущество в порядке наследования. Статья 528 ГК РСФСР устанавливает, что временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, а
1
Козырь ОМ. Указ. соч. С. 292.
2
Пункт 4 ст. 218 имеет некоторую аналогию и обязан своим происхождением Закону РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря
1990 г. Статья 13 названного Закона устанавливала, что член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово- огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.
Различия между названными законами заключаются в том, что на сегодня, согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ, более широко определены субъ- екты вещного права, так как к ним относятся не только члены соответствующего кооператива, но и другие лица, имеющие право на пае- накопление. Более того, определен объект, на который приобретается право собственности, так как говорится об объекте, предоставленном приобретающему кооперативом, в отличие от ранее установленного, когда речь шла о помещении или строении, предоставленных приобретающему в пользование. Наконец, из нормы сегодняшнего Закона исключены садово-огороднические товарищества.
95 ст. 546 ГК РСФСР определяет, что наследник считается собственником имущества со дня открытия наследства. Таким обра- зом, регистрация права будет иметь также правоподтверждающее значение, а само право будет признаваться и защищаться со дня открытия наследства.
Третьим исключением из общего правила является возникновение абсолютного вещного права на основании судебного решения. Так, в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникнуть и из судебного решения. Статья 28 Закона о госрегистрации устанавливает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор права на недвижимое имущество и сделок с ним не может отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда'. Необходимо отметить, что в некоторых случаях права могут быть не установлены решением суда, а признаны им. Такой порядок действует в силу оспаривания ранее возникших и существующих прав (см., например, п. 2 ст. 22 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Однако основной формой установления прав является их возникновение на основании вынесенного решения.
Сроки вступления в силу судебных решений, установленные процессуальным законодательством, и являются моментом установления (приобретения) права собственности на недвижимое имущество, а регистрация права, соответственно, носит лишь правоподтверждающий характер.
Возникновение права собственности на основании судебного решения подразумевает под собой то| что суд в содержании своего решения должен максимально индивидуализировать существующий объект, исходя из имеющихся у суда полномочий.
Такая процедура возможна только при наличии двух условий:
Под содержащимися в диспозиции данной статьи словами «судебное решение» следует понимать как решения судов общей юрисдикции, так и решения арбитражных и третейских судов. Кроме того, право на недвижимость может быть установлено и определением суда об утверждении мирового соглашения, постановлением (определением) кассационной, апелляционной, надзорной инстанций.
96 во-первых, наличия и существования самого материального объекта права, поскольку в соответствии со ст. 209 ГК РФ право соб- ственности возникает только в отношении конкретного, обособленного имущества, состав которого определен в натуре; во- вторых, наличия достаточных сведений (доказательств), позволяющих с точностью закрепить права на определенный объект за определенным лицом.
Представляется необходимым отметить и следующее.
В соответствии со ст. 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Кроме того, п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация, в частности возникновения прав на недвижимое имущество, удостоверяется свидетельством о регистрации прав, причем такое свидетельство может быть выдано только после внесения определенных записей в реестр прав. С другой стороны, решение суда о признании
(установлении) права собственности, как и любое иное решение, представляет собой акт государственного органа, с помощью которого спорное правоотношение приобретает точную и строгую определенность, устойчивость и правовую общеобязательность.
. Поэтому, на наш взгляд, представляется более корректным, если бы ст. 28 Закона о госрегистрации именовалась «

Совершение регистрационной записи о правах на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда» и соответственно п. 1 данной статьи был бы изложен так: «Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат регистрационной записи -на общих основаниях» (далее по тексту).
Государственная регистрация не может подменять собой судебное решение. Предложенная формулировка статьи как бы показыва- ет значимость судебного решения как акта, установившего субъективное право и являющегося правоустанавливающим документом.
Если подойти внимательно, то в Законе о госрегистрации можно обнаружить установленный законодателем приоритет правоустанавливающего документа перед записями в реестре.
4 Алексеев С. С.
&'
Так, абз. 3 п. 8 ст. 12 данного Закона устанавливает, что при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоуста-навливающий документ.
Совершение сделок с недвижимым имуществом влечет за собой и публично-правовые последствия. Положения
Гражданского кодекса РФ нашли свое отражение и выразились в особенностях учета недвижимости и совершения сделок с ней. Так, согласно Положению по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденному приказом Минфина РФ от 29 июля 1998 г. № 34п определено, что к «незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приема-передачи основных средств затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств...». Важно отметить, что моментом перевода незавершенных капитальных вложений в основные средства (сч. 01) считается оформление акта приема-передачи основных средств.
Очевидно, что такой акт составляется и подписывается между подрядчиком и заказчиком в момент передачи объекта строительства при его окончании или в момент консервации. Причем определяющим моментом для перевода объекта в разряд основных средств является акт, а не факт регистрации прав на какой-либо объект недвижимости. Тем самым и право публичное своими коренным образом измененными правилами позволяет дополнительно обосновывать отстаиваемый взгляд на обозначенную проблему.
Абсолютно иная позиция в этом вопросе у законодателя Казахстана. Так, в п. 4 ст. 236 ГК Республики Казахстан содержится пра- вило, что до завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.
Отнесение иных объектов гражданского права к категории недвижимости
Как было указано выше, объективно правовая модель правового режима недвижимости основана и выражена в дефинициях (определениях), употребляемой терминологии, содержащихся в законе. Здесь показательна и представляет интерес для данного
98
исследования норма, содержащаяся в ст. 222 «Самовольная постройка» ГК РФ.
Так, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Также недвижимостью названа самовольная постройка и в ст. 143 Градостроительного кодекса РФ, в которой, в частности, определено, что «строительство объектов недвижимости без разрешения на строительство (самовольная постройка)
- влечет наложение штрафа...».
О.М. Козырь считает, что «нормы ГК о самовольной постройке, хотя и оперируют термином «недвижимость» (п. 1 ст.
222), используют этот термин не в его правовом значении, поскольку не рассматривают такую постройку в качестве объекта какого-либо права. Лишь в случае, если право собственности на самовольную постройку будет признано судом и зарегистрировано на основании судебного решения, она сможет стать объектом гражданского права»'.
Необходимо сразу отметить, что еще К.П. Победоносцев, указывая на решения гражданского кассационного департамента Се- ната, который принял ряд решений, в соответствии с которыми на сделки со строениями, расположенными на чужой земле, не распространялись общие правила о сделках с недвижимостью (в частности, их регистрация), отмечал, что «из этого не следует, что подобные строения считаются движимыми»
2
Представляется, что разделять или трактовать термины, содержащиеся в законах, и в первую очередь в Гражданском кодек- се, как используемые в правовом или неправовом значении в зависимости от того, является ли названное и определенное таким образом в законе явление объективной действительности объектом гражданских прав или нет, неверно. Термины и дефиниции, используемые в законе, всегда должны нести определенную пра-
' Козырь О.М. Указ. соч. С. 279.
' Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1892. С. 45, 46.

недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость. В п. 1 ст. 222 ГК прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п. 2 ст. 222 ГК, конечно, не «перечеркивает» приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае вопреки законам логики «повиснут в воздухе» все правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст. 222 ГК»
1
Наличие же обязательной регистрации, посредством которой строения, сооружения, в том числе и объекты незавершенного строительства, в силу имеющегося взгляда получают статус недвижимого имущества, может служить основанием для принятия не соответствующих смыслу закона судебных решений.
Показателен при этом пример из судебной практики, фабула которого изложена в начале данной статьи. Речь идет о деле по иску Фирмы «Сибирь» к ОАО «ЗСМК» о признании права собственности на возведенный комплекс сооружений.
Возражения ответчика сводились не только к отсутствию предусмотренной ст. 219 ГК РФ государственной регистрации, актов государственной приемочной комиссии о приемке объектов в эксплуатацию, но и к тому, что фирмой произведена самовольная застройка, поскольку земельный участок, на котором возведены спорные сооружения, находится на отведенной акционерному обществу
Указ, постатейный комментарий Закона о госрегистрации (С. 7).
100 земле. Отклоняя возражения ответчика, суд констатировал, что им не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о самовольном возведении истцом комплекса сооружений на его территории, так как самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ) является недвижимое имущество. Комплекс сооружений истца отнесен судом к разряду «движимости» в силу того, что до государственной регистрации такие,объекты не приобретают юридического режима недвижимости.
Думается, что законодатель не просто для удобства правоприменения использовал в названной статье закона термин «недвижи- мое имущество», предполагая его неправовое значение. Данный термин уже является фактом распространения особого правового режима, установленного для недвижимости. В отношении таких объектов данные особенности заключаются в возможности установления по решению суда права собственности на уже существующий объект недвижимости в порядке п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ.
Аналогичное понимание содержащейся в Кодексе терминологии и ее правового значения следует и из диспозиции ст.
234 «Приобретательная давность». Согласно п. 1 статьи гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие недвижимым имуществом как своим собственным в течение
15 лет либо иным имуществом - в течении пяти лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Как видно, объектом отношений является недвижимое или иное имущество (движимое). Выше указывалось, что основой для разграничения имущества является ст. 130 ГК РФ, и соответственно имущество, подпадающее под содержащиеся там признаки недвижимости, уже является таковым. Если связывать возникновение данной категории с моментом государственной регистрации права собственности на такое имущество, а регистрация может последовать не ранее чем через 15 лет, то любые здание, строение, сооружение, жилой дом, квартира являются в течение обозначенного срока имуществом движимым, представляющим собой совокупность строительных материалов. Это нелогично! Ведь такое лицо, владея имуществом как своим, открыто, добросовестно и непрерывно, вправе использовать его, например, в производственной деятельности, нести при этом публично-правовые обязанности по уплате налогов, проводить ремонты и т.д.
101
Поясним сказанное судебной практикой. Так, по решению Серпуховского райисполкома от 30 января 1975 г. встроенно-пристроенное помещение площадью 395 кв. м, расположенное на территории усадьбы совхоза «Серпуховский», было передано с баланса автотранспортной колонны треста «Союзгазспецстрой» на баланс Серпуховского райпотребсоюза.
Считая, что передача с баланса на баланс была произведена неправомерно и соответственно у райпотребсоюза отсутствует право собственности, Комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском к Серпуховскому райпотребсоюзу об истребовании муниципального имущества из чужого незаконного владения. Судом установлено, что с момента составления акта приема-передачи нежилого помещения (февраль 1975 г.) райпотребсоюз открыто, добросовестно и непрерывно владел указанным объектом как своим собственным, уплачивая налоги со строения и земельного участка, на котором оно находилось, проводил капитальный и текущий ремонты помещения.
Принимая решения об отказе в иске, арбитражный суд исходил из того, что райпотребсоюз приобрел право собственности на встроенно-пристроенное помещение в силу приобретательной давности, поскольку добросовестно, открыто и непрерывно владел указанным помещением как своим собственным с 1975 г.
1
Кроме того, п. 2. ст. 234 ГК РФ определяет, что до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц.
Понятно, что такой владелец вправе предъявить требование об изъятии, например, жилого дома, производственного здания именно как имущества недвижимого, представляющего собой единый объект права.
Так, Раменский райпотребсоюз обратился с иском к акционерному обществу о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, поскольку с 1964 г. открыто, добросовестно и непрерывно владеет имуществом как своим собственным. Ответчик против иска возражал и просил производство по делу прекратить, так как право собственности на имущество, согласно ст. 234 ГК РФ, возникает не по решению суда, а вследствие регистрации такого права. Удовле-
1
Фабула судебного дела взята из кн. Н.Р. Ивановой (см. указ. соч. С. 78).

102 творяя исковые требования, арбитражный суд исходил из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности'.
На основании изложенного можно также утверждать, что использованное в ст. 234 ГК РФ деление имущества на движимое и недвижимое основывается в первую очередь на признаках такого деления согласно ст. 130 ГК РФ, следовательно, термин
«недвижимое имущество», как нами было установлено ранее, использован в юридическом значении. Применительно к рассмотренной модели правового режима и его элементов особенностью правового режима недвижимого имущества, которым лицо открыто, добросовестно и непрерывно владеет в течение 15 лет (приобре-тательная давность), является то, что такой режим также носит ограниченный характер в силу отсутствия в нем субъективно-правовой модели, т.е. права собственности. Данная модель в силу правила, обозначенного в абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ, «срабатывает» с момента регистрации права собственности на уже существующее недвижимое имущество.
Представляется, что изложенный в работе подход, основанный на признании категории недвижимости таковой до ее госу- дарственной регистрации, правилен. Это позволяет относиться к объектам, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых может привести к несоразмерному для них ущербу, именно как к недвижимости. Следовательно, на такие объекты должен распространятся правовой режим недвижимости, хотя и носящий ограниченный характер, до момента приобретения права собственности на них, ввиду того что этот момент по общему правилу совпадает с моментом государственной регистрации. Отсутствие регистрации не должно влечь вывода о том, что такие объекты, как реально существующие здания, сооружения, жилые дома и пр., являются имуществом движимым. Включение таких объектов в гражданский оборот, совершение сделок с ними по упрощенным правилам отчуждения движимого имущества, несомненно, будет влечь за собой нарушение прав и интересов участников таких сделок. На практике имеют место сделки по отчуж-
См.: Иванова Н.Р. Указ. соч. С. 84.
103 дению объектов незавершенного строительства третьим лицам, причем неоднократно, при этом в качестве мотива используется то, что до государственной регистрации право собственности на такой объект у приобретателя отсутствует.
Пример из судебной практики, приведенный на страницах данной работы, яркое тому подтверждение (когда акционерное общество выступило продавцом объекта незавершенного строительства, а впоследствии воспользовалось тем, что соответствующий государственный орган отказался провести регистрацию перехода права собственности на покупателя, и произвело повторное отчуждение этого объекта третьему лицу). Во-первых, приведенное дело из практики Президиума ВАС
РФ интересно тем, что оно имело место после принятия Закона о госрегистрации (но не вступившего в закон^ ную силу), и выводы суда, в частности, построены на том, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу присущих ему признаков. Однако вторым вопросом, исследованным судом в возникшем споре, являлся вопрос о том, подлежит ли регистрации переход права собственности. Думается, что выяснению подлежало иное - зарегистрировала ли сторона-продавец право собственности на этот объект недвижимости, имеет ли она абсолютное вещное право? Только при наличии права собственности возможен его переход в случае совершения сделки, направленной на отчуждение недвижимости.
Кроме того, при отсутствии права собственности лицо лишено возможности распоряжаться объектом незавершенного строи- тельства как единым объектом гражданских прав, в силу того что право распоряжения, как известно, является одним из составляющих права собственности, его элементом.
Необходимость вовлечения объектов незавершенного строительства в гражданский оборот, отношения к таким объектам, как к объектам недвижимости, а не совокупности строительных материалов, продиктована экономической жизнью общества, что в свою очередь не должно подлежать игнорированию. Однако нельзя не учитывать и необходимость установления и выполнения единого порядка обращения недвижимости, что в первую очередь зависит от однозначности толкования норм права, посвященных недвижимости, в частности норм права, регламентирующих ее оборот.
104
Как отмечал К.П. Победоносцев, «имущественные отношения определяются самой жизнью и ее экономическими условиями: право (закон) стремится только сознать и обнять эти условяя, обеспечить правилом свободное действие здравого экономического начала жизни...»
1 1
Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 1.
М.В. Чередникова
О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ
ПО ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Деление прав на вещные и обязательственные существует еще со времен Древнего Рима. Это деление нашло свое продолжение в правовых системах романо-германской системы права, а именно, во Франции, Австрии, Германии, России. То есть в тех странах, которые являются преемниками римского права. В странах англо-американской системы права иная концепция построения отношений между субъектами по поводу вещей. Что касается России, Германии, то в XIX — начале
XX в. проблема разграничения вещных и обязательственных прав была предметом теоретического осмысления в научной литературе. Можно выделить, пожалуй, два ключевых вопроса в этой сфере.