Файл: Оценка эффективности и риска инвестиционных проектов.docx
Добавлен: 07.11.2023
Просмотров: 186
Скачиваний: 3
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1. Теоретические основы анализа и оценки рисков инвестиционных проектов
1.1. Инвестиции и инвестиционный проект: понятие и сущность
1.2. Понятие и классификация инвестиционных рисков
1.3 Методики анализа оценки рисков инвестиционных проектов
2.1 Общее описание инвестиционного проекта
2.2 Расчет и анализ экономических и финансовых показателей инвестиционного проекта
2.3 Оценка рисков проекта и направления их снижения
Следует отметить, что спрос на качественные складские площади оставался стабильно высоким. Дефицит качественных площадей в действующих складских комплексах обусловил высокий спрос на строящиеся объекты [17]. Объем вводимых в эксплуатацию только спекулятивных качественных складских площадей обещает превысить 200 тыс. кв. м. Вывод на рынок данных площадей удовлетворит отложенный спрос и предотвратит дальнейший рост арендных ставок [39]. В результате достаточно высоких ставок аренды, на данный момент складывается ситуация, когда многие компании, которым требуются складские площади, предпочитают аренде возведение собственных складских площадей. В долгосрочной перспективе это оказывается выгоднее, к тому же позволяет учитывать специфику будущей эксплуатации, так как потребности по хранению и обработке товара известны заранее.
Анализируя совокупность тенденций и прогнозов развития рынка складских услуг, можно сделать вывод, что спрос на помещения класса «А» в еще не перенасыщенном складскими площадями г. Санкт-Петербурге (как в одном из крупнейших региональных центров) по-прежнему остается высоким и неудовлетворенным [11]. Из этого следует, что ввод новых складских объектов и сохранение высокого уровня заполняемости на фоне высоких арендных ставок позволят компаниям, работающим в данном сегменте, сохранить высокие темпы роста.
Резюме инвестиционного проекта Настоящий инвестиционный проект направлен на строительство нового распределительного логистического центра класса «А» на территории г. Санкт-Петербурга.
I. Местоположение: на окраине города или в незначительном удалении от него (для обеспечения свободного доступа как грузового транспорта, так и работников компании);
II. Подъездные пути:
-
на одной из основных автотрасс РФ (что гарантирует поддержание дорог в рабочем состоянии за счет федерального или местного бюджетов); -
доступ транспорта к объекту в любое время года/суток и т. п.; -
достаточная ширина и хорошее качество покрытия подъездных путей; -
возможность заезда на территорию непосредственно с автотрассы;
III. Земельный участок, прилегающая территория: достаточная площадь, обеспечивающая возможность организации складского комплекса с соотношением площади застройки к свободной площади 40:60 соответственно;
-
правильная форма, ровная поверхность; -
наличие грунтов для ведения строительства; -
отсутствие затопляемых участков и плавунов; -
освоенность (искусственная отсыпка, асфальтирование, минимум «зеленого фонда» и т. п.); -
возможность организации кругового объезда; IV. Коммуникации: -
наличие выделенных лимитов по всем ресурсам: электричеству, холодной воде, канализации бытовой и ливневой, горячей воде или газу (другому топливу) для котельной (сведения содержатся в разрешениях либо договорах на поставку со всеми снабжающими организациями); -
наличие или возможность организации линии связи (городской телефонной и оптоволокна);
V. Здание (помещение):
-
прямоугольная форма без значительного удлинения, единый контур без разрывов; требуемая высота; -
желательно расположение в одном уровне; -
по возможности большой шаг колонн; -
нагрузка на полы от 5000 кг/м2; -
наличие офисных помещений; -
состояние строительных конструкций (несущие, фундаменты, стены и т. п.);
VI. Личностный фактор:
-
налаженные контакты с местными административными органами; -
налаженные контакты с коммунальными службами.
Общая характеристика распределительного логистического центра класса «A». Складские помещения класса «А» - отвечают высоким требованиям логистики. От складов высшего класса они отличаются немногим. Различия в основном заключаются в площади самого помещения и высоте потолков. Играет роль также расположение склада относительно магистралей.
Склады класса «А» - это профильные сооружения, призванные обеспечить наилучшие условия хранения любых типов груза. Тип здания: помещения складов класса «А» это одноэтажные и одно объёмные здания из металлоконструкций или сендвичпанелей. Они построены после 1994 года специально для использования в качестве складских помещений. Высота потолков составляет не менее десяти метров, что позволяет организовать многоуровневое хранение грузов.
Внутренние конструкции: Шаг колонн составляет не менее девяти метров и расстоянием между пролетами не менее двадцати четырех метров. Площадь застройки не более пятидесяти пяти процентов.
Покрытие пола: Ровный бетонный пол имеет антипылевое покрытие. Высота от земли составляет один метр двадцать сантиметров. Полы обеспечивают нагрузку не менее пяти тонн на квадратный метр.
Системы вентиляции и кондиционирования: Склады класса «А» оборудуются кондиционерами и вентиляцией, обеспечивающими качественное проветривание всего помещения склада.
Температурный режим: температурный режим обеспечивается системой кондиционирования и регулируется в зависимости от требований к условиям хранения того или иного груза.
Системы безопасности: складское помещение оборудуется системами охраны и видеонаблюдения. Имеется пульт дежурного сотрудника службы безопасности, куда поступают сигналы о срабатывании сигнализации на том или ином участке и изображение от камер наблюдения. Пожарная безопасность обеспечивается системой предупреждения о пожаре, а также порошковой или спринклерной системой автоматического пожаротушения.
Электроснабжение и коммуникации: Склады данного класса оснащены собственной автономной электроподстанцией. Отопление обеспечивается за счет собственного теплового узла. Подведено горячее и холодное водоснабжение и канализация.
Разгрузочно-погрузочные конструкции: Склады класса «А» оборудуются воротами докового типа из расчета одни ворота на семьсот квадратных метров площади. Ворота оборудованы «docklevelers» - погрузочно-разгрузочными площадками c регулируемой высотой подъема.
Офисные и подсобные помещения: На территории склада имеются офисные помещения, комнаты отдыха персонала, туалеты, душевые, иные служебные помещения.
Телекоммуникации: Передача данных осуществляется по оптоволоконным каналам. Обеспечение телефонной связью осуществляется собственной АТС. Системы контроля и учета: На территории склада действует пропускной режим, система учета и доступа сотрудников. Все движения грузов регистрируются в автоматизированной системе учета грузов.
Прилегающая территория: Благоустроенная территория с достаточной степенью освещенности. Территория клада круглосуточно охраняется.
Стоянки для автотранспорта: Имеются стоянки и зоны отстоя для большегрузного транспорта. Обеспечено беспрепятственное его маневрирование. Железнодорожное сообщение: Желательно наличие железнодорожной ветки, подходящей непосредственно к складскому помещению. Расположение: Складское помещение располагается вблизи крупных транспортных артерий и имеет подъезд, обеспечивающий движение большегрузного транспорта.
Строительство нового склада требует привлечения значительных финансовых средств. Срок окупаемости нового склада может составить от 5 до 10 лет, что в два раза выше, чем в случаях с офисной и торговой недвижимостью. Много времени занимают вопросы согласования с соответствующими инстанциями. Этот процесс согласования может составить несколько месяцев. В зависимости от размеров склада время строительства может составлять от 1 до 3 лет. Продолжительность окупаемости зависит от ряда факторов: от спроса на складские услуги на рынке, от его класса, от уровня предоставляемых услуг и от его местонахождения.
Исходные данные инвестиционного проекта строительства распределительного логистического центра класса «А» В таблицах 1-3 представлены общие характеристики сил и средств, соотношение зон хранения, приемки, комплектации, отгрузки логистического комплекса.
Таблица_1_-_Расчет_площадей_склада'>Таблица 1 - Расчет площадей склада
Виды площадей, необходимых складу | Быстрый оборот | Медленный оборот | ||
м2 | % | м2 | % | |
Площадь зоны приемки | 600 | 12 | 375 | 7,5 |
Площадь зоны хранения с проходами: | 3350 | 67 | 4125 | 82,5 |
Площадь под стеллажи | 1224 | 24,5 | 1854 | 37,1 |
Площадь под межстеллажные проходы | 2126 | 42,5 | 2271 | 45,4 |
Площадь зоны комплектации | 450 | 9 | - | - |
Площадь зоны отгрузки | 600 | 12 | 500 | 10 |
Таблица 2 – Расчетный
объем и оборачиваемость товаров на складе
№№ | | Быстрая обработка | Медленная обработка |
1 | Расчетное количество паллетомест | 8568 | 12978 |
2 | Расчетный объем товаров (м3) | 10924,2 | 16547 |
3 | Оборот товаров за 1 сутки (м3) | 800 | 400 |
Таблица 3 – Расчет сил и средств для склада площадью в 5000 м2
№№ | Потребность в силах и средствах для склада | Быстрая обработка | Медленная обработка |
1 | Количество ворот на приемку на отгрузку | 2 4 | 2 3 |
2 | Количество обслуживаемых ТС: При приемке товаров: ручная механизированная При отгрузке товаров: ручная механизированная | 6-7** 15-17** 40-100* 80-200* | 4-5** 10-12** 9-10** 20-40** |
3 | Потребность в оборудовании
| 5-6 6 4-6 | 3-4 6 4 |
4 | Штат склада всего: при ручных операциях при механизированных операциях | 234 169 | 115 95 |
5 | Количество сотрудников смен: при ручных операциях при механизированных операциях | 184 120 | 74 54 |
| Режим работы (сменный) | 1х3 | 2х2 |