Файл: Анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, садоводства для проведения государственной кадастровой оценки Содержание.docx

В целях организации выполнения работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов Ленинградской области в рамках заключенного Государственного контракта, основным исполнителем работ – ФГУП «ФКЦ «Земля», являющейся подведомственной организацией Федерального агентства кадастров объектов недвижимости (распоряжение Правительства Российской Федерации 11.02.2005 №157-р) была разработана (и утверждена специальной комиссией) организационная схема выполнения работ.

Организационная схема выполнения работ фактически представляла собой перечень соисполнителей и перечень необходимых работ при проведении кадастровой оценки земель.

Согласно организационной схеме, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, как заказчик работ, должен был предоставить исполнителю работ:

• 
  перечень объектов оценки;
  
• 
  сведения о графических и семантических факторах стоимости земельных участков.
  

В соответствии с утвержденной организационной схемой, между ФГУП «ФКЦ «Земля» и ЗАО «ЛИМБ», 27.08.2017 был заключен договор №1 на выполнение работ по составлению и загрузке в специальное программное обеспечение слоев цифровых тематических карт населенных пунктов Ленинградской области.

Цифровые тематически карты населенных пунктов формировались в целях определения значений факторов стоимости земельных участков и получения картографического отображения результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

На основе

---

имеющихся в территориальных управлениях Роснедвижимости дежурных кадастровых карт и информации о факторах стоимости (количество и адреса школ в населенном пункте, адреса магазинов, адреса объектов здравоохранения и пр.), полученной от администраций городских населенных пунктов Ленинградской области, ЗАО «Лимб» сформировало слои цифровых тематических карт по городским населенным пунктам Ленинградской области.

За выполнение указанной работы, согласно договору, ФГУП «ФКЦ «Земля» было перечислено в ЗАО «ЛИМБ» 3,5 млн. руб.

Следует отметить, что в ходе проверки результатов работ, выполненных ЗАО «ЛИМБ», были выявлены серьезные недостатки.

В частности, Управлением Роснедвижимости по Ленинградской области в качестве исходного информационного материала по отдельным населенным пунктам в ЗАО «ЛИМБ» были представлены не актуализированные дежурные кадастровые карты, в отдельных случаях карты предоставлялись на бумажных носителях, не пригодные для создания цифровых кадастровых карт.

Кроме того, по 8 населенным пунктам дежурные кадастровые карты отсутствовали (г. Высоцк, г. Каменогорск, г. Приморск, г. Светогорск, г.п. Лесогорск, г.п. Рощино, г.п. Советский, г.п. Дружная горка).

По г. Всеволожску и пгт Токсово, органами местного самоуправления не была представлена в нужном объеме и требуемом для программной обработки виде, исходная информация о факторах стоимости (количество и адреса школ в населенном пункте, адреса магазинов, адреса объектов здравоохранения и пр.).

В связи с указанными обстоятельствами,

---

проведение государственной кадастровой оценки земельных участков 10 городских населенных пунктов Ленинградской области, в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 №39, а также Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 №П/0152, не представилось возможным.

Кроме того, часть работ в составе кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области в соответствии с договором от 03.09.2007 №1, заключенным ФГУП «ФКЦ «Земля», выполняло ЗАО «ЭкКон».

Предметом договора являлся сбор и обобщение рыночной информации об объектах недвижимости, необходимой для расчета кадастровой стоимости земельных участков Ленинградской области. Цена договора составляла 3,5 млн. руб.

Следует отметить, что Государственным контрактом, заключенным между Леноблкомимуществом и ФГУП «ФКЦ «Земля» на проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов, согласно Таблице цен (неотъемлемое приложение к контракту №2), сбор рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости для каждой сформированной группы оценивался в 1,4 млн. руб.

В свою очередь, ЗАО «ЭкКон», на выполнение работ по сбору информации, 10.09.2017 (т.е. спустя 7 дней после заключения договора с ФГУП «ФКЦ «Земля») заключило соответствующий договор с ООО «ТЭМ» №1/кз. Стоимость выполнения

---

работ по этому договору составила 3,2 млн. руб.

Технические задания по данным договорам были идентичны.

Учитывая, что условиями Государственного контракта от 16.07.2007 №3 стоимость работ по сбору рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости для каждой сформированной группы была определена в сумме 1,4 млн. руб., расходы областного бюджета в сумме 2,1 млн. руб. (3,5 млн. руб. - 1,4 млн. руб.) являются не в полной мере обоснованными.

Основные виды работ, определившие кадастровую оценку земель населенных пунктов Ленинградской области, были выполнены ООО

«Консалтинговая группа «Эксперт» в соответствии с договором с ФГУП «ФКЦ «Земля» от 03.09.2017 №1/Эксперт/3 на сумму 5,6 млн. руб.

Предметом договора являлось выполнение работ по определению рыночной стоимости, построению статистических моделей и внесению информации в специальное программное обеспечение «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в Ленинградской области».

Фактически, ООО «Консалтинговая группа «Эксперт» выполнила работы по выделению рыночной стоимости земельного участка из общей стоимости объекта недвижимости и построению статистической модели.

Кроме того, ООО «Консалтинговая группа «Эксперт» была проведена индивидуальная оценка рыночной стоимости 27 участков под размещение гостиниц (2 отчета), 99 участков для размещения объектов рекреационного и

---

лечебно-оздоровительного назначения (13 отчетов), оценка 13 земельных участков, предназначенных для размещения электростанций (1 отчет), оценка 11 участков для портов, железнодорожных вокзалов, аэропортов (2 отчета) и оценка 16 участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте (1 отчет).

Согласно данным отчета ФГУП «ФКЦ «Земля», оценщиком ООО «Консалтинговая группа «Эксперт» 7 декабря 2017 года было составлено 19 отчетов об оценке не менее 166 земельных участков, на основе которых в дальнейшем были оценены все земельные участки под электростанциями, портами, гостиницами, объектами рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения Ленинградской области.

Таким образом, основная работа, определившая полученные значения кадастровой оценки земель населенных пунктов, была проведена ООО «Консалтинговая группа «Эксперт». На основе их отчетов был проведен расчет кадастровой стоимости земельных участков Ленинградской области по 5 из 15 оцениваемых видов использования земельных участков.

В целях получения наиболее полной и объективной информации по результатам участия ООО «Консалтинговая группа «Эксперт» в проведении Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, Контрольно-счетной палатой Ленинградской области 07 апреля 2018 года был сделан соответствующий запрос (исх. № 02-000214/18-0). Однако документы были представлены не в полном объеме без отчетов оценщиков.

3.1 Методологические подходы к определению кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов

---