Файл: Практика оценки недвижимости (отчет).pdf

Расчет весовых коэффициентов выполнен по следующей формуле:

(1)

Где,

К – искомый весовой коэффициент;

n –номер аналога

- сумма корректировок по всем аналогам;

- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

- сумма корректировок 1 –го аналога;

- сумма корректировок 2-го аналога;

- сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 1/, в результате получим

(2)

Таким образом, ставка аренды принята равной 518 руб. кв.м. в месяц.

Потери от простоя и неуплаты. Задано заданием на КР, расчет каждой позиции приведен ниже в таблице 5

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации принята на основании экспертных оценок ожидаемой текущей доходности недвижимости на ближайшие 5 лет, усредненной по городам России , опубликованных в Справочнике оценщика недвижимости-2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» стр.79, которая лежит в диапазоне 7.6% -15.4% для офисно-торговых объектов и сходных типов недвижимости. Для рассматриваемых объектов принята величина 11,5% (среднее значение интервала).

10.4.2. Определение стоимости объекта с точки зрения доходного подхода.

На основе приведенных исходных данных был составлен реконструированный отчет о чистом операционном доходе от объекта при его использовании в соответствии с НЭИ и проведены расчеты стоимости объекта методом прямой капитализации.

Расчет стоимости объекта методом капитализации дохода приведен в таблице 5.

Таблица 5

Вывод. Таким образом, приведенные выше рассуждения и расчеты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость (с НДС) объекта недвижимости с точки зрения доходного подхода равна:

63 282 765 руб.

10.5. Расчет рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Метод соотнесения цены и дохода – основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В настоящей работе этот метод применяться не будут по следующей причине. Несмотря на существующий развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о величине дохода по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным.

Метод рыночных сравнений – метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок по продаже объектов сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. В процессе сравнения цена аналогов корректируется в соответствии с отличиями между ними и объектом оценки.

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов он использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, оценщиком в расчетах возможно использовать данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437 ГК РФ). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагает, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Для реализации подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были осуществлены следующие шаги:

· изучение рынка продаж жилой недвижимости и отбор вариантов, сопоставимых с оцениваемым объектом;

· сбор и анализ информации по каждому отобранному объекту-аналогу о цене продажи (запрашиваемой цене), физических характеристиках, местоположении и условиях продажи;

· сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их цен или исключения из списка сравниваемых;

· согласование ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов недвижимости и вывод рыночной стоимости объекта оценки.

10.5.1 Определение стоимости земельного участка

Существует основные элементы сравнения, которые учитываются в методе рыночных сравнений:

передаваемые имущественные права;

условия финансирования;

условия и время продажи;

расходы, сделанные сразу после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

функциональные и технические особенности;

физическое состояние;

экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов);

10.вид использования (зонирование)

11.компоненты стоимости, не входящие в состав объекта.

Для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость. Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости. В условиях весьма заметного дефицита надежных данных о рыночных сделках удобным оказывается введение удельных цен на единицу количества ценообразующего фактора или на единицу количества физической сущности объекта. Единица сравнения позволяет сопоставлять с объектом оценки аналоги с различным количеством этих единиц. Корректировке подлежит именно цена единицы сравнения. Единицей сравнения для земельных участков может быть:

- Цена за единицу площади:

квадратный метр – для участков под застройку в населенном пункте;

«сотка» - для участков под садоводство или ИЖС вне населенного пункта;

гектар – для с/х и лесных угодий;

-Цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» для объектов торгового, складского, производственного назначения;

-Цена за участок площадью, стандартной для данного типа использования;

Изданиями по теории оценки недвижимости рекомендуется использование в качестве единицы сравнения именно удельной цены.^[10] Оценщику известна общая площадь и для объекта оценки, и для объектов-аналогов, поэтому выбирается единица сравнения «цена за единицу общей площади». Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»). Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора. Использование в качестве единицы сравнения цены за единицу длины границы участка вдоль красной линии нецелесообразно, т.к.

-Данная единица сравнения практически не используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами в данном сегменте рынка в условиях Сахалинской области.

-Данная единица сравнения не является общей для объекта оценки и объектов-аналогов ввиду отсутствия детальной информации по объектам- аналогам.

Ввиду того, что в данном сегменте рынка отсутствуют стандартные земельные участки невозможно рассматривать как единицу сравнения цену за участок стандартной площади. Кроме того, данная единица сравнения не является удельной характеристикой (удельной ценой), что неоправданно повышает зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.

Поправки, вносимые к единице сравнения могут быть как в стоимостном (денежном), так и в процентном (коэффициентном) выражении, и могут вводиться как к цене единицы сравнения аналога, так и к цене аналога в целом.

В качестве основы принята информация по продажам земельных участков на вторичном рынке, предоставленных под строительство в г. Южно-Сахалинске.

Отбор аналогов приводился исходя из анализа информационных изданий. Из всех критериев сравнения были отобраны участки с одинаковыми рыночными условиями, экономическими характеристиками, с типичными условиями финансирования и др. параметрами. Для всех аналогов приведены источники информации.

Отбор аналогов

Таблица 6

Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого Объекта цены аналогов необходимо проанализировать и при необходимости скорректировать по следующим элементам сравнения, установленным в пп. е) п. 22 ФСО №7:

1. передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
2. условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
3. условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
4. условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
5. вид использования и (или) зонирование;
6. местоположение объекта;
7. физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
8. экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
9. наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
10. другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;