Файл: Практика оценки недвижимости (отчет).pdf

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

К категории экономических характеристик относится – скидка на торг, которую необходимо учитывать в связи с тем, что основным источником информации о цене являются предложения к продаже.

В населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния (Источник информации К.т.н. Яскевич Е.Е. Подходы к концепции стоимости земельных участков)^[8]:

Доступности населения к центру города, объектам культуры и т.д.;

Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;

Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;

Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;

Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;

Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы

Типичные элементы, которые оказывают влияние на стоимость объекта:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость

К категории экономических характеристик относится – скидка на торг, которую необходимо учитывать в связи с тем, что основным источником информации о цене являются предложения к продаже.

Скидка на торг. С учетом того, что чаще всего информация о ценах на недвижимость доступна в виде цен предложения, то как правило первый фактор влияющий на цену реальной сделки – это возможный торг. Для учета данного фактора как правило используется понижающая процентная поправка. Согласно исследований проведенных ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» и опубликованных в 2017г. в сборнике «Справочник оценщика недвижимости. Т. 3 «Земельные участки» скидка на торг для участков индустриальную застройку лежит в диапазоне от 12,2% до 25,1%, Выбор конкретного значения этой величины рекомендовано осуществлять с учетом фактора ликвидности, характерного для оцениваемого объекта. Причем окончательный вывод о величине скидки на торг складывается непосредственно из анализа цен предложений по каждому участку на этапе отбора аналогов.

Передаваемые имущественные права Подавляющее большинство земельных участков по промышленную застройку, выставленных на продажу, предоставлены в пользование на условиях аренды. Договор аренды земельного участка, как правило заключается на срок не менее трех лет. Цена предложения для продажи участков в аренде, зачастую не значительно отличается от цены аналогичных участков, находящихся в собственности.

Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются.

Функциональные и технические особенности.

Наиболее типичные поправки для объектов недвижимости из данной группы: на площадь (масштаб). Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки.

В процессе переговоров с представителем агентства недвижимости «Новый адрес» (тел.:753939 ), оценщиками было выявлено, что стоимость, в расчете на 1 кв.м. площади, сопоставимой с Объектом оценки, может отличаться как в большую так и меньшую сторону

В процессе переговоров с представителем агентства недвижимости «Новый адрес» (тел.:753939 ), оценщиками было выявлено, что стоимость, в расчете на 1 кв.м. площади, сопоставимой с Объектом оценки, может отличаться как в большую так и меньшую сторону

В данном субрынке принята следующая сегментация участков по площади

Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки "Справочник оценщика недвижимости том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» опубликовал следующие коэффициенты корректировки, установленные по результатам опроса экспертов:

Анализ имеющихся предложений по продаже земельных участков показал, что цена участков в зависимости от площади может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Вместе с тем анализ земельного рынка позволяет выявить различия в ценах на земельные участки с разными площадями .

Вид функционального назначения и разрешенного использования так же оказывает влияние на формирование стоимости участка

Установлен перечень из 16 видов разрешенного использования для земель населенных пунктов, а именно:

земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Поправка на вид разрешенного использования требуется если вид разрешенного использования аналогов не относится к разрешенным или условно- разрешенным видом использования в градостроительной зоне, к которой относится оцениваемый земельный участок.

Собственники стремятся использовать землю максимально эффективно с учетом особенностей местоположения. ¹⁾ 

      Разрешённое использование земельного участка определяется собственником в рамках целевого назначения (категории) земли и градостроительного зонирования. 

   Корректировка на вид разрешённого использования земельного участка  - рассчитаны отношения удельных рыночных цен земельных участков различных видов разрешённого использования к средней удельной рыночной стоимости участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки. Наименования видов разрешённого использования приведены в соответствии с Классификатором, утверждённым Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 N 540 с изменениями.

    В расчете были использованы рыночные данные о земельных участках различных видов разрешённого использования, используемых по назначению, аналогичных либо приведенных к аналогичным по остальным параметрам.

   Исследование рынков всех категорий земельных участков показывает, что зависимость рыночной стоимости единицы площади участка от вида разрешённого использования находится в значительных пределах, но вполне устойчива по территориям и по времени действия. Существенный размах значений верхней и нижней границ обусловлен различием районов местонахождения земельных участков и категорией земель.

Корректировка может быть определена делением "Средних значений соотношения удельных рыночных цен аналогичных по остальным параметрам земельных участков" соответствующих видов разрешенного использования.

Средние значения соотношения удельных рыночных цен с различными видами разрешенного использования земельных участков, аналогичных по остальным параметрам

Итоги расчета StatRielt на основе актуальных рыночных данных о земельных участках, предлагаемых к продаже за истекший квартал