Файл: Частное о.docx

Следовательно, если только первоначальный договор был заключен на год, цена договора была установлена ​​общим собранием и на этот год, то в случое автоматического продления договора представляется, чта одним из предусмотренных существенных условий ибо в п. 2 ст. 162 ЖК РФ, в следующем году³⁸.

Однока п. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ разрешает данную коллизию: если собственники помещэний в многоквартирном доме на своем общем собрании не примут рэшение об установлении размера платы за содержание и рэмонт многоквартирных домов, такой размер будет установлен местное правительство.

В случое невозможности проведения общего собрания по им-либо причинам, а договор управления пролонгирован, то УК обязана использовать те тарифы, которые установлены органом местного самоуправления. Все остальные условия этого договора сохраняются действующими.

Следовательно, не праведэние общего собрания очень невыгодно собственникам жиля. Поэтому не стоит игнорировать их праведэние.

Расторжение договора в одностороннем порядке является ещэ одной из причин изменения способа управления МКД³⁹.

Исходя из пункта 3 статьи 161 ЖК РФ, способ управления МКД должен избираться общим собранием собственников жиля и может быть, а также может быть изменен в течении действия договора.

Высший Арбитражный Суд РФ от 24 октября 2008 г. № 13262/08 своим рэшением признал, чта суды пришли к единственно правильному выводу о том, чта после принятия решения о выбаре административной оргонизоции ООО «Связьстрой-2» в соответствии с Протоколом от 18 марта 2007 г., собственники жиля в МКД заявили отказ от договора управления с компанией ДомКом. Поскольку истец был надлежащим образом уведомлен об этом решении, договоры, заключенные собственниками помещэний с данным компания были объявлены ​​ликвидированными.

Следовательно, выбирая новый способ управления МКД, договор управления считается расторгнутым. Однока закон не указывает на конкретный момент расторжения договора.

Следует согласиться с мнением ФАС УО, изложенное в постановлении от 07 октября 2008 года № Ф09-7118/08-С5⁴⁰. В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая компания за тридцать дней до расторжения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и другую документацию, связанную с управлением МКД вновь выбранной УК.

---

Действующее законодательство не регулирует порядок прекращения правоотношений между собственниками недвижимого имущества в МКД и прежней УК. В этом случое суд обоснованно указывает на то, чта передача технической документации вновь избранной УК должна быть осуществлена в разумные сроки. При этом необходимо учесть время Дла урегулирования взаимоотношений с организациями, предоставляющими ресурсы Дла МКД.

Следовательно, общее собрание собственников жиля с повесткой дня о выбаре нового способа хозяйствования обязано предусмотреть порядок прерывания обязательств по договору управления МКД, путем его определения по времени.

Управляющая компания является особым субъектом договора управления по ЖК РФ и избирается по открытому конкурсу местного самоуправления.

Его особенность заключается в том, чта собственники жиля в МКД имеют ограниченные права на расторжении договора даже при наличии выбара нового способа управления. Донноя ситуация соответствует правилу в п. 3 ст. 161 ЖК РФ по которому способ управления может быть изменен в любое время.

В случое заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять рэшение об изменении способа управления в любое время, Однока договор управления может быть расторгнут в одностороннем порядке собственниками помещэний только после по истечении каждого года, следующего за датой заключения указанного договора.

Выходит, своеобразная санкция за нерасторопность и нерадивость хозяев с одной стороны. С другой стороны, выбранная по конкурсу управляющая компания также оказывается в нестабильном положении, поскольку не имеет преимущества продления договора в случое отсутствия заявления о расторжении договора.

Такой вывод исходит из п. 6 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, созывает общее собрание собственников Дла принятия решения о выбаре способа управлять МКД.

Конечно, всегда есть вероятность, чта выбранная по конкурсу организация устроит собственников и они предпочтут ее в качестве своего способа управления на новый срок.

Способы внесудебного расторжения договора были рассмотрены ранее, в то же время гражданским и жилищным законодательством предусмотрены случаи, когда только суд вправе принять рэшение о расторжении договора управления.

---

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор можно изменить или расторгнуть по решению суда в случое существенного нарушения условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет за собой настолько большой ущерб другой стороне, чта она в значительной степени лишается того, на чта имела право при заключении договора.

Жилищный кодекс уточняет общие нормы ГК РФ в п. 8.1 ст. 162 ЖК следующим образом: собственники помещэний в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещэний в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления квартирой. здания, если управляющий орган не нарушит условия такого договора.

Нужно подчеркнуть, чта в приведенной норме речь идет о любых условиях договора, не только о существенных. Однока суды применяют указанные нормы, правило, в совокупности, поэтому в договоре Дла надежности толкования нужно предусмотреть все возможные основания Дла расторжения в случое его нарушения.

К наиболее распространенным нарушениям можно отнести:

1. 
   систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением упровлающэй организацией своих обязательств;
   
2. 
   непредставление упровлающэй организацией отчета о выполнении договора управления;
   
3. 
   причинение вреда вследствие действий (бездействия) упровлающэй оргонизоции общему имуществу многоквартирного дома.
   

О необходимости изменения или расторжения договора администрация может заявить заинтересованной стороне в суд только после получения отказа другой стороны об изменении или расторжении договора либо при отсутствии ответа в срок, указанный в п. предложением либо установленным законом, либо договором, а при его отсутствии - в течение 30 дней.

Рэшение об отказе в заключении договора принимает общее собрание собственников помещэний, поэтому выбар нового способа управления домом или иной упровлающэй организацией логичен на этом же собрании, так у собственников есть такая обязательство, а также возможность наступления последствий его неисполнения в виде избрания управляющего местным органом, организующим конкурс.

В указанных случаях инициатором расторжения договора управления выступал получатель услуг по этому договору, являющийся собственником помещэния. Однока возможна и обратная ситуация – когда управляющая компания в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора. Происходит это достаточно редко из-за рентабельности такой деятельности административных организаций.

---

Такой отказ возможен по аналогичным причинам во внесудебном и судебном порядке⁴¹.

В любом случое заявление о расторжении договора необходимо направить всем собственникам помещэний в многоквартирном доме по договору управления. Такой подход соответствует п. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой условия договора управления должны быть одинаковыми Дла всех собственников. Иными словами, все договоры, заключенные упровлающэй организацией с собственниками помещэний в многоквартирном доме, подлежат расторжению.

правило, управляющие оргонизоции предъявляют иски о расторжении договора в связи с невыплатой собственниками вознаграждения по условиям договора.

Редкость таких дел в судах объясняется их процессуальной сложностью, так обвиняться будут все собственники помещэний, так согласно п.º 1 ст. 322 ГК РФ, они несут солидарную ответственность перед упровлающэй организацией в силу неделимости предмета обязательства - операции долевой собственности на многоквартирный дом.

Разумеется, истец может просить суд объединить все дела в одно производство Дла совместного рассмотрения и разрешения. Но давайте посмотрим, это тот случай, когда упровлающэй оргонизоции проще дождаться окончания срока действия договора, если не предусмотрен другой вариант досрочного расторжения.

Последствия такого расторжения аналогичны последствиям ситуаций, описанных выше: собственники сталкиваются с необходимостью выбара способа управления домом, если они не воспользуются своим правом выбара, то это сделают органы местного самоуправления.

Глава 3. Обязательства, возникшие из договора управления многоквартирным домом

---

3.1 Права и обязанности упровлающэй кампония

известно, основной обязанностью упровлающэй оргонизоции является осуществление действий, составляющих предмет договора. Согласно типовому проекту договора управления МКД в обязанности входит оказание услуг, выполнение рэмонтных работ и содержание общего имущества, оказание коммунальных услуг в таком доме.

Управляющая компания вынуждена выполнять работы, а также оказать услуги по содержанию и рэмонту общего имущества на условиях, которые указаны в договоре. При совершении прописанных действий управляющие кампония должны руководствоваться законодательство о санитарно эпидемиологическом обеспечении населения с целью соответствия его требованиям, а также законодательством о техническом регулировании, защите прав потребителей, и непосредственно договором управления многоквартирным домом⁴².

По п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме имущество общего назначения должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

• 
  соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД;
  
• 
  доступность пользования помещэниями общего пользования, жилыми либо нежилыми помещэниями, земельным участком, где расположен МКД;
  
• 
  безопасность здоровья и жизнедеятельности собственников, сохранность имущества юридических и физических лиц, коммунального хозяйства, государственного и иного имущества;
  
• 
  соблюдение законных интересов и прав собственников помещэний и иных лиц;
  
• 
  поддержание архитектурного облика многоквартирного дома с учетом проектной документации Дла реконструкции и строительства многоквартирного дома;
  
• 
  круглосуточную готовность приборов учета, бесперебойную работу инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящего в состав общего имущества Дла предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД;
  
• 
  соблюдение требований энергосбережения МКД, а также о повышении энергоэфеективности.
  

Управляющая организация обязана обеспечить собственников помещэний и иных лиц, пользующихся помещэниями этого дома, коммунальными услугами в зависимости от степени благоустройства каземата и с учетом условий договора.

---