Файл: Учебнопрактическое пособие. Часть первая гарант.doc

- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

- в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных ст.ст. 592 и 593 ГК РФ, производится по цене, определенной договором постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ).

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты (ст. 595 ГК РФ). При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (ст. 596 ГК РФ). Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ст. 597 ГК РФ).

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины

---

прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 599 ГК РФ).

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

При консультировании плательщика ренты с пожизненным содержанием с иждивением адвокат должен учитывать следующее.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (

---

п. 1 ст. 602 ГК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (п. 2 ст. 602 ГК РФ)*(71).

При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК РФ).

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (ст. 604 ГК РФ).

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Как справедливо замечают юристы, все основные трудности пожизненной ренты связаны со сложностью человеческих характеров

---

*(72).

Того, кто решил приобрести квартиру с обременением в виде ренты, могут подстерегать различные подводные камни.

Достаточно распространенной ситуацией является следующая.

Пенсионер (инвалид) исправно получает от плательщика ренты, оговоренные в договоре продукты и/или деньги, а затем обращается в суд с заявлением, что плательщик ренты нарушает договор и ничего ему не платит (либо иным образом нарушает условия договора пожизненного содержания с иждивением). Во избежание подобных неприятных ситуаций можно посоветовать следующее. Если расчет по ренте идет деньгами, то необходимо оформить специальную сберегательную книжку (открыть банковский счет), обязательно указав ее номер в договоре. На эту сберкнижку и нужно перечислять деньги. В суде она станет доказательством честности и добропорядочности плательщика. Если же расчет совершается натуральным способом (продукты, лекарства, одежда), то необходимо завести специальную тетрадь, в которую подкалывать все без исключения чеки на покупки и заверять их подписью рентополучателя.

Часто источником неприятностей для плательщика ренты становятся дальние родственники рентополучателя, которые не хотят ухаживать за престарелым человеком (инвалидом), но зато хотят получить его жилплощадь. Как правило, после смерти престарелого человека (инвалида) они обращаются в суд, утверждая, что при подписании документа их родственник был не совсем здоров ("был не в своем уме"). Если это было действительно так, то суд примет сторону родственников. Во избежание этого перед подписанием договора целесообразно провести обязательную проверку дееспособности пожилого человека (инвалида).

Если получатель ренты будет утверждать, что плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства, то суд, скорее всего, встанет на его сторону, а плательщик ренты не только лишится квартиры, но и не будет иметь возможности получить хоть какую-то компенсацию уже понесенных расходов. Так что предприимчивый пенсионер с помощью этой нормы вполне способен пожить за счет нескольких благодетелей, в итоге ничего никому не оставив.

Таким образом, чтобы свести к минимуму возможные конфликты и недоразумения, следует:

- любые деньги передавать под расписку или иным способом, подтверждающим факт передачи (почтовым переводом, банковским переводом и т.д.);

- хранить квитанции об оплате коммунальных услуг, лекарств и т.д. Причем, следует хранить квитанции не за три года, как обычно, а за все время;

---

- желательно, чтобы каждый месяц плательщик ренты получал письменное заявление получателя ренты о том, что обязанности по договору за данный период выполнены и претензий не имеется*(73).

---