Файл: Учебнопрактическое пособие. Часть первая гарант.doc

Немного пугающая тенденция появилась в последнее время. Если раньше обсуждали возможность расширения площадей на случай развития бизнеса, то в сегодняшние договоры арендаторы предпочитают включать условие о возможном частичном отказе от площадей.

Решением проблемы излишних площадей в долгосрочной перспективе могла бы стать и субаренда, но, как правило, арендодатель требует согласования любых субаренд с ним. Это понятно, так как, вступая на путь субаренды, вы становитесь конкурентом арендодателя. Более того, с вашей стороны не исключен демпинг, потому как лучше получить хоть что-то, чем ничего. В силу этого вокруг пункта о субаренде в договоре не редко ведутся жаркие споры.

Как минимум, необходимо добиваться возможности без согласования сдавать помещения в субаренду компаниям из своей группы. В отношении посторонних субаренд зачастую приходят к компромиссному варианту о недопустимости немотивированного отказа в согласовании субаренды. Не лучший вариант размытость формулировки, но все же это бывает лучше, чем ничего. Если же удается полностью отстоять право на заключение субаренды, то место для маневра обеспечено.

6. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда.

Практически в любом проекте договора аренды можно встретить несколько оснований, с которыми арендодатель связывает возможность внесудебного одностороннего расторжения договора. В то же время встречные предложения арендатора о возможности внесудебного расторжения зачастую отвергаются.

Понятно, что юристов арендатора пугает такой подход. Зачастую в рамках переговоров удается перевести все вопросы расторжения на рассмотрение суда. Но если этого не удалось сделать, то, как минимум в договоре должны быть защитные механизмы, позволяющие арендатору обоснованно ответить на соответствующий запрос арендодателя и совершить в разумный срок действия, необходимые для устранения нарушения.

7. Возврат обеспечительного депозита в рублях по курсу.

Основная рекомендация для арендатора - как можно более детально договариваться о порядке возврата суммы обеспечительного депозита еще при обсуждении условий договора, а лучше даже при обсуждении соглашения о намерениях, и однозначно прописывать это в тексте договора аренды.

8. Количество договоров аренды на один объект.

Ситуация на самом деле нераспространенная, но интересная. Учитывая, что предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, арендатор, как минимум, должен представлять себе последствия таких недобросовестных действий арендодателя.

---

Как ни удивительно, оба договора, независимо от того, когда они были заключены, будут действительными. Претендовать на аренду сможет тот арендатор, который получил имущество по акту приема-передачи раньше другого, безотносительно к тому, когда был заключен сам договор.

Второму же остается лишь требовать компенсации убытков и выплаты неустойки, если таковая была предусмотрена договором. Но сам договор остается действительным, потому как требовать убытков из недействительного договора нельзя. По этому вопросу можно посмотреть п. 13. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

9. Арендные каникулы.

Арендаторы любят арендные каникулы. На практике арендные каникулы, то есть период, когда арендатор освобождается от арендной платы, как правило, связан с подготовкой Арендатором помещения к использованию по назначению. Случаи, когда каникулы мотивированы другими причинами, единичны.

При этом, соглашаясь на арендные каникулы, необходимо держать в уме налоговые последствия. Оценить их несложно. Замените слово "аренда" "безвозмездным пользованием", посчитайте с этим учетом налог на прибыль, и вот, вы уже знаете, что с вас могут потребовать налоговые органы. Конечно, не факт, что потребуют. Но все же.

Аргументы о том, что, по сути это безвозмездным пользованием не является, что вы используете помещение таким образом, что не вы, а вам, скорее, должны доплачивать, звучат убедительно. Можно и в суд, наверное, пойти с такой позицией. Но не хотелось бы.

Возможно, лучше было бы установить небольшую плату за пользование помещением в этот период, снизив немного последующие платежи. Как вариант можно равномерно распределить арендную плату по году с учетом арендных каникул, не нарушая при этом коммерческих договоренностей сторон.

10. Должная осмотрительность.

Как минимум, необходимо понять, что за объект сдается в аренду, и уполномочено ли лицо, с которым будущий арендатор собирается подписывать договор аренды, подписывать такой документ.

Про объект расскажет выписка из специального реестра - ЕГРП. Такую выписку можно получить в открытом доступе через сайт госуслуг или заказать у посредников за символическую по отношению к стоимости аренды плату. Помимо того, кто собственник объекта, в этом документе можно увидеть другие долгосрочные аренды на этот объект, обременения или аресты.

Про собственника расскажет похожая выписка из ЕГРЮЛ, если собственник юридическое лицо.

---

Но это лишь верхушка айсберга. Необходимо смотреть устав, чтобы убедиться, что нет ограничений на распоряжение недвижимым имуществом. Надо оценить крупность сделки (про заинтересованность не говорю). Соответственно, проверить наличие корпоративного одобрения.

Если объект в залоге, то следует попросить согласие залогодержателя, иначе вместе с реализацией заложенного имущества прекратится и аренда. А при наличии согласия - такого прекращения не произойдет даже после продажи с публичных торгов.

Без анализа основного договора аренды не стоит заключать договор субаренды. Это, как минимум, опрометчиво.

Если доверительный или арбитражный управляющий сдает объект в аренду, следует обратить внимание на то, какими документами подтверждаются их полномочия и как они реализуются.

11. Заключение договора аренды недвижимости с лицом, которое еще не зарегистрировала на эту недвижимость право собственности.

Следует помнить, что арендатор может заключить договор аренды недвижимости с лицом, которое еще не успело зарегистрировать за собой право собственности на объект аренды, однако необходимо, чтобы арендодатель обладал правом собственности на этот объект аренды на момент его передачи арендатору.

12. Изменение размера арендной платы.

Хотя по соглашению сторон изменение размера арендной платы допускается чаще одного раза в год, в одностороннем порядке арендодатель вправе изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год. Иное положение договора аренды может быть признано недействительным.

Для полноценного договора в интересах арендатора желательно, чтобы он содержал дополнительные пункты о неповышении размера арендной платы в течение всего срока аренды (равно как и не осуществлял "внеплановые" проверки и посещения объекта сверх тех, которые могут быть указаны в договоре).

13. Случаи возможного удержания имущества.

Является законным условие о том, что в случае расторжения договора аренды арендодатель вправе удерживать находящееся в арендованном помещении имущество арендатора до момента надлежащего исполнения последним своих обязательств по расчетам по договору, однако является незаконным условие о том, что арендодатель вправе удерживать имущество арендатора в обеспечение погашения задолженности по арендной плате во время действия договора.

14. Возмещение расходов арендатора на неотделимые улучшения арендуемого помещения.

Следует более подробно остановиться на вопросе о судьбе неотделимых улучшений, особенно если арендатор планирует осуществить значительные усовершенствования арендуемого помещения. Иначе он может оказаться в ситуации, когда в случае прекращения договора аренды никто стоимость произведенных за его счет неотделимых улучшений не возместит.

---

15. Условие о праве арендодателя в случае просрочки оплаты арендатором платежей отключать электричество и воду в арендуемом помещении или прекратить допуск сотрудников арендатора в это помещение.

Условие договора аренды, предусматривающее право арендодателя в случае просрочки в оплате арендатором каких-либо платежей отключить электричество или воду в арендуемом помещении или прекратить допуск сотрудников арендатора в арендуемое помещение является незаконным.

16. Следует настаивать на исключении из договора расплывчатых формулировок, к которым арендодатель сможет обращаться при малейших нарушениях арендатора. Особенно это касается случаев наступления ответственности арендатора.

При защите прав арендодателя адвокату целесообразно обратить внимание на следующие вопросы*(77).

Если арендатор будет нарушать условия заключенного договора, арендодатель может применить к арендатору определенные санкции. Какие именно это будут санкции, зависит от условий договора. Кроме того, в большинстве случаев арендодатель сможет выбирать один из нескольких вариантов санкций или даже предъявить сразу несколько требований. Например, о взыскании неустойки и о расторжении договора. Юристу арендодателя нужно знать, что именно можно потребовать от арендатора при нарушении им тех или иных условий договора аренды.

1. Арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением арендуемого имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Следовательно, если в договоре указано целевое назначение сдаваемого в аренду имущества, то арендатору необходимо использовать его только по целевому назначению. Например, переданное под офис помещение нельзя использовать под склад и наоборот.

Если арендатор пользуется арендованным имуществом не по целевому назначению, которое было предусмотрено договором, арендодатель может предъявить к арендатору иск о прекращении действий, нарушающих договор. Данный иск будет квалифицироваться как договорное требование (ст. 615 ГК РФ), а не как иск об устранении права, не связанного с лишением владения*(78).

Кроме того, рассматриваемое требование можно совместить с иными требованиями к арендатору (например, о взыскании неустойки).

Арендодателю рекомендуется в договоре предусмотреть ответственность для арендатора за нецелевое использование помещения в виде штрафной неустойки. В этом случае при нарушении правил пользования помещением арендодатель сможет взыскать с арендатора неустойку.

---

Если нецелевое использование объекта аренды причинило арендодателю убытки, их также можно взыскать с арендатора. При отсутствии в договоре условий об ответственности арендатора за нецелевое использование помещения арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме. Если в договоре предусмотрена за подобное нарушение неустойка, то убытки можно взыскать в сумме, превышающей размер неустойки (зачетная неустойка). Кроме того, арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в полном объеме, если в договоре будет указано, что убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка).

Наконец, использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением суды признают существенным нарушением условий договора, достаточным для того, чтобы удовлетворить требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке*(79).

2. Арендатор не выполняет обязанность по содержанию арендованного имущества.

При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. В договоре данные обязанности можно распределить любым образом. Если же эти условия в договоре не прописаны, то действует общее правило, установленное в Гражданском кодексе РФ. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор же обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

В договоре может быть установлена неустойка на случай, если арендатор не выполняет обязанность по проведению текущего ремонта объекта аренды. Одновременно с условием о такой неустойке можно установить и точные сроки проведения ремонта арендатором. Если сроки не указаны и отсутствует неотложная необходимость проведения ремонта, арендатор имеет право выполнить свою обязанность в любое время в течение срока аренды. Если неустойка за невыполнение обязанности по содержанию имущества в договоре не предусмотрена, арендодатель имеет право взыскать с арендатора убытки, возникшие в связи с непроведением ремонта.

Само по себе непроведение текущего ремонта арендатором суды не расценивают в качестве существенного нарушения договора и основания для его досрочного расторжения, если иное прямо не предусмотрено в самом договоре*(80). Однако если непроведение текущего ремонта существенно ухудшает состояние арендуемого имущества, то арендодатель в судебном порядке имеет право потребовать досрочного расторжения договора (

---