Файл: ОТЧЕТ No 1/ОЦ-1 от 12 ноября 2019 г. об оценке рыночной стоимости здания общей площадью 940 кв.м.pdf

8.2.Рынок коммерческих земельных участков г. Рязань

Средняя цена рынка на дату оценки 98000 руб./сот. Диапазон цен – от 30 000 до 175 000 руб./сот Отклонения от средней цены слишком большие. Это говорит о том, что представительская выборка аналогов не удовлетворяет условиям однородности и нормального распределения, отдельные предложения в представленном обзоре не отражают общее состояние рынка и имеют характеристики, значительно отличающих их от широко представленных на рынке объектов. Допустимое значение для коэффициента вариации, как правило, составляет ± 30%.

Значительный разбег цен связан как с существенными отличиями по местоположению, так и с такими характеристиками, как разрешенное использование (территориальная зона) и величина объекта (масштаб).

Так, земельные участки под производственно-складские объекты в зависимости от расположения и обеспеченностью коммуникациями предлагаются в расширенном диапазоне от 20 000 до 143 000 руб./кв.м.

Земельные участки с возможностью застройки жилыми и коммерческими объектами в зависимости от зоны расположения в городе колеблются в диапазоне от 30 000 до 175 000 руб./кв.м. Существенное влияние на рыночные цены в данном сегменте оказывают серьезные трудности (сложности) при оформлении разрешений на строительство и возможность подключения к инженерным сетям.

Отсутствие реальных возможностей для получения разрешения на строительство, в том числе в случае невозможности подключения инженерных сетей, приводит к выравниванию цен независимо от разрешенного использования земельных участков.

Наоборот, небольшие по площади участки под торговые и приравненные к ним объекты в гарантированных случаях быстрого получения разрешения на строительство и получения технических условий по ценам значительно превышают предельное значение представленного диапазона.

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наиболее эффективного использования (НЭИ). НЭИ объекта – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

1) Анализ возможностей использования участка как свободного

Критерии выбора НЭИ участка как свободного:

• Юридическая разрешенность: разрешенные виды землепользования, местные требования и ограничения в градостроительстве, законодательство в области охраны окружающей среды, требования пожарной безопасности, использование памятников истории и культуры, наличие сервитутов и иных обременений в отношении объекта.
• Физические возможности: размер, форма, топография участка, протяженность фронтальных границ, наличие коммунальных сетей, климатические условия.
• Экономическая целесообразность:требования типичного покупателя (инвестора) относительно соотношения величины вкладываемого капитала и получаемой полезности.
• Максимальная эффективность – это итоговый критерий для выбора НЭИ объекта относительно всех отобранных юридически разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных видов использования.

Поскольку собственник объекта оценки является арендатором земельного участка нежилого здания, в котором расположен оцениваемый объект, то участок не может рассматриваться как свободный. Поэтому анализировались возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

2) Анализ вариантов использования земельного участка с имеющимися улучшениями

1. Капитальный ремонт (без изменения объемно-планировочных параметров) и эксплуатация существующего здания.

2. Реконструкция с достройкой здания.

Все эти варианты являются юридически допустимыми и физически возможными.

Вариант 1. Объект оценки находится в удовлетворительном техническом состоянии, конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуется проведение текущего ремонта. Капитальный ремонт – это комплекс работ, при котором производится полное восстановление объекта, устранение физического и морального износа его конструкций и систем инженерного оборудования. Капитальный ремонт здания на дату оценки нецелесообразен, т.к. добавляемая стоимость превышает затраты на капитальный ремонт.

Вариант 2. Реконструкция с увеличением параметров включает в себя те же работы, что и капитальный ремонт + затраты по новой застройке, которые окупаются и дают дополнительную прибавку к стоимости объекта. Достройка подразумевает увеличение площади и/или объема объекта. Пристройка дополнительных площадей к оцениваемому зданию невозможна по причине плотной застройки земельного участка. Достройка дополнительных этажей нецелесообразна, т.к. затраты на достройку превышают добавляемую при этом стоимость.

Таким образом, учитывая текущее состояние рынка недвижимости наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование как использование по прямому назначению как офисное здание.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

10.1. Используемая терминология и процесс оценки

В соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки ФСО №1, №2 и №3, утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015№ 297, №298 и №299, рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
  принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
  для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения
  к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с концепцией рыночной стоимости наиболее вероятная цена продажи

определяется при выполнении ряда конкретных условий, в том числе продолжительность выставления объекта должна быть достаточной для того, чтобы объект привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. То есть срок экспозиции объекта должен быть обычным для аналогичных объектов. В тоже время срок экспозиции должен быть приемлемым для продавца, в частности с точки зрения накладных расходов. Этим обеспечивается реализация объекта по цене, наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодной из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя (продажа наиболее эффективным образом).

Вид оцениваемой стоимости – рыночная стоимость.

Рыночная стоимость базируется на принципе наиболее эффективного использования.

Понятие «рыночная стоимость» раскрывается в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.^[1]

Таким образом, вывод о рыночной стоимости объекта представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой Оперативное управление может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон.

Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от цены, определенной в ходе оценки вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенности конкретной сделки.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.(ФСО №2).

Отчет об оценке - документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. (ФСО №2).

Объект оценки - объект гражданских прав, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлена возможность участия в гражданском обороте. (ФСО №1).

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. (ФСО №1).

Продажа объекта оценки не является условием, необходимым для установления цены, за которую этот объект был бы продан, если бы он продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении используемого вида стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. (ФСО №1).

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (ФСО №1).

• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. (ФСО №1).
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (ФСО №1).
• Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (ФСО №1).

Дата оценки - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. (ФСО №1).

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (ФСО №1).