Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Основание для проведения оценки Объекта оценки

Договор 157/19 от 09.08.2019 между ООО "ЗАКАЗЧИК" и ООО "ИСПОЛНИТЕЛЬ"

1. Общая информация, идентифицирующая Объект оценки

Здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1 920 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х.

1. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Рыночная стоимость Объекта оценки в рамках различных подходов по состоянию на Дату оценки, без учета НДС представлена в таблице ниже.

Источник: расчеты Исполнителя

В том числе стоимость права собственности на оцениваемый земельный участок, входящий в состав Объекта оценки:

8 311 757 (Восемь миллионов триста одиннадцать тысяч семьсот пятьдесят семь) руб.

1. Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки

Итоговая рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на Дату оценки, без учета НДС:

23 407 325 (Двадцать три миллиона четыреста семь тысяч триста двадцать пять) рублей.

1. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Полученные в результате исследований Оценщиком выводы о стоимости Объекта оценки могут использоваться Заказчиком только в соответствии с предполагаемым применением результатов оценки.

Задание на оценку

1. Объект оценки

Здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1 920 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х.

1. Состав Объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии)

См. раздел Отчета об оценке "Описание Объекта оценки"

1. Дата Оценки

16 августа 2019 г.

1. Права на Объект оценки, учитываемые при определении стоимости Объекта оценки

нежилое здание – право собственности;

земельный участок - право собственности.

1. Ограничения и обременения указанных прав

См. раздел Отчета об оценке "Описание Объекта оценки"

1. Цель Оценки

Определение рыночной стоимости Объекта оценки для целей принятия управленческих решений.

1. Вид стоимости

Рыночная стоимость.

Для целей оценки рыночная стоимость определяется в соответствии с определением, установленным Федеральными Законом РФ № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации":

1. "Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
2. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
3. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
4. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
5. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
6. платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
7. Предполагаемое использование результатов Оценки
8. Для целей принятия управленческих решений. Результаты оценки и рекомендации будут предоставлены Заказчику исключительно в указанных Целях и не могут быть использованы в каких-либо иных целях.
9. Суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость (п. 30 ФСО №7)
10. Итоговая величина рыночной стоимости выражена единой величиной, возможные границы интервала рыночной стоимости Оценщиком не определялись.
11. Допущения, на которых должна основываться оценка

• Оценщику не известно о существовании каких-либо причин, по которым факты и данные, изложенные в оценочном отчете, могли бы быть признаны неверными.
• Ни Исполнитель, ни Оценщик, ни кто-либо из сотрудников Исполнителя не имеет финансовой заинтересованности в оцениваемом имуществе. Причитающееся Оценщику вознаграждение не зависит от выводов по оценке стоимости, содержащихся в отчете.
• При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
• Подготовка рекомендаций по оценке стоимости и анализ излагаемых в отчете вопросов представляют собой стандартную практику оценки. Оценщик имеет обширный опыт работы и считается общепризнанным специалистом в области оценки. Оказанные Услуги ограничиваются квалификацией Оценщика в этой области и не включают в себя прочие услуги по аудиту, консультированию или налогообложению.
• Анализ прав собственности, связанных с оцениваемым имуществом, не проводился. Предполагается, что права собственности являются законными и полными. Оценщик не берет на себя ответственность за правовые аспекты, включая какие-либо права требования или обременения, которые могут существовать в отношении оцениваемого имущества.
• Оценочный отчет предназначен для использования исключительно в указанных в нем целях, а также для информирования менеджмента Заказчика и предполагаемых пользователей. Заключение о стоимости, приведенное в оценочном отчете, действительно только на дату оценки, указанную в отчете, срок действия которого, в свою очередь, составляет не более шести месяцев с даты составления отчета. Изменения рыночных условий могут привести к значительным изменениям величины стоимости, рекомендованной Оценщиками на указанную дату оценки. Оценщик не несет ответственность за изменения рыночных условий или за неспособность владельцев оцениваемого имущества найти покупателя, готового заплатить цену, равную указанной в отчете стоимости.
• Оценщик не несет ответственность за следующие используемые при проведении оценки информацию и данные:

а) полученные непосредственно от Заказчика;

б) опубликованные в любых средствах массовой информации, включая Интернет, специальную и служебную литературу в области оценки.

Указанные информация и данные принимаются как достоверные.

• В процессе анализа Оценщик получает информацию в письменном и устном виде и данные в электронном формате относительно структуры, деятельности, финансовых показателей и технических характеристик оцениваемого имущества. Указанные данные и информация получаются от руководства и специалистов Заказчика. В процессе анализа Оценщик считает эти данные и информацию достоверными и не проводит независимой проверки их точности или полноты. Оценщик не несет ответственность за достоверность предоставленной им Заказчиком исходной информации.
• Оценщик исходит из допущения, что реализация оцениваемого имущества будет проводиться в составе комплекса имущества. Стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества.
• Вся информация по объекту оценки, полученная от Заказчика, и из открытых источников, принимается как достоверная и максимально полностью отражающая характеристики объекта на дату оценки.
• Проведение оценки объекта оценки производится в предположении использования объекта оценки по текущему назначению.
• Оценщик не несет ответственности за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности, поскольку они являются прерогативой Заказчика. Оценщик исходит из того, что ответственность за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности в отношении оцениваемого имущества, так же как и за использование результатов анализа в целом, лежит на самом Заказчике.
• Оценочный отчет основан на допущении о соблюдении всех применимых законов и нормативных актов Российской Федерации, за исключением специально оговоренных случаев;

1. В ходе оказания Услуг Исполнитель может при условии согласия Заказчика установить и включить в список дополнительные условия и ограничения.

Сведения о Заказчике оценки, Исполнителе и об Оценщике

Принятые при проведении оценки допущеНия

1. Оценщикам не известно о существовании каких-либо причин, по которым факты и данные, изложенные в оценочном отчете, могли бы быть признаны неверными.
2. Ни Исполнитель, ни Оценщик, ни кто-либо из сотрудников Исполнителя не имеет финансовой заинтересованности в оцениваемом имуществе. Причитающееся Оценщику вознаграждение не зависит от выводов по оценке стоимости, содержащихся в отчете.
3. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.
4. Подготовка рекомендаций по оценке стоимости и анализ излагаемых в отчете вопросов представляют собой стандартную практику оценки. Оценщик имеет обширный опыт работы и считается общепризнанным специалистом в области оценки. Оказанные Услуги ограничиваются квалификацией Оценщика в этой области и не включают в себя прочие услуги по аудиту, консультированию или налогообложению.
5. Анализ прав собственности, связанных с оцениваемым имуществом, не проводился. Предполагается, что права собственности являются законными и полными. Оценщик не берет на себя ответственность за правовые аспекты, включая какие-либо права требования или обременения, которые могут существовать в отношении оцениваемого имущества.
6. Оценочный отчет предназначен для использования исключительно в указанных в нем целях, а также для информирования менеджмента Заказчика и предполагаемых пользователей. Заключение о стоимости, приведенное в оценочном отчете, действительно только на дату оценки, указанную в отчете, срок действия которого, в свою очередь, составляет не более шести месяцев с даты составления отчета. Изменения рыночных условий могут привести к значительным изменениям величины стоимости, рекомендованной Оценщиком на указанную дату оценки. Оценщик не несет ответственность за изменения рыночных условий или за неспособность владельцев оцениваемого имущества найти покупателя, готового заплатить цену, равную указанной в отчете стоимости.
7. Оценщик не несет ответственность за следующие используемые при проведении оценки информацию и данные:

полученные непосредственно от Заказчика;

опубликованные в любых средствах массовой информации, включая Интернет, специальную и служебную литературу в области оценки.

1. Указанные информация и данные принимаются как достоверные.
2. В процессе анализа Оценщик получает информацию в письменном и устном виде и данные в электронном формате относительно структуры, деятельности, финансовых показателей и технических характеристик оцениваемого имущества. Указанные данные и информация получаются от руководства и специалистов Заказчика. В процессе анализа Оценщик считает эти данные и информацию достоверными и не проводят независимой проверки их точности или полноты. Оценщик не несет ответственность за достоверность предоставленной им Заказчиком исходной информации.
3. Проведение оценки объекта оценки производится в предположении использования объекта оценки по текущему назначению.
4. Оценщик не несет ответственности за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности, поскольку они являются прерогативой Заказчика. Оценщик исходит из того, что ответственность за решения, касающиеся финансовой деятельности или вопросов налоговой отчетности в отношении оцениваемого имущества, так же, как и за использование результатов анализа в целом, лежит на самом Заказчике.
5. Оценочный отчет основан на допущении о соблюдении всех применимых законов и нормативных актов Российской Федерации, за исключением специально оговоренных случаев;

Более частные допущения и ограничивающие обстоятельства приведены в тексте Отчета.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

При осуществлении оценочной деятельности Оценщик применял Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ от 29 июля 1998 года и действующие на дату оценки федеральные стандарты оценки (ФСО):

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297;

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299;

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Федеральные стандарты являются основными нормативными документами, которые обязаны применять оценщики в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При выполнении данной работы Оценщик использовал Стандарты и правила оценочной деятельности СРО НП "ХХХ".

Применение стандартов СРО НП "ХХХ" обусловлено членством Оценщика в указанной саморегулируемой организации оценщиков.

Описание Объекта оценки

• 1. Количественные и качественные характеристики Объекта оценки

В соответствии с договором на проведение оценки №157/19 от 09.08.2019, Объектом оценки является здание общей площадью 940 кв. м с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1 920 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х.

Объект оценки представляет собой нежилое офисное 3 - этажное здание и земельный участок под ним. Описание Объекта оценки приведено в таблицах ниже.

Таблица 6.1. Описание местоположения Объекта оценки