Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Таблица 7.1. Анализ наиболее эффективного использования Объекта оценки

Источник: анализ Исполнителя

Анализ рынка Объекта оценки

• 1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения Объекта оценки на рынок оцениваемого объекта

Макроэкономический анализ^[1]проводится Оценщиком с целью определить инвестиционную привлекательность страны, что важно и для прогнозирования, и для определения риска инвестиций. Основным ретроспективным показателем развития экономики страны является динамика валового внутреннего продукта (ВВП). Также во внимание принимаются уровень инфляции, валютный курс, процентные ставки и др.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием макроэкономических факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и конкретного региона:

• изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
• изменения в денежной политике, определяющие доступность средств финансирования сделок купли-продажи недвижимости;
• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве и т.п.

Однако, сегодня в международных отношениях сложилось и возрастает экономическое и политическое противостояние между странами-лидерами Запада (прежде всего США, Великобритания и их "союзники") и Россией, поддерживаемой Китаем и некоторыми другими странами Азии и Латинской Америки. Это остро проявляется в военных конфликтах на Украине и Ближнем Востоке, в размещении военных баз НАТО и средств ПВО в ближайших и приграничных к России странах, в санкциях против российских компаний, политических и общественных деятелей.

Несмотря на сокращение с 2015 года доходов Российского бюджета, в России в условиях мощного внешнего противодействия активно идёт развитие инфраструктуры: авто- и железных дорог, крупнейших мостов, магистральных коммуникаций, строительство энергетических объектов. Развиваются коммерческие отношения с компаниями Западной Европы, Китая, Турции, Японии, Индии, Ирана, многих других стран, высокими темпами растет оборот внешней торговли с положительным сальдо, внедряются альтернативные западным формы международных расчётов. Строятся крупнейшие в мире газопроводы в Европу, Китай, Турцию. С Китаем и Ираном прорабатывается создание крупнейших транспортных артерий через территорию России в Европу: с востока на запад, с юга на север.

Рынок недвижимости напрямую зависит от макроэкономических показателей, также являющихся внешними факторами. Основными факторами, влияющими на рынок, являются цены на нефть, уровень роста ВВП и ставки инфляции, курс валюты, уровень реальных доходов населения. На развитие ситуации, по-прежнему, будут оказывать огромное влияние факторы, связанные с геополитическим кризисом.

С учетом позитивной динамики основных макроэкономических показателей и все большей адаптации России к жизни в условиях политических и экономических санкций со стороны Западноевропейских стран и США, Оценщик делает вывод о положительных, пусть и не очень явных, тенденциях в развитии экономики России в целом и рынка недвижимости в частности. Однако в среднесрочной перспективе остаются риски, связанные с ужесточением санкций в отношении России и ухудшением внешнеэкономической конъюнктуры.

• 1. Экономика региона

По данным Челябинскстата^[2], в январе-июне 2019 г. экономика г. Челябинска характеризуется следующими основными показателями (по сравнению с аналогичным периодом 2018 г.):

• Индекс производства по видам деятельности "добыча полезных ископаемых", "обрабатывающие производства", "производство и распределение электроэнергии, газа и воды" снизился на 1,3%;
• Грузооборот автомобильного транспорта вырос на 20,9%;
• Оборот розничной торговли снизился на 0,6%;
• Объем платных услуг населению (млрд. руб.) остался на прежнем уровне;
• Индекс потребительских цен вырос на 4,1%;
• Численность официально зарегистрированных безработных выросла на 4,2%;
• Реальная начисленная средняя заработная плата одного работника выросла на 1,2%.
  1. Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, напрямую зависит от функционального назначения, в соответствии с которым этот объект используется.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

• жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);
• коммерческая недвижимость (офисные, торговые объекты, рестораны, гостиницы);
• промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);
• незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);
• недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например, церкви, аэропорты и др.).

Таким образом, согласно классификации объектов недвижимости, оцениваемый объект относится к сегменту коммерческой недвижимости офисного назначения.

• 1. Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Челябинска

Обзор рынка офисной недвижимости г. Челябинска

Предложение

Общий объем предложения современных офисных помещений класса А и В на конец первого полугодия 2019 г. составил 331,8 тыс. кв. м. Обеспеченность населения современными офисными площадями лежит в диапазоне 260-280 кв. м на 1000 человек.

Рынок офисной недвижимости г. Челябинска довольно разнообразен: на рынке присутствуют как современные качественные бизнес-центры класса А и В, так и довольно большое число бизнес-центров класса В- и С, представляющих собой переформатированные под офисы здания различных бывших НИИ и производственных площадок.

Структура предложения офисных площадей по классам представлена на рисунке 8.1.

Рисунок 8.1. Структура предложения офисных площадей в г. Челябинске по классам

Источник: анализ Исполнителя

Крупнейшими бизнес-центрами класса А в городе являются БЦ "Челябинск СИТИ" (32 тыс. кв. м), ДЦ "NEWTON" (22 тыс. кв. м) и БЦ "Аркаим Плаза" (19,1 тыс. кв. м).

Основной объем офисных помещений сосредоточен в Центральном районе города. Структура предложения офисной недвижимости в г. Челябинске по районам города представлена на рисунке 8.2.

Рисунок 8.2. Структура предложения офисной недвижимости в г. Челябинске по районам города

Источник: анализ Исполнителя

В течение анализируемого периода новых качественных офисных объектов в городе введено не было. В настоящее время ведется строительство четвертой - финальной очереди БЦ "Аркаим Плаза", а также третьей очереди БЦ "Greenplex". Кроме того, в стадии строительства конгресс-холл "Таганай" по ул. Труда. Также в городе существует несколько проектов строительства офисных зданий, сроки и этапы строительства которых пока неизвестны.

Примеры основных офисных центров г. Челябинска представлены в таблице 8.1.

Таблица 8.1. Примеры основных современных офисных центров г. Челябинска

Источник: анализ Исполнителя

Спрос

На конец первого полугодия 2019 г. на рынке офисной недвижимости г. Челябинска спросом пользуются небольшие помещения, пригодные для размещения офисов предприятий малого бизнеса площадью от 25 до 100 кв. м.

Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в центральной части города в непосредственной близости от остановок общественного транспорта. Наиболее престижными и дорогими являются офисные помещения, располагающиеся на пр-те Ленина, ул. Кирова, ул. Коммуны, ул. К. Маркса. Также наиболее значимым фактором месторасположения является удаленность от остановок общественного транспорта и основных пешеходных потоков.

Общий объем спроса на качественные офисные помещения остается стабильным.

Увеличение спроса в основном происходило за счет ротации арендаторов (переезжающих в более качественные офисные помещения) и за счет увеличения компаниями арендуемых площадей.

Наибольшую часть спроса на офисные помещения в городе формируют компании в сфере инвестиций, финансов, страхования, а также значительную часть составляют компании в ИТ и телекоммуникационной деятельностях.

Средняя доля вакантных помещений по классу А составляет около 12%, по классу В – 13%, по классу С – 14%. Средняя доля вакантных площадей по городу составляет 8,5%.

Коммерческие условия по продаже и аренде офисных площадей в г. Челябинске

Исполнитель исследовал рынок продажи офисной недвижимости в г. Челябинске.

Перечень предложений на продажу зданий офисного назначения, наиболее близких по характеристикам с Объектом оценки, представлен в таблице ниже. Данные здания предлагаются к продаже как арендный бизнес, заполненные арендаторами, так и пустые.

Таблица 8.2 Данные о предложении на продажу зданий офисного назначения в г. Челябинске