Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Источник: расчеты Исполнителя

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, без учета НДС составляет:

23 784 150 (Двадцать три миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи сто пятьдесят) рублей.

Согласование результатов оценки

Заключительным этапом определения рыночной стоимости Объекта оценки является итоговое согласование стоимостных показателей, полученных в результате использования трех подходов к оценке. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемого объекта на Дату оценки путем взвешивания преимуществ и недостатков каждого из примененных подходов.

Принятие решения о присвоении веса тому или иному подходу исходило из критерия достоверности и достаточности информации, используемой в расчетах, соответствия использованных расчетных методов объему доступной рыночной информации, способности учитывать действительные намерения покупателя и/или продавца и способности учитывать конъюнктуру рынка и других факторов.

Итоговая стоимость земельного участка, относящегося к Объекту оценки, принимается по результату сравнительного подхода.

Для цели настоящего отчета, учитывая цель оценки, специфику Объекта оценки, итоговая стоимость здания определена путем взвешивания результатов сравнительного и доходного подходов. Применение затратного подхода является нецелесообразным, так как не отражает реальной сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости и не учитывает основные ценообразующие показатели, формирующиеся на открытом рынке под действием факторов спроса и предложения, эластичности спроса на коммерческую недвижимость, такие как: ставки аренды, цены предложений, ставки капитализации характерные для конкретного сегмента коммерческой недвижимости и класса объекта.

Результаты определения итоговой стоимости Объектов оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 13.1. Согласование результатов оценки Объекта оценки

Наименование	Площадь, кв. м	Результаты, полученные на основании затратного подхода руб., без учета НДС	Вес, %	Результаты, полученные на основании доходного подхода руб., без учета НДС	Вес, %	Результаты, полученные на основании сравнительного подхода руб., с учетом НДС	Вес, %	Итоговая величина рыночной стоимости, без учета НДС, руб.
Рыночная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х, в том числе:	940	45 964 386	0%	23 030 501	50%	23 784 150	50%	23 407 325
земельный участок, руб.								8 311 757

---

Источник: расчеты Исполнителя

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. Х, по состоянию на Дату оценки, без учета НДС составляет:

23 407 325 (Двадцать три миллиона четыреста семь тысяч триста двадцать пять) рублей.

В том числе:

• нежилое 3 - этажное офисное здание, общей площадью 940 кв. м:

14 718 743 (Четырнадцать миллионов семьсот восемнадцать тысяч семьсот сорок три) рубля.

• право собственности на земельный участок, кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ, площадью 1 920 кв. м:

8 311 757 (Восемь миллионов триста одиннадцать тысяч семьсот пятьдесят семь) рублей.

Декларация качества Оценки

Исполнитель, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и убеждений, что:

утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;

Исполнитель гарантирует, что в отношении Объекта оценки оценщик не имеет вещных или обязательственных прав вне Договора;

анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются личными, независимыми и профессиональными;

Исполнитель гарантирует, что оценщик не является участником (членом) или кредитором Заказчика и Заказчик не является кредитором или страховщиком оценщика;

Исполнитель гарантирует, что оценщик не является учредителем, собственником, акционером, страховщиком или должностным лицом Заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в Объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве;

Исполнитель гарантирует, что размер денежного вознаграждения за проведение оценки Объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости Объекта оценки;

квалификация специалистов, участвующих в выполнении Отчета, соответствует профессиональным критериям Саморегулируемой организации НП "ХХХ";

Исполнитель гарантирует, что Исполнителя не имеет имущественного интереса в Объекте оценки и не является аффилированным лицом Заказчика.

Сухарева Ольга Юрьевна Оценщик

Иванов Иван Иванович Генеральный директор ООО "ИСПОЛНИТЕЛЬ"

Список литературы

При подготовке данного Отчета нами были использованы следующие далее материалы.

Данные, предоставленные Заказчиком:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

---

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт приема-передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Нормативные акты:

Конституция РФ;

Гражданский кодекс Российской Федерации;

Налоговый кодекс Российской Федерации;

Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Стандарты оценки:

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297;

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298;

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299;

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611;

Стандарты и правила оценочной деятельности Саморегулируемой организации НП "ХХХ".

Научная литература:

Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" Санкт-Петербург 1997 г.;

Генри С. Харрисон. "Оценка недвижимости" Москва 1994 г.;

Д. Фридман, Н. Ордуэй. "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости", Москва 1995 г.;

Лейфер Л.А. "Справочник оценщика недвижимости".

Информационно-аналитические материалы:

cian.ru;

chelyabinsk.n1.ru;

avito.ru;

statrielt.ru и др.

Макроэкономический обзор

Мировая экономика

6 июня 2019 г. Всемирный банк выпустил очередное издание обзора "Перспективы глобальной экономики" (Global Economic Prospects). По сравнению с январским обзором, прогноз роста мирового ВВП на 2019 г. был пересмотрен на 0,3 п. п. в сторону понижения, до 2,6%, главным образом, ввиду дальнейшего нарастания внешнеторговых рисков. Так, ожидается, что темпы роста физических объемов мировой торговли в 2019 г. сократятся до 2,6%, что станет минимальным значением за период после глобального кризиса 2008-2009 гг. В свою очередь, торможение динамики внешней торговли и сохранение неопределенности относительно дальнейших возможных ограничительных мер администрации США приводит к ухудшению ожиданий бизнеса и торможению инвестиционной активности по всему миру.

Основным риском для прогноза, согласно оценке экспертов Всемирного банка, является продолжение эскалации внешнеторговых ограничений и связанная с этим неопределенность; это касается как политики США, так и ситуации вокруг выхода Великобритании из ЕС. Подчеркивается также рост рисков для финансовой стабильности в условиях повышения доли корпоративных облигаций с рейтингом ниже инвестиционного (в развитых странах) и сохранения тренда к увеличению внешнего долга корпоративного сектора, номинированного в иностранных валютах (в странах с формирующимися рынками).

---

Хотя прогноз динамики цен на нефть практически не изменился по сравнению с январем 2019 г., проектировки роста российского ВВП на 2019 г. были пересмотрены на 0,3 п. п. в сторону понижения, до 1,2%. Эксперты Всемирного банка связывают это с эффектом высокой базы 2018 г.; поддержанием жесткого режима денежно-кредитной политики; понижательным давлением на добычу нефти ввиду исполнения соглашения "ОПЕК+"; повышением ставки НДС в начале 2019 г.

Таблица П. 1.1. Прогноз темпов роста мировой экономики (в скобках – изменение по сравнению с прогнозом от января 2019 г.)

Показатель/регион	2018	2019	2020	2021
Рост ВВП,%
Весь мир	3,0	2,6(-0,3)	2,7(-0,1)	2,8(0,0)
Развитые страны	2,1	1,7(-0,3)	1,5(-0,1)	1,5(0,0)
Еврозона	1,8	1,2(-0,4)	1,4(-0,1)	1,3(0,0)
США	2,9	2,5(0,0)	1,7(0,0)	1,6(0,0)
Япония	0,8	0,8(-0,1)	0,7(0,0)	0,6(0,0)
Формирующиеся рынки	4,3	4,0(-0,3)	4,6(0,0)	4,6(0,0)
Бразилия	1,1	1,5(-0,7)	2,5(+0,1)	2,3(-0,1)
Индия	7,2	7,5(0,0)	7,5(0,0)	7,5(0,0)
Китай	6,6	6,2(0,0)	6,1(-0,1)	6,0(0,0)
Россия	2,3	1,2(-0,3)	1,8(0,0)	1,8(0,0)
Рост объемов мировой торговли, %	4,1	2,6(-1,0)	3,1(-0,4)	3,2(-0,2)

Источник: Всемирный банк, Global Economic Prospects, июнь 2019 г.

19 июня 2019 г. Федеральный комитет по открытым рынкам ФРС США по результатам очередного заседания объявил о сохранении базовой ставки (ставки по федеральным фондам) на прежнем уровне 2,25% – 2,50%. Напомним, что 19 декабря 2018 г. базовая процентная ставка была повышена до 2,25% – 2,50% годовых с 2,00%–2,25% годовых.

Главные события в экономике РФ в 2019 г.

08 февраля 2019 г. Международное рейтинговое агентство Moody’s Investor Service повысило суверенный кредитный рейтинг Российской Федерации (долгосрочный, в национальной и иностранной валюте) со спекулятивного уровня "Ba1" до последней ступени инвестиционного уровня "Baa3", со "стабильным" прогнозом. Напомним, что другое международное агентство, Standard&Poor’s, вернуло российский рейтинг в инвестиционную категорию в феврале 2018 г., а третье, Fitch, в отличие от Moody’s и S&P, не понижало в 2015 г. (на фоне падения цен на нефть и введения международных санкций) рейтинг России до спекулятивного уровня.

---

В обосновании рейтингового действия Moody’s позитивно оценило управленческие решения российских властей, которые успешно сдержали негативные последствия двойного шока, связанного с конъюнктурой цен на нефть и воздействием санкций. Сохранение геополитических трений, возможность введения новых санкций и зависимость, хотя и снизившаяся, от колебаний сырьевых цен, замедлили возвращение в "инвестиционную" категорию. Однако, по оценке Moody’s, введение новых антироссийских санкций (наиболее вероятный негатив в краткосрочном периоде) может быть отражено без существенного ухудшения кредитоспособности

20 февраля 2019 г. Оглашено очередное, двадцать пятое по счету, ежегодное Послание Президента Федеральному Собранию.

Формально Послание Федеральному Собранию, не являясь ни указом, ни распоряжением, не обладает юридической силой и не обязывает парламент к действиям. Тем не менее, оно является важным программным документом, аналоги которого существуют во многих странах, в том числе в США.

Большая часть речи была посвящена социальной сфере. В частности, для поддержки семей было предложено:

поднять планку выплат на первого и второго ребенка до среднедушевого дохода в размере двух прожиточных минимумов (с 1,5 прожиточных минимумов) с 1 января 2020 года;

с 1 июля 2019 года повысить пособие для семей с детьми-инвалидами до 10 тыс. руб.;

увеличить федеральную льготу по налогу на недвижимое имущество для многодетных семей. Дополнительно освободить от налога: по 5 квадратных метров в квартире и по 7 квадратных метров в доме на каждого ребёнка;

принять меры для снижения ставок по ипотеке до 9%, а затем до 8%, а также установить льготу для семей, в которых родился второй или последующий ребёнок, на весь срок действия ипотечного кредита;

ввести дополнительную меру поддержки семей, где рождается третий и последующий ребенок: напрямую из федерального бюджета направить 450 тыс. руб. на погашение ипотечного кредита. Предлагается запустить эту меру с 1 января 2019 года;

установить предел для годового роста налогового платежа для земельных участков, по аналогии с ограничением для жилой недвижимости;

до конца 2021 года создать не менее 270 тысяч новых мест в яслях, включая негосударственный сектор, из них 90 тысяч мест должно быть создано уже в этом году.

Также президентом были затронуты вопросы здравоохранения, образования, борьбы с бедностью и др.

14 июня 2019 г. Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку на 25 б. п., до 7,50% годовых. Продолжается замедление годовой инфляции. В мае 2019 г. инфляционные ожидания населения и ценовые ожидания предприятий существенно не изменились, оставаясь на повышенном уровне. Рост экономики в первом полугодии 2019 г. складывается ниже ожиданий Банка России. По сравнению с мартом 2019 г. краткосрочные проинфляционные риски снизились. В этих условиях с учетом проводимой денежно-кредитной политики Банк России снизил прогноз годовой инфляции по итогам 2019 г. с 4,7%–5,2% до 4,2%–4,7%. В дальнейшем, по прогнозу Банка России, годовая инфляция будет находиться вблизи 4%.

---