Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Источник: данные Исполнителя, на основании осмотра Объекта оценки

Таблица 6.2. Описание оцениваемого здания

Источник: данные Заказчика, Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.

Таблица 6.3. Сведения о количественных и качественных характеристиках оцениваемого здания

Источник: данные Заказчика

Таблица 6.3. Общие сведения об оцениваемом земельном участке

Источник: Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г., данные, предоставленные Заказчиком

На оцениваемом земельном участке расположено оцениваемое здание.

Информация о текущем использовании оцениваемого объекта

По состоянию на Дату оценки оцениваемое здание используется по прямому назначению, в качестве офисного здания, в котором расположены офисы компаний, представляющие различные виды деятельности.

• 1. Характеристика местоположения Объекта оценки

Город Челябинск - административный центр Челябинской области, составляет муниципальное образование Челябинский городской округ с внутригородским делением или город Челябинск с единственным населённым пунктом в его составе.

г. Челябинск расположен на геологической границе Урала и Сибири, в азиатской части России, на восточном склоне Уральских гор, по обоим берегам реки Миасс. С юго-запада до севера Челябинск подковообразно укутывает Сосновский район. С восточной стороны к Челябинску примыкает город-спутник Копейск. На северо-востоке Челябинск граничит с Красноармейским районом.

Площадь территории г. Челябинск – 530 кв. км, численность населения составляет 1 200 703 человек.

Территория города разделена на семь районов: Калининский, Курчатовский, Ленинский, Металлургический, Советский, Тракторозаводский, Центральный.

Челябинск является одним из крупнейших промышленных городов России, занимая 13 место по объёму промышленного производства. Основным производством в Челябинске является металлургия и производство готовых металлических изделий, на долю которых приходится более 60% объёма всей выпускаемой продукции. Машиностроение в структуре промышленного производства составляет 13%.

Электрометаллургический комбинат является крупнейшим в России заводом ферросплавов, а цинковый завод производит 2% мирового и 60% российского цинка. Трубопрокатный завод относится к так называемым трубным заводам "Большой восьмёрки" и занимается производством труб большого диаметра. Металлургический комбинат является крупнейшим производителем нержавеющей стали в России.

Среди достопримечательностей города можно отметить многочисленные памятники, посвященные Великой Отечественной войне, различные скульптуры, мемориалы, декоративные композиции.

В г. Челябинске действует ряд православных храмов и мечетей, католический храм, несколько протестантских церквей, синагога

Также на территории города расположено множество парков и скверов.

Инфраструктура развита: в городе функционирует достаточное количество учебных, спортивных, развлекательных, торговых и культурно — бытовых учреждений.

Объект оценки расположен в Калининском районе г. Челябинска.

Калининский район — один из семи внутригородских районов Челябинска. Восточная часть микрорайона насыщена промышленными зонами, а в северо-западной части располагаются жилой район и парковая. На современной карте города район расположился вытянутым с востока в сторону запада поясом, длиной свыше 18 км и площадью около 48 кв. км. Численность населения района — 204,1 тыс. человек.

Промышленные предприятия района ОАО "ЧЭМК", ЧГРЭС, ПАО "ЧЗПСН-Профнастил" ("Челябинский завод профилированного стального настила"), ОАО "Челябинский абразивный завод" (ЧАЗ), ООО "ПСО "КПДиСК", фабрика "Краснодеревщик", ООО "Кнауф Гипс Челябинск", ООО "Завод театрального оборудования" и др.

Предприятия торговли на территории района: Торговый центр, торговый комплекс "Европа-Азия", ТРК "ХОУМ", торговый центр "Ленинградский", торговые комплексы: "Прииск", "Набережный", "Зеленый", "Небо", "Кировский", "Максимум", "Стрела", торгово-офисный комплекс "Карнавал" и др.

Социальная инфраструктура района представлена большим количеством учебных заведений (вузы, техникумы, колледжи, школы, дошкольные учреждения), учреждениями культуры (Челябинский областной театр кукол, Цирк и др.), библиотеки, школы искусств, медицинские учреждения, спортивные учреждения и сооружения (ледовая арена "Трактор" им. В.К. Белоусова, Центр олимпийской подготовки по дзюдо Челябинской области, бассейн "Планета Ариант" и др.).

Местоположение Объекта оценки на карте приведено на рисунке 6.1.

Рисунок 6.1. Местоположение Объекта оценки на карте

Объект оценки

Источник: yandex.ru/maps

Местоположение оцениваемого земельного участка на кадастровой карте представлено на рисунке ниже.

Рисунок 6.2. Местоположение оцениваемого земельного участка с кадастровым №ХХ:23:0110204:00ТТ на кадастровой карте

Земельный участок кад. №ХХ:23:0110204:00ТТ

Источник: pkk5.rosreestr.ru

• 1. Анализ возможности независимого функционирования и реализации оцениваемого имущества

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В настоящее время согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается в соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ только в следующих случаях:

отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ; сделки с ними невозможны, равно как и переход прав на занимаемые ими земельные участки.

Таким образом, оцениваемое здание должно реализовываться совместно с земельным участком, на котором оно расположено.

• 1. Перечень документов, используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики Объекта оценки

Оценщику были предоставлены копии следующих документов:

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;

Договор купли-продажи земельного участка (купчая) от 28.11.2009 г.;

Постановление главы ХХХ района ХХХ обл. №4717 от 22.11.2004 г.;

Акт приема-передачи от 05.12.2009 г.;

Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;

Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.

Копии предоставленных Оценщику документов приведены в Приложении 2 Отчета.

• 1. Сведения об осмотре Объекта оценки

Осмотр Объекта оценки не проводился. Фотоматериалы предоставлены Заказчиком.

Фотоматериалы приведены в Приложении 5 настоящего Отчета.

• 1. Другие факторы и характеристики, относящиеся к Объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Другие факторы и характеристики, относящиеся к Объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, в рамках настоящего Отчета не выявлены.

Анализ наиболее эффективного использования Объекта оценки

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой оценки стоимости.

Как и стоимость, наиболее эффективное использование отражает мнение Исполнителя, исходящего из анализа господствующих рыночных условий. Понятие наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объектов определения стоимости с наилучшей отдачей, при непременном условии физической возможности и финансовой оправданности такого рода действий.

При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа.

Юридическая правомочность, допустимость с точки зрения действующего законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника.

Физическая возможность (осуществимость) – осуществимость физически реальных способов использования объекта.

Финансовая целесообразность (выгодность) – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику.

Максимальная продуктивность (эффективность) – кроме получения чистого дохода, наиболее эффективное использование подразумевает максимально возможное увеличение чистого дохода собственника от эксплуатации, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Результаты анализа наиболее эффективного варианта использования приведены в таблице 7.1