Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Источник: анализ Исполнителя

Таким образом, стоимость предложения к продаже нежилых зданий офисного назначения на территории г. Челябинска, находится в диапазоне от 19 207 до 37 486 руб./кв. м, без учета НДС.

Данные о предложении в аренду офисных площадей представлены в таблице ниже.

Таблица 8.3. Данные о предложении в аренду офисных помещений в г. Челябинске

Источник: анализ Исполнителя

Таким образом, арендная ставка офисных площадей в г. Челябинске находится в диапазоне от 2 400,0 до 5 555,6 руб./кв. м в год без учета НДС.

Выводы и прогноз развития на рынке офисной недвижимости г. Челябинска

Анализ цен предложений на продажу объектов офисной недвижимости показывает, что стоимость предложения к продаже нежилых зданий офисного назначения на территории г. Челябинска, находится в диапазоне от 19 207 до 37 486 руб./кв. м, без учета НДС.

Рыночная величина арендной ставки для офисных помещений и зданий в г. Челябинске находится в диапазоне от 2 400,0 до 5 555,6 руб./кв. м в год без учета НДС.

На рынке офисной недвижимости г. Челябинска наблюдается тенденция роста спроса на офисы высокого класса. Наибольшим спросом пользуются помещения в районах с хорошим местоположением и соответствующими классу качественными характеристиками. Также решающую роль играет гибкая ценовая политика арендодателя. Тем не менее, строительства новых проектов в городе пока не ведется. В настоящий момент достраиваются очереди двух бизнес-центров.

Ввиду низкого объема ввода новых офисных объектов в г. Челябинске ожидается сохранение спроса на текущем уровне, что, возможно, приведет к росту арендных ставок на качественные площади в районах с хорошим месторасположением.

На рынке офисной недвижимости г. Челябинска в течение года существенного изменения цен продаж и ставок аренды не ожидается.

Обзор рынка земельных участков Челябинского региона

Предложение

Основную часть предложения на рынке земельных участков г. Челябинска формируют объекты под индивидуальное жилищное строительство. Площадь таких участков составляет до 0,5 га. На рынке представлены земельные участки практически во всех районах города. За городской чертой, участки предлагаются в различных населенных пунктах, вдоль основных направлений трасс М36 Челябинск - Казахстан (юг), М5 Челябинск - Екатеринбург (север), М5 Челябинск - Уфа (юго-запад), М51 Челябинск - Курган (восток).

Земли промышленного назначения представлены на рынке участками площадью от 10 соток до 5,6 га. На территории Челябинска наибольшая часть предложений таких участков сконцентрирована в черте города. За чертой города участки под промышленное строительство предлагаются к продаже в основном в радиусе до 22 км от границ города.

Рынок земельных участков для коммерческого использования достаточно активен. Большая часть предложенных к продаже участков находится в черте города и представлена лотами от 10 до 26 соток.

Участки сельскохозяйственного назначения предлагаются к продаже, вдоль основных направлений трасс М36 Челябинск - Казахстан (юг), М 5 Челябинск - Екатеринбург (север), М5 Челябинск - Уфа (юго-запад), М51 Челябинск - Курган (восток). Площадь выставленных к продаже лотов варьируется от 2,6 до 1200 га.

Спрос

Максимальным спросом пользуются земельные участки, расположенные вблизи делового центра города и в районах с наиболее развитой инфраструктурой. Среди основных требований к участкам потенциальные покупатели выделяют: наличие межевания участков, подведенных инженерных коммуникаций, близость к основным магистральным трассам и железнодорожным станциям, развитая окружающая инфраструктура и др.

Коммерческие условия

Данные о ценах предложения земельных участков на продажу в г. Челябинске представлены в таблице ниже.

Таблица 8.4. Данные о предложении земельных участков на продажу в г. Челябинске

Источник: анализ Исполнителя

Таким образом, цены предложения земельных участков, предназначенных для строительства объектов общественно-делового значения в г. Челябинске, находятся в диапазоне от 1 713,9 до 6 578,5 руб./кв. м без учета НДС.

Выводы и прогноз развития

В долгосрочной перспективе ожидается, что активность на рынке земли г. Челябинска останется на прежнем уровне. Существенных изменений в структуре и объеме спроса и предложения в течение года не прогнозируется.

• 1. Основные ценообразующие факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость Объекта оценки

К основным ценообразующим факторам в сегменте коммерческой недвижимости офисного назначения относятся:

тип объекта;

класс объекта;

местоположение объекта;

наличие отдельного входа;

общая площадь объекта;

этаж расположения;

тип парковки;

уровень (состояние) отделки.

Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

• 1. Основные понятия и определения

В настоящем Отчете определяется рыночная стоимость недвижимого имущества, входящего в Объект оценки.

Согласно ФСО №2 "Цель оценки и виды стоимости", утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации №298 от 20.05.2015 при осуществлении оценочной деятельности, используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость и иные виды стоимости.

Определение рыночной стоимости приводится в Федеральном Законе от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Как субъект гражданских правоотношений Оценщик придерживается требований Федерального Закона и Федеральных Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно Федеральному Закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки, представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие понятия, используемые в процессе оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Стоимость в использовании – это стоимость оцениваемого объекта, определенная в предположении, что он не будет продаваться на открытом, свободном и конкурентоспособном рынке, а будет использоваться в тех же целях, тем же образом и с той же эффективностью, как это сложилось на дату оценки. Этот тип стоимости основывается на вкладе, вносимом данным имуществом в стоимость того предприятия (производственного процесса, технологической линии), частью которого оно является безотносительно к величине денежной суммы, которая могла бы быть получена от его продажи.

Стоимость в обмене – это стоимость имущества, определяемая в предположении его возможной продажи на свободном, открытом и конкурентоспособном рынке в условиях равновесия, устанавливаемых условиями спроса и предложения (для любых, в том числе и альтернативных существующему способов использования, т.е. без привязки к имущественному комплексу, частью которого объект является).

Затраты – денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных различными подходами к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки одним из подходов.