Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Доходность – представляет собой сумму годовых процентов, которую, как ожидается, принесет конкретная инвестиция с учетом фактов, имеющих отношение к делу, то есть какой она должна быть с точки зрения рынка. Таким образом, оценка инвестиции будет нуждаться в выборе подходящего процента в виде доходности, и такая доходность используется при капитализации (фактического или расчетного) дохода.

Методы определения ставки капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат;
• метод связанных инвестиций;
• метод рыночной выжимки (экстракции) или анализ сравнимых продаж.

6-й этап. Рассчитывается стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода.

Располагая данными о чистом операционном доходе и коэффициенте капитализации, рассчитывается стоимость объекта недвижимости.

• 1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки методом капитализации

В рамках доходного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации, поскольку существует стабильный спрос на нежилые здания и помещения офисного назначения на территории г. Челябинска.

В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямой капитализации была определена рыночная величина арендной ставки для офисных зданий и помещений, расположенных в г. Челябинске.

Рыночная величина арендной ставки рассчитывалась в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. Данный метод заключается в анализе арендных ставок сопоставимых объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между объектами-аналогами и Объектом оценки. В результате определяется арендная ставка каждого сопоставимого объекта, как, если бы при сдаче в аренду, он имел те же основные характеристики, что и Объект оценки. Скорректированные арендные ставки по сопоставимым объектам-аналогам после их согласования позволяют сделать вывод о стоимости аренды Объекта оценки.

Сопоставимыми (аналогичными) считаются объекты с близкими физическими и экономическими характеристиками. Для определения арендных ставок были проведены исследования и анализ рынка аренды офисных зданий и помещений на территории г. Челябинска.

Анализ предложений на рынке недвижимости проводился с использованием Интернет-порталов (www.cian.ru, www.avito.ru, www.chelyabinsk.n1.ru, www.rosrealt.ru и др.) и консультаций с риелторами, специализирующимися на сделках с коммерческой недвижимостью в г. Челябинске.

Рынок аренды офисных зданий и помещений г. Челябинска представлен достаточным для анализа количеством предложений. В процессе сбора и анализа информации об объектах - аналогах, для Объекта оценки было выбрано несколько объектов для сравнения. Расположение объектов-аналогов, использованных при расчете ставки аренды Объекта оценки, приводится на рисунке ниже.

Рисунок 11.1. Расположение объектов-аналогов, использованных при расчете ставки аренды Объекта оценки

Источник: www.yandex.ru/maps

На основе предварительной выборки однородных объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта, определены элементы сравнения, по которым сравнивается оцениваемый объект с объектами-аналогами, определена единица сравнения – 1 кв. м площади, рассчитаны годовые ставки аренды 1 кв. м объектов-аналогов.

Внесение корректировок при расчете ставки аренды Объекта оценки

Для оцениваемого объекта и объектов-аналогов выделены следующие элементы сравнения:

функциональное назначение объекта;

различие между ценами предложения/спроса и сделок (торг);

состав передаваемых прав на объект;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия сдачи в аренду (предложения);

период между датами сделок/предложений и оценки;

тип объекта;

общая площадь;

этаж расположения;

класс здания;

местоположение объекта;

тип парковки;

наличие коммунальных и эксплуатационных расходов в ставке арендной платы;

тип отделки.

Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом по выделенным элементам сравнения показало, что различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по некоторым из элементов сравнения отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%. К таким элементам сравнения относятся:

функциональное назначение объекта;

состав передаваемых прав на объект;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия сдачи в аренду (предложения);

период между датами сделок/предложений и оценки;

класс здания.

При отличии аналогичного объекта и оцениваемого объекта по какому-либо показателю в цену аналогичного объекта вносились соответствующие корректировки.

• Корректировка на различие между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости, в основном, является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа обычно используются цены предложения на сопоставимые объекты.

Корректировка определялась на основе результатов исследования, опубликованных в "Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД №24 (2019) под редакцией Яскевича Е.Е. (стр. 24, табл. 1.3.2). В расчетах было принято среднее значение корректировки для офисной недвижимости по крупным городам -5,8%.

• Корректировка на тип объекта
• Корректировка определялась на основании данных исследования рынка коммерческой недвижимости, опубликованных в "Справочнике оценщика недвижимости. "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 206, табл. 104). Согласно данному исследованию было установлено, что арендная ставка офисных зданий выше арендной ставки встроенных помещений сопоставимого назначения. Корректировка для встроенных помещений по отношению к оцениваемому зданию составила 8,7%.

Корректировка на площадь

Корректировка на общую площадь отражает стоимостные отличия Объекта оценки и объектов-аналогов, обусловленные различиями в общей площади.

Корректировка на размер общей площади для объектов коммерческого назначения была определена на основании исследования рынка коммерческой недвижимости в субъектах РФ с численностью населения более миллиона, на основе корреляционно-регрессионного анализа, результаты которого опубликованы в "Справочнике оценщика недвижимости. "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 200, рис. 61). График, отражающий зависимость удельной арендной ставки коммерческой недвижимости от площади объекта представлен на рисунке ниже.

Рисунок 11.2. Зависимость удельной арендной ставки коммерческого объекта недвижимости от площади

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 200, рис. 61)

Корректировка была рассчитана на основании степенной зависимости стоимости 1 кв. м от общей площади объекта по формуле:

К_пл=(S_оо/S_oа)^m

где,

S_оо - площадь объекта оценки;

S_oа - площадь объекта-аналога;

M - корректирующий коэффициент на различия в общей площади;

По данным проведенного корреляционно-регрессионного анализа, значение степенной функции, отражающей зависимость стоимости 1 кв. м. коммерческой недвижимости от площади объекта, характеризуется следующей формулой:

y = 1,2633х^-0.06

где, значение степенного коэффициента составило -0,06.

Корректировка на этаж расположения

Как правило, арендная ставка объектов коммерческой недвижимости, расположенных в подвале/цоколе, а также на 2 этаже и выше, ниже стоимости аналогичных объектов, расположенных на первом этаже.

Корректировка на этаж определена на основе данных, приведенных в "Справочнике оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 217, табл. 111). Корректировка на различие объектов-аналогов и Объекта оценки в этажах расположения определялась на основании коэффициентов таблицы 11.1.

Корректировка на структуру площадей отдельно стоящего здания производилась аналогично по приведенной площади, расчет которой представлен в итоговой таблице определения рыночной стоимости.

При расчете корректировки использовался следующий алгоритм:

• • площади, отличающиеся от первого этажа, умножались на соответствующий коэффициент из таблицы 11.1;
  • определялась "приведенная" площадь объекта оценки и объектов аналогов путем сложения площадей всех этажей с учетом коэффициента на этаж;
  • приведенная площадь объекта оценки делилась на приведенную площадь объектов аналогов.

Таблица 11.1. Коэффициенты, выражающие разницу в стоимости в зависимости от этажа расположения объекта

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 217, табл. 111)

Корректировка на местоположение

Величина корректировки на местоположение для Объекта оценки была принята на основе анализа рынка офисных помещений г. Челябинска по состоянию на конец первого полугодия 2019 г., проведенного Исполнителем. Расчет корректировки приведен в таблице ниже.

Таблица 11.2. Расчет величины корректировки на местоположение

Источник: анализ Исполнителя

Корректировка на тип парковки

Данная корректировка применяется в случае, если анализируемый объект отличается от объекта-аналога по наличию/отсутствию организованного наземного паркинга. Значение корректировки было принято по данным Справочника оценщика недвижимости. "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 172, табл. 87). Значения корректирующих коэффициентов представлены в таблице 11.3.

Таблица 11.3. Расчет корректировки на тип парковки

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 172, табл. 87)

Корректировка на наличие коммунальных и эксплуатационных расходов в ставке арендной платы

Расчет арендной ставки объекта оценки приводится без учета эксплуатационных затрат и коммунальных расходов, поэтому данная корректировка применялась к ставкам аренды объектов-аналогов, включающих эксплуатационные и коммунальные расходы. Корректировка была принята на основе данных "Анализа состава арендной ставки", проведенного консалтинговой компанией "Сибирский Оценщик", а также "Справочника оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 52, табл. 13), как среднее значение диапазона.