Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf
Добавлен: 29.03.2023
Просмотров: 547
Скачиваний: 8
СОДЕРЖАНИЕ
Основание для проведения оценки Объекта оценки
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Информация о текущем использовании оцениваемого объекта
Обзор рынка земельных участков Челябинского региона
Общие понятия, используемые в процессе оценки
Внесение корректировок при расчете ставки аренды Объекта оценки
Значения операционных расходов (коммунальных и эксплуатационных) в величине арендной ставки представлены в таблице ниже.
Таблица 11.4. Расчет корректировки на наличие в арендной ставке эксплуатационных и коммунальных расходов
Показатель |
Офисные помещения |
Источник |
доля коммунальных расходов в величине арендной ставки |
5,5% |
Сибирский Оценщик |
Среднее значение |
5,5% |
|
доля эксплуатационных расходов в величине арендной ставки |
13,5% |
Сибирский Оценщик |
18,8% |
Лейфер Л.А. (2018) |
|
Среднее значение |
16,2% |
|
Значение корректировки на наличие в арендной ставке эксплуатационных расходов |
-13,9% |
|
Значение корректировки на наличие в арендной ставке коммунальных расходов |
-5,2% |
Источник: "Анализ состава арендной ставки" консалтинговой компании "Сибирский оценщик", "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 52, табл. 13)
Корректировка на тип отделки
Анализируя рыночную информацию, Исполнитель пришел к выводу, что в целом весь комплекс работ по ремонту и оформлению офисных, торговых и жилых помещений можно разбить на четыре основных категории:
- без отделки – без внутренней отделки и инженерного оборудования (при наличии приборов отопления);
- типовая отделка - простая внутренняя и наружная отделка (штукатурка, шпатлевка, покраска, побелка, линолеумные полы, инженерное оборудование эконом-класса качества);
- улучшенная отделка – повышенная внутренняя отделка (штукатурка, шпатлевка, шлифовка, качественная покраска и побелка; или ГКЛ, обои, покраска, линолеумные полы, инженерное оборудование улучшенного класса качества);
- евроремонт - высококачественная внутренняя отделка (шлифовка поверхностей или ГКЛ, высококачественные обои и покрытие, подвесные, натяжные или лепные потолки, комбинированное освещение; полы из натурального паркета, высококачественного ламината, керамической плитки, инженерное оборудование премиум-класса качества).
Расчет и значения корректировки на тип отделки представлены ниже в таблице.
Таблица 11.5. Расчет величины корректировки на тип отделки
Характеристика отделки |
Нижняя граница |
Верхняя граница |
Среднее значение |
Значение корректировки |
Без отделки |
0,84 |
0,95 |
0,89 |
12% |
Типовая |
1 |
1 |
1 |
0% |
Улучшенная |
1,04 |
1,11 |
1,07 |
-7% |
Евроремонт |
1,08 |
1,26 |
1,16 |
-14% |
Источник: statrielt.ru
Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом
Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Были проведены следующие процедуры:
-
- проверка использованных для расчета данных по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;
- проведение согласования скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.
Наибольший вес при согласовании результатов корректировок присвоен тем аналогам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и цены которых, соответственно, корректировались в меньшей степени.
Расчет величины рыночной арендной ставки для помещений оцениваемого здания приводится в таблице 11.6.
Таблица 11.6. Определение величины рыночной арендной ставки Объекта оценки
Характеристики (элементы сравнения) |
Оцениваемый объект |
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Аналог №4 |
Аналог №5 |
Функциональное назначение объекта |
Офисное |
Офисное |
Офисное |
Офисное |
Офисное |
Офисное |
Тип объекта |
ОСЗ |
ОСЗ |
ОСЗ |
ВП |
ВП |
ВП |
Адрес |
г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X |
г. Челябинск, пр-кт Комсомольский, д. 9А |
г. Челябинск, пер. Мамина, д. 1Г |
г. Челябинск, пр-кт Победы, д. 290 |
г. Челябинск, пр-кт Свердловский, д. 7б |
г. Челябинск, пр-кт Ленина, д. 2м |
Состав передаваемых прав на объект |
- |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
Этаж/общая этажность |
1-3/3 |
1,2/2, мансарда |
цоколь, 1,2/2 |
3/9 |
цоколь/3 |
1/3 |
Источник информации |
- |
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_790_m_1315731185 |
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_600_m_1758708105 |
https://www.avito.ru/chelyabinsk/kommercheskaya_nedvizhimost/pomeschenie_svobodnogo_naznacheniya_750_m_1437860193 |
https://chelyabinsk.cian.ru/rent/commercial/197013684/ |
https://chelyabinsk.cian.ru/rent/commercial/166603315/ |
Арендная ставка за 1 кв.м в год с учетом НДС, руб. |
- |
6 835 |
4 800 |
6 000 |
5 400 |
5 880 |
Общая площадь, кв. м |
940,0 |
790,0 |
600,0 |
750,0 |
600,0 |
500,0 |
Площадь паркинга, кв. м |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
Площадь подвала, кв. м |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
Площадь цокольного этажа, кв. м |
0,0 |
0,0 |
200,0 |
0,0 |
600,0 |
0,0 |
Площадь этажей выше первого, кв. м |
0,0 |
0,0 |
0,0 |
750,0 |
0,0 |
0,0 |
Площадь первого этажа, кв. м |
940,0 |
790,0 |
400,0 |
0,0 |
0,0 |
500,0 |
Приведенная площадь, кв. м |
940,0 |
790,0 |
560,0 |
637,5 |
480,0 |
500,0 |
Арендная ставка за 1 кв.м в год без учета НДС, руб. |
- |
5 696 |
4 000 |
5 000 |
4 500 |
4 900 |
Корректировка на функциональное назначение объекта |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 696 |
4 000 |
5 000 |
4 500 |
4 900 |
Тип сделки |
- |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг) |
- |
-6,3% |
-6,3% |
-6,3% |
-6,3% |
-6,3% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 337 |
3 748 |
4 685 |
4 217 |
4 591 |
Состав передаваемых прав на объект |
- |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
Аренда |
Корректировка на состав передаваемых прав |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 337 |
3 748 |
4 685 |
4 217 |
4 591 |
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки |
Типичные для данного сегмента рынка |
Типичные для данного сегмента рынка |
Типичные для данного сегмента рынка |
Типичные для данного сегмента рынка |
Типичные для данного сегмента рынка |
Типичные для данного сегмента рынка |
Корректировка на условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 337 |
3 748 |
4 685 |
4 217 |
4 591 |
Условия аренды |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Корректировка на условия аренды |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 337 |
3 748 |
4 685 |
4 217 |
4 591 |
Период предложения |
Август 2019 |
Июль 2019 |
Июль 2019 |
Август 2019 |
Август 2019 |
Август 2019 |
Корректировка на период между датами сделок (предложений) и оценки |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 337 |
3 748 |
4 685 |
4 217 |
4 591 |
Тип объекта |
ОСЗ |
ОСЗ |
ОСЗ |
ВП |
ВП |
ВП |
Корректировка на тип объекта |
- |
0,0% |
0,0% |
8,7% |
8,7% |
8,7% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 337 |
3 748 |
5 092 |
4 583 |
4 991 |
Корректировка на общую площадь |
- |
1,0% |
2,7% |
1,4% |
2,7% |
3,9% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 393 |
3 850 |
5 162 |
4 708 |
5 183 |
Приведенная площадь, кв. м |
940,0 |
790,0 |
560,0 |
637,5 |
480,0 |
500,0 |
Соотношение приведенной площади к общей площади объекта |
1,00 |
1,00 |
0,93 |
0,85 |
0,80 |
1,00 |
Корректировка на этаж |
- |
0,0% |
7,1% |
17,6% |
25,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 393 |
4 125 |
6 073 |
5 885 |
5 183 |
Класс объекта недвижимости |
С |
С |
С |
С |
С |
С |
Корректировка на класс объекта недвижимости |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 393 |
4 125 |
6 073 |
5 885 |
5 183 |
Местоположение объекта (адм. район) |
Калининский |
Курчатовский |
Тракторозаводский |
Курчатовский |
Курчатовский |
Тракторозаводский |
Корректировка на местоположение |
- |
-2,8% |
-5,4% |
-2,8% |
-2,8% |
-5,4% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 243 |
3 902 |
5 904 |
5 722 |
4 903 |
Удаленность от метро |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
Корректировка на удаленность от метро |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 243 |
3 902 |
5 904 |
5 722 |
4 903 |
Наличие отдельного входа |
Да |
Да |
Да |
Нет |
Да |
Да |
Корректировка на наличие отдельного входа |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 243 |
3 902 |
5 904 |
5 722 |
4 903 |
Линия расположения объекта |
Первая линия |
Первая линия |
Вторая линия |
Вторая линия |
Первая линия |
Вторая линия |
Корректировка на линию расположения объекта |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 243 |
3 902 |
5 904 |
5 722 |
4 903 |
Тип входа |
С улицы |
С улицы |
С улицы |
С улицы |
С улицы |
С улицы |
Корректировка на тип входа |
- |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
5 243 |
3 902 |
5 904 |
5 722 |
4 903 |
Тип парковки |
Стихийная |
Организованная |
Организованная |
Стихийная |
Стихийная |
Стихийная |
Корректировка на тип парковки |
- |
-5,7% |
-5,7% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
4 946 |
3 681 |
5 904 |
5 722 |
4 903 |
Наличие ОР (без КР) в арендной ставке |
Нет |
Да |
Нет |
Да |
Да |
Да |
Корректировка на наличие ОР (без КР) в арендной ставке |
- |
-13,9% |
0,0% |
-13,9% |
-13,9% |
-13,9% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
4 259 |
3 681 |
5 083 |
4 926 |
4 221 |
Наличие КР в арендной ставке |
Нет |
Да |
Нет |
Да |
Да |
Да |
Корректировка на наличие КР в арендной ставке |
- |
-5,2% |
0,0% |
-5,2% |
-5,2% |
-5,2% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
4 037 |
3 681 |
4 818 |
4 669 |
4 001 |
Уровень (состояние) отделки |
Типовая (рабочее) |
Типовая (рабочее) |
Без отделки |
Типовая (рабочее) |
Типовая (рабочее) |
Типовая (рабочее) |
Корректировка на уровень (состояние) отделки, % |
- |
0,0% |
12,4% |
0,0% |
0,0% |
0,0% |
Скорректированная арендная ставка без учета НДС, руб./кв. м/год |
- |
4 037 |
4 136 |
4 818 |
4 669 |
4 001 |
Показатель совокупной корректировки |
- |
34,9% |
39,6% |
55,9% |
64,6% |
43,4% |
Вес объекта-аналога |
- |
26,0% |
22,9% |
16,2% |
14,0% |
20,9% |
Рыночная арендная ставка, руб./кв.м/год, без учета НДС |
4 268 |
Источник: расчеты Исполнителя
В процессе реализации 2-го этапа применения метода прямой капитализации определялся размер потенциального валового дохода.
Потенциальный валовой доход рассчитывался как произведение ставки арендной платы и площади Объекта оценки.
Расчет потенциального валового дохода представлен в таблице ниже.
Таблица 11.7. Расчет потенциального валового дохода
Оцениваемый объект |
Площадь оцениваемого объекта, кв. м |
Рыночная арендная ставка без учета ЭР и КР, руб./кв. м/год, без НДС |
Потенциальный валовый доход от сдачи в аренду помещений, руб./год |
Нежилое офисное 3 – этажное здание общей площадью 940 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X |
940 |
4 268 |
4 011 519 |
Источник: расчеты Исполнителя
В процессе реализации 3-го этапа применения метода прямой капитализации определялась величина действительного валового дохода.
По данным задания Курсовой работы коэффициент недозагрузки оцениваемого здания составил 2,5%, риск недополучения арендной платы при сборе – 1%.
Таблица 11.8. Расчет действительного валового дохода
Оцениваемый объект |
Потенциальный валовый доход, руб./год |
Уровень недозагрузки+ риск недополучения арендной платы |
Действительный валовый доход, руб./год |
Нежилое офисное 3 – этажное здание общей площадью 940 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X |
4 011 519 |
3,5% |
3 871 116 |
Источник: расчеты Исполнителя
В процессе реализации 4-го этапа определялся размер ежегодного чистого операционного дохода.
Расходы представляют собой текущие выплаты, связанные с функционированием доходной недвижимости.
Операционные расходы включают в себя следующие виды затрат:
- эксплуатационные расходы;
- коммунальные платежи;
- налог на имущество;
- налог на земельные участки;
- резерв на замещение;
- страхование.
Используемые в расчетах арендные ставки были очищены от эксплуатационных и коммунальных расходов на этапе ее расчета (таблица 11.6.).
В условии задания Курсовой работы представлены следующие данные:
- налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости Объекта оценки;
- налог на землю равен 1,5% от кадастровой стоимости Объекта оценки;
- прочие расходы (расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта) составляют 2% от действительного валового дохода;
- расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода.
Расходы на замещение предполагают регулярные отчисления в фонд накопления на проведение капитальных ремонтов. Резерв на замещение был рассчитан на основе расходов на капитальный ремонт с учетом коэффициента амортизационного фонда. Расходы на замещение рассчитаны в таблице 11.9.
Таблица 11. Расчет резерва на замещение
Показатель |
Ед. изм. |
Значение |
Стоимость замещения оцениваемого здания, без учета НДС (Таблица 10.2) |
руб. |
41 167 061 |
Расходы на капитальный ремонт (30% от стоимости замещения здания) |
руб. |
15 472 393 |
Периодичность капитального ремонта |
лет |
30 |
Безрисковая ставка на дату оценки[3] |
% |
7,26% |
Коэффициент амортизационного фонда |
х |
0,010 |
Ежегодные отчисления в резерв на замещение |
руб. |
46 888 |
Источник: расчеты Исполнителя
Расчет операционных расходов представлен в таблице ниже.
Таблица . Расчет операционных расходов
Статьи расходов |
Значение |
Налог на имущество, руб. |
361 026 |
Налог на землю, руб. |
68 407 |
Расходы на управление, руб. |
116 133 |
Ежегодные отчисления в резерв на замещение, руб. |
46 888 |
Прочие расходы, руб. |
77 422 |
Итого операционные расходы, руб. |
669 876 |
* Эксплуатационные и коммунальные расходы исключены на этапе расчета ставок аренды.
Источник: расчеты Исполнителя
Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 11.11.
Таблица 11.11. Расчет чистого операционного дохода
Оцениваемый объект |
Действительный валовый доход, руб./год |
Операционные расходы, руб. |
Чистый операционный доход, руб./год |
Нежилое офисное 3 – этажное здание общей площадью 940 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная, д. X |
3 871 116 |
669 876 |
3 201 240 |
Источник: расчеты Исполнителя
5-ый этап. Определение ставки капитализации.
Ставка капитализации принята в размере 13,9% как среднее значение, на основании данных, опубликованных в "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 99, табл. 50).
6-ый этап. Определение рыночной стоимости.
Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода приведено в таблице ниже.
Таблица 11.12. Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках доходного подхода
Параметры |
Объект оценки |
Чистый операционный доход, руб./год (Таблица 11.11) |
3 201 240 |
Ставка капитализации |
13,9% |
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом земельного участка, без учета НДС, руб. |
23 030 501 |
Источник: расчеты Исполнителя
Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода, с учетом стоимости земельного участка и без учета НДС, составляет:
23 030 501 (Двадцать три миллиона тридцать тысяч пятьсот один) руб.
Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода
Исходя из объема информации, предоставленной Заказчиком, параметров, юридической и функциональной составляющей объектов, Оценщик для расчета рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества, в рамках сравнительного подхода применил метод сравнения продаж.
Метод сравнения продаж основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т. е. основываясь на информации об аналогичных сделках.
Сравнительным подходом в рамках настоящего Отчета определялась рыночная стоимость следующих объектов недвижимости:
-
- земельного участка;
- здания.
В рамках сравнительного подхода Исполнитель использовал метод сравнения продаж.
Алгоритм расчета рыночной стоимости Объекта оценки в рамках метода сравнения продаж состоит из нескольких этапов:
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежат оцениваемые объекты. Выявляются объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с оцениваемыми. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка и сделки с ними должно осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируются собранные данные и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемыми объектами. Сравнение оцениваемых объектов с объектами-аналогами проводится по элементам сравнения. Элементы сравнения – конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.