Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

Площади объекта оценки и объекта-аналога №3 входят в интервал 750-1000 кв.м., корректировка не применяется.

Площади объектов-аналогов №1,5 входят в интервал >2000 кв.м., корректировка применяется в размере 1,11.

Площадь объекта-аналога №2 входит в интервал 1000-1500 кв.м., корректировка применяется в размере 1,04.

Площадь объекта-аналога №4 входит в интервал 250-500 кв.м., корректировка применяется в размере 0,90.

Особое внимание при определении стоимости нежилого здания следует уделить тому факту, что в стоимость как объекта оценки, так и в стоимость применяемых объектов-аналогов входит стоимость земельного участка, отведенного на содержание и эксплуатацию данных помещений. Как уже отмечалось ранее стоимость земли НДС не облагается. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости определялась как среднеарифметическое значение от скорректированных цен сопоставимых объектов. В данном случае, оценщик счел более целесообразным для исключения стоимости земли из единого объекта недвижимости базироваться на информации о среднем значении доли земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости. Согласно исследованию, проведенному Группой компаний «Аверс» (статья «Единый объект и его части – земельный участок, объект капитального строительства. Сколько же стоит объект капитального строительства?»), среднее значение доли земельного участка с учетом НДС для торговых объектов составляет 22%.

Источник: http://www.avg.ru/pressa/pdf/28-09-2015-razdel-eon.pdf

Поэтому, оценщик принял решение проводить все расчеты исключив стоимость земельного участка из стоимости всех, применяемых в расчете объектов-аналогов.

Результаты сравнительного анализа и корректировки стоимости объектов-аналогов

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3	Объект-аналог 4	Объект-аналог 5
Стоимость, тыс. руб.		75 000	35 343	25 000	13 900	85 000
Площадь, кв. м	940	3200	1071	767	270	3176
Стоимость 1 кв. м, руб.		23 438	33 000	32 595	51 481	26 763
Поправка на передаваемые имущественные права, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		23 438	33 000	32 595	51 481	26 763
Поправка на условия финансирования, %.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		23 438	33 000	32 595	51 481	26 763
Поправка на условия продажи (уторговывание),, %.		-10,2	-10,2	-10,2	-10,2	-10,2
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		21 047	29 634	29 270	46 230	24 033
Цена продажи всего единого объекта, включая земельный участок, отведенный для функционирования объекта оценки		67 349 984	31 738 014	22 450 001	12 482 200	76 329 996
Доля земельного участка в общей стоимости объекта		-22	-22	-22	-22	-22
Стоимость земельного участка, отведенного для функционирования объекта оценки, руб.		-14 816 996	-6 982 363	-4 939 000	-2 746 084	-16 792 599
Цена продажи объекта, без стоимости земельного участка		52 532 988	24 755 651	17 511 001	9 736 116	59 537 397
Цена продажи 1 кв.м. объекта, без стоимости земельного участка		16 417	23 115	22 831	36 060	18 746
Поправка на рыночные условия (время продажи), %.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		16 417	23 115	22 831	36 060	18 746
Поправка на местоположение		1,00	1,37	1,15	1,00	1,15
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		16 417	31 667	26 255	36 060	21 558
Поправка на качество отделки		1,26	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		20 685	31 667	26 255	36060	21558
Поправка на отличие площадей		1,11	1,04	1,00	0,90	1,11
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		22 960	32 934	26 255	32 454	23 929
Поправка на компоненты стоимости, не входящие в состав объекта-аналога, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		22 960	32 934	26 255	32 454	23 929
Поправка на расходы, сделанные сразу после покупки, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		22 960	32 934	26 255	32 454	23 929
Поправка на ремонт, руб.		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость 1 кв. м, руб.		22 960	32 934	26 255	32 454	23 929

---

Скорректированные цены аналогов колеблются от 23 929 до 32 934 руб. за 1 кв.м. Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов была проведена статистическая обработка путем расчета среднеквадратичного отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является пока­зателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения доверительный интервал значений ряда чисел описывается формулой С ± 1,94σ. Этот интервал используется для отбраковки недос­товерных данных.

Формула для расчета среднеквадратичного отклонения имеет сле­дующий вид:

,

где: - среднеквадратическое отклонение;

С - среднеарифметическое значение ряда;

Q - i-oe значение ряда;

N - количество членов рядов.

Среднеарифметическое значение стоимостей 1 кв.м. объектов-аналогов равно:

С = 27 706

= 4 213

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда со­ставляет и соответствует интервалу от 19 533 до 35 880 руб./кв.м. Значения скорректированных цен 1 кв.м. аналогов используются в дальнейших расчетах как отражающие сложившийся на момент оценки типичный уровень стоимости 1 кв.м. аналогичных объектов.

Далее определяются веса аналогов, которые, обратно пропорциональны количеству корректировок и рассчитываются по формуле:

,

где: - количество корректировок i –того объекта – аналога; n – количество аналогов;

Умножив скорректированную стоимость 1 кв.м. аналога на его вес и сложив полученные результаты, получаем скорректированную стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта. Результаты расчетов приведены в таблице ниже.

Характеристика сравнения	Объект - аналог № 1	Объект - аналог № 2	Объект - аналог № 3	Объект-аналог № 4	Объект-аналог № 5
Скорректированная цена, руб./кв.м.	22 960	32 934	26 255	32 454	23 929
Вес аналога	0,167	0,167	0,250	0,250	0,167
Скорректированная цена, руб./кв.м.	27 981
Стоимость здания, руб.	26 302 140

---

Для сравнительного анализа земельный участков были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. г. Владимир, ул. Ноябрьская, земли промышленного назначения, площадь 1900 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 3 600 000 руб.
2. г. Владимир, мкр. Пиганово, земли промышленного назначения, площадь 4800 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 4 990 000 руб.
3. г. Владимир, ул. Полины Осипенко д.55-а, земли промышленного назначения, площадь 5220 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 7 000 000 руб.
4. г. Владимир, Московское шоссе, д.12, земли промышленного назначения, площадь 2700 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 6 200 000 руб.
5. г. Владимир, ул. Куйбышева, д.19, земли промышленного назначения, площадь 9800 кв.м., коммуникации по границе участка. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения без НДС 10 000 000 руб.

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на наличие коммуникаций.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в г. Владимире, являются земельными участками, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на местоположение в городе, на наличие электроснабжения, на наличие газоснабжения, на наличие водоснабжения, на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

Поправка на условия продажи (уторговывание). Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. Информация о предложениях получена у агентств недвижимости г. Владимире и сайтов Интернет.

В связи с тем, что получить информацию о состоявшихся сделках практически невозможно, были выбраны объекты - аналоги, предлагаемые к продаже. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

---

Усредненные по городам России значения скидок на торг

Скидка на торг, %	Активный рынок
	Среднее	Доверительный интервал
Земельные участки под офисно-торговую застройку	9,7%	9,2%	10,1%

Скидка на все объекты принимается в размере -9,7%.

Корректировка на местоположение. Расположение объекта оценки оказывает существенное влияние на доход, а, следовательно, и на его стоимость.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Цены		Аналог
		Культурный и исторический центр	Центры административных районов города	Спальные микрорайоны высотной застройки	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	Районы вокруг крупных промпердприятий	Районы крупных автомагистралей города
Объект оценки	Культурный и исторический центр	1,00	1,12	1,30	1,39	1,55	1,39
	Центры административных районов города	0,90	1,00	1,16	1,25	1,39	1,25
	Спальные микрорайоны высотной застройки	0,77	0,86	1,00	1,07	1,20	1,08
	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	0,72	0,80	0,93	1,00	1,12	1,00
	Районы вокруг крупных промпердприятий	0,64	0,72	0,83	0,90	1,00	0,90
	Районы крупных автомагистралей города	0,72	0,80	0,93	1,00	1,11	1,00

---

Местоположение объекта оценки можно охарактеризовать как «Культурный и исторический центр».

Местоположение объектов-аналогов №1,2,4,5 можно охарактеризовать как «Районы крупных автомагистралей города», корректировка применяется в размере 1,39.

Местоположение объекта-аналога №3 можно охарактеризовать как «Районы вокруг крупных промпредприятий», корректировка применяется 1,55.

Корректировка на наличие электроснабжения.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Наименование	Среднее значение	Доверительный интервал
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, обеспеченных электроснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных электроснабжением	1,16	1,15	1,17

У объекта оценки и объектов-аналогов №1,3,4 электроснабжение проведено на участке, корректировка не применяется.

У объектов-аналогов №2,5 электроснабжение отсутствует на участке, корректировка применяется в размере 1,16.

Корректировка на наличие газоснабжения.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Наименование	Среднее значение	Доверительный интервал
Отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, обеспеченных газоснабжением, к удельной цене аналогичных участков, не обеспеченных газоснабжением	1,15	1,14	1,15

У объекта оценки и объектов-аналогов №1,4 газоснабжение проведено на участке, корректировка не применяется.

У объектов-аналогов №2,3,5 газоснабжение отсутствует на участке, корректировка применяется в размере 1,15.

Корректировка на наличие водоснабжения.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 3. Земельные участки» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

---