Файл: Оценка рыночной стоимости объекта: здание, общей площадью 940 кв.м. с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м.pdf

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта

В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ

и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

---

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации.

Выбор применяемых подходов к оценке

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то есть наиболее вероятного использования объекта недвижимости, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости объекта недвижимости будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В условиях развитого рынка нежилой недвижимости наиболее адекватные результаты оценки рыночной стоимости нежилых помещений могут быть получены с использованием сравнительного и доходного подходов, наиболее полно отражающих состояние рынка нежилых помещений.

В силу сложности определения стоимости части подвального помещения и первого этажа в нежилом здании с учетом недостатка информации о материалах, применяемых для строительства подземной части дома до 1897 года, а также степени износа объекта на дату оценки, затратный подход в настоящем отчете применялся справочно, без учета значения стоимости объекта, полученной в рамках затратного подхода, в согласовании результатов.

С учетом вышеизложенного для оценки стоимости объекта оценки применялись сравнительный и доходный подходы. Затратный подход приведен справочно.

Так как рынок аренды земельных участков в г. Владимире не развит, оценщик принял решение стоимость земельного участка определять только сравнительным подходом.

10.4. Оценка стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода будет использован метод количественных корректировок, так как имеющаяся база данных по аналогичным объектам, приведенная в разделе 8. Анализ рынка данного отчета, позволяет выбрать достаточное количество сопоставимых объектов-аналогов, относимых к одному сегменту рынка, а также были изучены аналитические материалы по рынку недвижимости для обоснования вносимых корректировок по каждому элементу сравнения.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

---

Для подбора объектов-аналогов был произведен поиск предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости в городе расположения объекта оценке. Согласно анализу рынка объекта оценки на дату оценки к продаже предлагается значительное количество аналогичных объектов. В результате были выбраны объекты, наиболее близкие к объекту оценки по функциональному, конструктивному и параметрическому сходству.

В качестве единицы сравнения была принята цена 1 кв. м, что используется для сравнения объектов недвижимости на рынке продаж.

В своих исследованиях рынка недвижимости оценщики пользовались информацией по ценам предложений продажи объектов недвижимости, размещенной в сети Интернет организациями, занимающимися операциями с недвижимостью, а также данными, опубликованными в ежедневной газете «Из рук в руки», еженедельнике «Недвижимость & цены» и ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «Rway».

Для сравнительного анализа зданий были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. г. Владимир, ул. Карла Маркса, 3-х этажное здание, с черновой отделкой, площадью 3200 кв.м.. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 75 000 000 руб.
2. г. Владимир, ул. Растопчина, 2-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 1071 кв.м.. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 35 343 000 руб.
3. г. Владимир, ул. Стрелецкая, 2-х этажное здание с мансардой, со средней отделкой, площадью 767 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 25 000 000 руб.
4. г. Владимир, ул. Ново-Ямская, 2-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 270 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 13 900 000 руб.
5. г. Владимир, ул. Разина, д.30, 3-х этажное здание, со средней отделкой, площадью 3176 кв.м. Интернет-сайт www.avito.ru. Цена предложения с учетом НДС 85 000 000 руб.

Как правило, при корректировке стоимости объектов-аналогов применяются следующие поправки: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи (уторговывание, на расходы, сделанные сразу после покупки, на рыночные условия (время продажи), на местоположение, на размещение, на отличие количества единиц измерения, характеризующего объект-аналог (площадь, строительный объем объекта недвижимости и др.), на дополнительные улучшения, на ремонт, на компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Объект оценки и объекты-аналоги расположены в г. Владимире, являются зданиями, в качестве корректирующих поправок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки, приняты следующие поправки: на условия продажи (уторговывание), на местоположение в городе, на состояние отделки, на отличие площадей. Остальные поправки не применялись ввиду схожести условий и параметров, характеризующих объекты-аналоги и объект оценки.

---

Поправка на условия продажи (уторговывание). Цены объектов-аналогов являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения. Информация о предложениях получена у агентств недвижимости г. Владимире и сайтов Интернет.

В связи с тем, что получить информацию о состоявшихся сделках практически невозможно, были выбраны объекты - аналоги, предлагаемые к продаже. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Усредненные по городам России значения скидок на торг

Скидка на торг, %	Активный рынок
	Среднее	Доверительный интервал
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости	10,2%	9,8%	10,7%

Скидка на все объекты принимается в размере -10,2%.

Корректировка на местоположение. Расположение объекта оценки оказывает существенное влияние на доход, а, следовательно, и на его стоимость.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Цены		Аналог
		Культурный и исторический центр	Центры административных районов города	Спальные микрорайоны высотной застройки	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	Районы вокруг крупных промпердприятий	Районы крупных автомагистралей города
Объект оценки	Культурный и исторический центр	1	1,15	1,28	1,41	1,67	1,37
	Центры административных районов города	0,87	1,00	1,11	1,22	1,45	1,19
	Спальные микрорайоны высотной застройки	0,78	0,90	1,00	1,10	1,30	1,07
	Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки	0,71	0,82	0,91	1,00	1,19	0,97
	Районы вокруг крупных промпердприятий	0,60	0,69	0,77	0,84	1,00	0,82
	Районы крупных автомагистралей города	0,73	0,84	0,94	1,03	1,22	1,00

---

Местоположение объекта оценки и объектов-аналогов №1,4 можно охарактеризовать как «Культурный и исторический центр», корректировка не применяется.

Местоположение объекта-аналога №2 можно охарактеризовать как «Районы крупных автомагистралей города», корректировка применяется в размере 1,37.

Местоположение объектов-аналогов №3,5 можно охарактеризовать как «Центры административных районов города», корректировка применяется 1,15.

Корректировка на качество отделки.

Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Цены офисно-торговых объектов		Аналог
		без отделки	требует косметического ремонта	среднее состояние	отделка «люкс»
Объект оценки	без отделки	1	0,93	0,78	0,65
	требует косметического ремонта	1,08	1	0,86	0,70
	среднее состояние	1,26	1,17	1	0,82
	отделка «люкс»	1,54	1,43	1,22	1

Техническое состояние объекта оценки и объектов-аналогов №2,3,4,5 характеризуется как «средняя состояние», корректировка не применяется.

Техническое состояние объекта-аналога №1 характеризуется как «без отделки», корректировка применяется в размере 1,26.

Корректировка на площадь. С увеличением размера площади объектов недвижимости стоимость 1 кв. метра площади уменьшается. Корректировка определялась по «Справочнику оценщика недвижимости-2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Лейфер Л.А., Крайникова Т.В., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. – Нижний Новгород, 2016г.

Цена
Площадь, кв.м.		Аналог
		<100	100-250	250-500	500-750	750-1000	1000-1500	1500-2000	>2000
Объекты оценки	<100	1.00	1.07	1.17	1.25	1.30	1.36	1.41	1.44
	100-250	0.93	1.00	1.10	1.17	1.21	1.27	1.32	1.34
	250-500	0.85	0.91	1.00	1.06	1.11	1.16	1.20	1.22
	500-750	0.80	0.86	0.94	1.00	1.04	1.09	1.13	1.15
	750-1000	0.77	0.82	0.90	0.96	1.00	1.04	1.09	1.11
	1000-1500	0.74	0.79	0.86	0.92	0.96	1.00	1.04	1.06
	1500-2000	0.71	0.76	0.83	0.88	0.92	0.96	1.00	1.02
	>2000	0.70	0.74	0.82	0.87	0.90	0.94	0.98	1.00

---