ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1782
Скачиваний: 1
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Комментарий к статьям 37, 38, 39
1. В соответствии с ч. 1 ст. 37 доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливается императивно: она пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Норма ст. 9 Закона о ТСЖ, в соответствии с которой ранее определялась эта доля, была диспозитивной: доля в праве общей собственности могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).
Согласно ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений (или иным соглашением всех участников долевой собственности), принятым до вступления в силу указанного Закона, не установлено иное. Другими словами, если доля в праве общей собственности ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.
2. После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37.
Пропорционально этой доле собственник помещения несет обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39). Кроме того, количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество (см. комментарий к ст. 48).
3. Количество голосов каждого собственника на общем собрании определяется в следующем порядке:
устанавливается общее количество голосов собственников. При незначительном числе помещений в многоквартирном доме оно устанавливается равным 100, при большом - равным 1000;
составляется реестр собственников. Для его составления инициатор общего собрания может получить необходимые сведения: в бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов, хранящихся в управляющей организации, либо непосредственно от собственников;
рассчитываются доля в праве общей собственности и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и подсчета количества голосов.
4. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:
S (помещения собственника)
Д = -------------------------------------------,
S (всех помещений в многоквартирном доме)
где S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;
S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник, рассчитывается по формуле:
К = Д x К ,
гол. общ.
где Д - доля собственника помещения в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
К - общее количество голосов собственников помещений в
общ.
многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).
5. Доля каждого собственника в общем имуществе:
следует судьбе права собственности на соответствующее помещение;
при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется;
в натуре не выделяется;
отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит.
6. На правовой режим общего имущества многоквартирного дома не распространяются следующие положения ГК РФ:
п. 2 ст. 246 - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;
п. 2 ст. 247 - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, - соответствующей компенсации;
п. 1 ст. 250 - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
7. Статья 38 определяет порядок перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме и устанавливает ряд договорных требований. Так, в договоре о его отчуждении должно быть указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в соответствующем праве общей собственности, являются ничтожными.
Если сделка противоречит требованиям ст. 38, она недействительна с момента совершения и не влечет юридических последствий. Исключение составляют те последствия, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 3 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).
8. Часть 1 ст. 39 по сравнению с ч. 3 ст. 30 (см. комментарий к этой статье) расширяет субъектный состав собственников, на которых возлагается бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме - это бремя несут собственники и жилых, и нежилых помещений.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей уплачивать налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, а также издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39).
9. О расходах по содержанию и ремонту жилого помещения см. комментарий к ст. 154.
10. Обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома возлагается на всех без исключения собственников жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.
Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 40
1. Жилищный кодекс РФ не ограничивает право собственников на создание более комфортных условий проживания. Собственник может увеличить площадь своего жилья за счет приобретения и присоединения (объединения) смежных помещений, как расположенных на одном этаже с его квартирой (комнатой), так и под ней либо выше этажом.
Более того, собственник вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества. Правда, подобные действия уменьшают размер общего имущества многоквартирного дома, а это допустимо только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Уменьшение размера общего имущества изменяет долю в праве общей собственности на это имущество и соответственно должно найти отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Объединяя в одно помещение смежные площади, собственник должен руководствоваться требованиями, установленными гл. 4 ЖК РФ. При этом необходимо учитывать, что гл. 4 имеет ряд существенных недоработок. Так, в состав документов, подаваемых в орган, который согласует переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с уменьшением части общего имущества в многоквартирном доме, не включен документ о наличии согласия всех собственников.
Границы между смежными площадями могут быть изменены или они могут быть разделены на два и более помещения без такого согласия в случае, если подобные переделки не изменяют границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
3. В комментируемой статье понятия "реконструкция", "переустройство" и "перепланировка" относятся только к жилому помещению. Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, что также требует внести изменения в технический паспорт этого помещения (см. комментарий к ст. 25). Реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире
Комментарий к статьям 41, 42, 43
1. Статьи 41 - 43 регулируют правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
Это имущество:
а) является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире;
б) представляет собой принадлежность к этим комнатам;
в) предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания более одной комнаты;
г) отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;
д) самостоятельному отчуждению не подлежит.
2. Увеличить или уменьшить размер общего имущества в коммунальной квартире можно только с согласия всех собственников комнат в этой квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки.
3. Доля собственника в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты. Эту долю характеризует то, что она:
следует судьбе права собственности на комнату (ч. 3 ст. 42 ЖК РФ). Например, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75);
сохраняется при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире к новому собственнику (ч. 4 ст. 42 ЖК РФ);
в натуре не выделяется (п. 1 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).
4. Частью 6 ст. 42 введена новая норма, в соответствии с которой собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты, отчуждаемой одним из них. То же касается договора мены. Порядок и условия продажи (мены) комнаты в коммунальной квартире регулируются ст. 250 ГК РФ. Однако на продажу комнаты с публичных торгов данная статья не распространяется.
Продавец обязан в письменной форме известить всех остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение месяца, он вправе продать свою комнату любому лицу.
5. Если комната продана с нарушением преимущественного права покупки, любой из собственников других комнат имеет право в течение 3 месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Принятие данной нормы обусловлено необходимостью сократить количество квартир коммунального проживания.
6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Кроме того, они несут бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле (см. комментарий к ст. 30).
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 44
1. Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений определяют путем принятия коллегиальных (совместных) решений на общих собраниях. Принятие таких решений есть не что иное, как управление многоквартирным домом, а общее собрание собственников - орган такого управления.
2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
а) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Ремонт общего имущества, о котором идет речь в данной норме, по совокупности содержащихся в диспозиции понятий следует считать капитальным;
б) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений его эксплуатации;
в) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
г) выбор способа управления многоквартирным домом.
По вопросам, предусмотренным подп. "а" - "в", решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, по вопросу, предусмотренному подп. "г", - простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (при наличии кворума).
Этот перечень не является исчерпывающим: ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников и другие вопросы. Решение по ним принимается простым большинством участвующих в данном собрании собственников (при наличии кворума). Так, общее собрание определяет: