ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1784
Скачиваний: 1
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 48
1. Собственники помещений в многоквартирном доме могут участвовать в общем собрании лично либо через своих представителей. При этом участие в общем собрании представителя не лишает собственника права на нем присутствовать.
Представитель собственника должен иметь доверенность на право участия в общем собрании.
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (ст. 182 ГК РФ).
2. Доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Она может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. В настоящее время под жилищно-эксплуатационной организацией следует понимать управляющую организацию. Кроме того, доверенность может быть удостоверена нотариально.
Действующее законодательство позволяет выдавать доверенности от одного лица нескольким лицам и от нескольких лиц одному или нескольким лицам (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2005 г. от 10.08.2005) <1>.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 2005. N 12.
Арбитражный суд Удмурдской Республики (Постановление апелляционной инстанции от 17.07.2006 по делу N А71-16872/2005-Г10) установил, что согласно п. 2 ст. 48 ЖК РФ представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.
Из норм, содержащихся в п. п. 1 и 2 ст. 48 ЖК РФ в совокупности, следует, что законодатель употребил понятие "доверенность на голосование", исходя из нормы п. 1 ст. 48 ЖК РФ о том, что голосовать может собственник или его представитель. Однако из смысла ст. 48 ЖК РФ не следует, что в доверенности, выданной собственником представителю, в обязательном порядке должно быть выделено полномочие по голосованию. Это следует из содержащихся в п. 2 ст. 48 ЖК РФ указаний на то, какие сведения должна содержать эта доверенность и ссылки на нормы ГК РФ, регулирующие порядок оформления доверенностей.
3. Количество голосов собственника помещения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Голосование посредством письменно оформленных решений собственников по вопросам повестки дня может проводиться как во время их совместного присутствия на общем собрании, так и при проведении общего собрания в форме заочного голосования (см. комментарий к ст. 47).
4. Часть 6 комментируемой статьи устанавливает принцип подсчета голосов. При голосовании посредством письменно оформленных решений засчитываются голоса по вопросам, по которым собственник оставил только один из возможных вариантов голосования. Если это правило не соблюдается, решения признаются недействительными. Если же на голосование поставлено несколько вопросов, несоблюдение данного требования по одному или некоторым из них не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Комментарий к главе 7
Жилищная проблема в России - одна из острейших <1>.
--------------------------------
<1> Последние 10 - 15 лет жилищный фонд исчисляется в пределах 20% недвижимого имущества России. Вместе с тем к 1993 г. 11 млн. семей и одиноких граждан проживали в общежитиях, в коммунальных квартирах, по договору найма частного жилья; более 2 млн. семей - в ветхих и аварийных домах; 17 млн. семей имели менее 5 кв. м жилой площади на человека (Государственная целевая программа "Жилище", утв. Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20.06.1993 N 595) // САПП РФ. 1993. N 28. Ст. 2593.
По состоянию на 1 января 2005 г. в аварийном и ветхом жилье проживало 4,9 млн. человек; число семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляло 4,2 млн. Уровень обеспеченности жильем граждан в субъектах РФ ("разброс" большой) составлял: в Псковской обл. - 25,0; в Новгородской обл. - 24,2; в Московской обл. - 24,0 кв. м общей площади. Вместе с тем в Республике Ингушетия - 6,4; Республике Алтай - 15,6; Республике Тыва - 12,6 кв. м общей площади. По Российской Федерации этот уровень 20,5 кв. м.
Поэтому цель жилищной политики на новом этапе состоит в необходимости создать надежные правовые гарантии для реализации гражданами конституционного права на жилище в современных условиях.
Новый ЖК РФ обязывает органы государственной власти и местного самоуправления (в пределах их компетенции) обеспечивать условия для реализации гражданами права на жилище, в том числе путем предоставления им жилья из государственного и муниципального жилищных фондов по договорам социального найма. Хотя этот способ приобретения жилья сегодня стоит в ряду остальных (покупка жилья на вторичном рынке, строительство жилых домов и проч. развиваются все больше), но для малоимущих он остается единственно возможным.
Жилищные отношения, связанные с обеспечением граждан жильем по договору социального найма, занимают особое место. Статья 19 ЖК РФ определяет категории жилищного фонда, где применяется такой договор: это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, т.е. предназначенные для предоставления социально не защищенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Статья 49 ЖК РФ определяет, каким категориям граждан эти жилые помещения должны предоставляться.
Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, содержатся в ст. 51, вопросы предоставления жилья - в ст. 57, 58 ЖК РФ.
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 49
1. Комментируемая статья развивает положение гражданского законодательства, согласно которому в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма (ст. 672 ГК РФ).
Однако неслучайно в ГК РФ говорится о государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования, а в ЖК РФ - просто о государственном и муниципальном жилищных фондах. Дело в том, что законодатель не ограничивает использование этих фондов предоставлением жилья по договору социального найма. Оно может предоставляться и по договору коммерческого найма, что допускает ст. 19 ЖК РФ (см. комментарий к ней).
2. Предоставление гражданам жилья по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде регулируется ч. 2 комментируемой статьи.
При этом должны быть соблюдены следующие условия:
а) признание гражданина малоимущим. Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Учитывая компетенцию органов государственной и муниципальной власти, схема такого признания выглядит следующим образом:
порядок определения размера дохода и стоимости имущества (находящегося в собственности и подлежащего налогообложению) в целях признания граждан малоимущими устанавливают субъекты РФ (п. 3 ст. 13 ЖК РФ);
размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости указанного имущества в целях признания граждан малоимущими устанавливают органы местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14);
б) признание гражданина нуждающимся в жилом помещении (см. комментарий к ст. 51);
в) проживание в данном населенном пункте.
Согласно ст. 52 Кодекса на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане принимаются по месту своего жительства. Принятие на учет не по месту жительства может иметь место лишь в случаях и в порядке, установленных законодательством. Статьей 57 Кодекса установлено, что по договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта).
Круг членов семьи определяется по ст. 69 (см. комментарий к ней).
3. Что касается признания граждан малоимущими, то хотелось бы обратить внимание на следующее.
Для столь трудоемкой работы - оценки доходов и стоимости имущества следует создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления, с привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых налоговых органов, органов опеки и попечительства и т.п. Нельзя возлагать данные обязанности на органы, которые учитывают нуждающихся и предоставляют жилые помещения. У них иные цели и задачи. Эти комиссии в своей работе должны будут руководствоваться величиной прожиточного минимума на душу населения, который определяется в соответствии с Федеральным законом от 24.10.1997 N 134-ФЗ "О прожиточном минимуме в Российской Федерации" <1>. Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, определен Постановлением Правительства РФ от 20.08.2003 N 512 <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 43. Ст. 4904.
<2> СЗ РФ. 2003. N 34. Ст. 3374.
Этим Постановлением определено, что при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученных каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной формах, в том числе:
все предусмотренные системой оплаты труда выплаты;
средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных средств и т.п.
Установление порядка определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими отнесено к компетенции субъекта РФ. Приведенные выше Федеральный закон и Постановление Правительства РФ могут служить ориентиром для решения этого вопроса. Можно в этом плане упомянуть также Федеральный закон от 05.04.2003 N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" <3>.
--------------------------------
<3> СЗ РФ. 2003. N 14. Ст. 1257.
4. Помимо указанных в ч. 2 комментируемой статьи существуют иные категории граждан, имеющих право на получение жилья (по договору социального найма) из федерального жилищного фонда и фонда субъектов РФ. При этом учетная норма, норма предоставления жилья и т.д. нередко значительно отличаются от положений ЖК РФ. Может быть предусмотрено также право на льготное получение жилья (см. комментарий к ст. 57).
Как и лицам, обозначенным в ч. 2 ст. 49, этим категориям граждан жилье может предоставляться из муниципального жилищного фонда при наличии следующих условий:
муниципальные органы в установленном порядке наделяются государственными полномочиями на предоставление таких жилых помещений;
жилье предоставляется в порядке, определенном ЖК РФ, если иное не установлено федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.
5. Ранее правила учета граждан принимались на федеральном уровне. Они назывались "примерные", и на их основании субъекты РФ утверждали свои правила - с учетом местных условий.
По ЖК РФ к компетенции органов федеральной государственной власти отнесено:
определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 4 ст. 12);
определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом (п. 6 ст. 12);
определение оснований предоставления жилья по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 7 ст. 12).
Органы государственной власти субъектов РФ в вопросах учета нуждающихся и предоставления жилых помещений определяют:
порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (п. 7 ст. 13);
порядок предоставления жилья по договорам социального найма категориям граждан, установленным соответствующим законом субъекта РФ (п. 5 ст. 13);
порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ (п. 2 ст. 13).
Органы местного самоуправления решают вопросы:
ведения в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (п. 3 ч. 1 ст. 14);
предоставления в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 5 ч. 1 ст. 14);
определения порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 14).
Учитывая новую схему предоставления жилых помещений, федеральные правила учета граждан больше не применяются.
6. Распоряжением Президента РФ от 06.07.1997 N 276-рп утверждены Правила учета нуждающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, и иных государственных служащих. Этот акт устарел и должен быть приведен в соответствие с ЖК РФ.
Согласно указанным Правилам на учет для улучшения жилищных условий принимаются обеспеченные общей площадью на одного члена семьи менее 15 кв. м (п. 5); жилые помещения предоставляются из расчета: на одного-двух человек - однокомнатная квартира; на двух-трех человек - двухкомнатная квартира и т.п.
Приведение данного акта в соответствие с ЖК РФ необходимо по следующим основаниям. Правилами предусматривается предоставление жилья по договору найма, и очереднику, согласившемуся на заключение договора найма жилого помещения, выдается ордер (п. п. 1, 10, 24, 25). Ордер, напомним, упразднен. Что касается договора найма жилого помещения, то он регламентируется в гл. 35 ГК РФ. Нормы же этой главы, в свою очередь, не предусматривают учета граждан в качестве нуждающихся, принятия решения о предоставлении жилья и т.д.