ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1714
Скачиваний: 1
Впоследствии, после создания или приобретения многоквартирного дома, кооператив его содержит, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива - становится управляющей организацией.
5. Ранее статья 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ устанавливала, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до 1 января 2007 г. должен был быть преобразован в товарищество собственников жилья или ликвидирован. Однако в связи с внесением изменений Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ данная норма отменена. Таким образом срок деятельности жилищного кооператива не ограничен.
6. На жилищный кооператив не распространяются Закон РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", в ред. Федерального закона от 11.07.1997 <1>, Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" <2> и Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <3>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 28.
<2> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.
<3> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41.
Положения ст. 110 - 134 ЖК РФ не распространяются на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.
7. Комментируемая статья предусматривает, что членами жилищных кооперативов могут быть только те граждане, которые участвуют своими средствами в строительстве многоквартирного дома, а не отдельных помещений в многоквартирном доме. В последнее время создается много жилищных кооперативов, которые не имеют ничего общего с ЖСК и ЖК, кроме схожих терминов. Эти кооперативы принимают в свои члены любого, у кого есть денежные средства на приобретение жилья. Они не строят многоквартирных домов и не покупают здания после капитального ремонта. Такие кооперативы приобретают отдельные квартиры за счет средств граждан, принятых в члены кооператива. При этом они обычно создают риелторские организации, которые привлекают средства граждан, и на эти средства приобретают квартиры на вторичном рынке с последующим предоставлением их во временное пользование - до выплаты полной стоимости. Члены кооператива вносят часть стоимости квартиры. Остальная часть оплачивается за счет средств нового члена кооператива. Деятельность подобных структур очень напоминает технологии так называемых пирамид.
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
Комментарий к статье 111
1. Перечень тех, кто может стать членом жилищного кооператива, расширен за счет юридических лиц. До введения в действие ЖК РФ они принимали долевое участие в строительстве многоквартирных домов, но членами кооперативов не становились.
2. ЖК РФ не устанавливает каких-либо дополнительных требований на вступление граждан в жилищный кооператив, кроме их волеизъявления и возраста. Ни отсутствие нуждаемости в жилье и постановке на учет для улучшения жилищных условий, ни отсутствие регистрации в данном населенном пункте не являются основаниями для отказа во вступлении в кооператив.
Малоимущие граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) или органов местного самоуправления. Данная норма взята из прежнего законодательства без учета рыночных отношений, складывающихся в строительной отрасли. Члены кооператива участвуют в строительстве или приобретении многоквартирного дома за счет своих личных средств путем внесения паевых взносов. Размер паевых взносов соответствует строительной стоимости жилья или той стоимости, по которой кооператив его приобрел. Поэтому участие малоимущих граждан возможно только в случае оказания им государственной помощи (субсидий), предусмотренной действующим законодательством, либо с использованием механизма ипотеки.
3. Члены жилищного кооператива имеют равные права и несут одинаковые обязательства независимо от того, являются они физическими или юридическими лицами.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
Комментарий к статье 112
1. В соответствии с ч. 1 ст. 110 Кодекса жилищный кооператив образуется по инициативе граждан и (или) юридических лиц, пожелавших объединиться в такой кооператив и стать его членами. Однако ч. 2 ст. 111 ЖК РФ не исключает, что инициатором создания жилищного кооператива могут выступать органы государственной власти или местного самоуправления.
2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает пределы численности членов кооператива от 5 до количества, равного числу жилых помещений в многоквартирном доме. Эта норма входит в конфликт с ч. 2 ст. 125 ЖК РФ, согласно которой пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам; следовательно, членов кооператива может быть больше, чем жилых помещений в данном доме. Такая же ситуация возникает при разделе жилого помещения (ч. 1 ст. 127 ЖК РФ). Недостаток ч. 1 ст. 112 устраняется путем внесения в устав кооператива соответствующих положений.
3. Определяя минимальное количество членов жилищного кооператива (не менее 5) на момент его создания, ч. 1 ст. 112 не предусматривает последствий уменьшения числа членов кооператива по окончании строительства многоквартирного дома либо после его приобретения.
Решение о создании жилищного кооператива и об утверждении его устава принимается на общем собрании учредителей. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 5 учредителей. По результатам голосования составляется протокол. На этом же собрании должен быть назначен ответственный по подготовке документов, необходимых для государственной регистрации кооператива. С момента государственной регистрации учредители, принявшие решение о создании кооператива и утвердившие его устав, становятся членами данного кооператива.
От имени учредителя - юридического лица на собрании учредителей участвует уполномоченное им лицо. Полномочия представителя юридического лица оформляются доверенностью в соответствии со ст. 185 ГК РФ.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
Комментарий к статье 113
1. Основное значение в регулировании организации и деятельности жилищного кооператива принадлежит их уставам. Большинство норм, регулирующих деятельность жилищных кооперативов, ЖК РФ передал на усмотрение членов кооператива, которые при разработке устава могут расширить свои возможности по управлению этим юридическим лицом. Таким образом, Кодекс не предусматривает жесткой регламентации правоспособности жилищного кооператива. С одной стороны, это увеличивает самостоятельность юридического лица, но с другой - не ограничивает опасность злоупотреблений.
2. Учредительным документом жилищного кооператива является его устав, утверждаемый общим собранием членов кооператива. В уставе должны содержаться сведения, указанные в ч. 1 комментируемой статьи, п. 2 ст. 52 ГК РФ, п. 2 ст. 116 ГК РФ, а также другие положения, предусмотренные действующим законодательством.
Перечислим сведения, которые в любом случае должны быть включены в устав жилищного кооператива:
порядок проведения конференции (п. 2 ст. 115 ЖК РФ);
порядок созыва общего собрания (конференции) членов кооператива (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ);
порядок избрания правления жилищного кооператива, его численность и срок действия (ч. 1 ст. 118 ЖК РФ);
порядок деятельности правления (ч. 2 ст. 118 ЖК РФ);
срок полномочий председателя правления (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ);
количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива (ч. 1 ст. 120 ЖК РФ);
порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 5 ст. 120 ЖК РФ);
порядок сдачи внаем за плату освободившихся жилых помещений, которые находились во владении членов кооператива, вышедших из него или исключенных, до приема новых членов (ч. 2 ст. 128 ЖК РФ);
порядок рассмотрения заявления о добровольном выходе из жилищного кооператива (ч. 2 ст. 130 ЖК РФ).
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Комментарий к статье 114
1. Жилищные кооперативы регистрируются в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3431.
2. Данные регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 8 ст. 63 ГК РФ). Жилищный кооператив считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
Комментарий к статьям 115, 116
1. Жилищные кооперативы приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы управления. Статья 115 определяет структуру этих органов. Органами управления жилищного кооператива являются:
1) общее собрание членов кооператива;
2) конференция;
3) правление и председатель правления жилищного кооператива.
Иные органы управления в жилищном кооперативе образованы быть не могут. В практической деятельности некоторые председатели правлений (из-за невозможности проведения правомочных собраний) создают совет кооператива, которому передают полномочия общего собрания и правления кооператива, что недопустимо. По этой причине судебные органы признают подобные действия незаконными.
2. Органы управления жилищного кооператива являются коллегиальными и характеризуются определенным набором полномочий.
ЖК РФ не регламентирует весь перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания и правления кооператива. Поэтому учредители кооператива могут внести в устав дополнительные положения, например о проведении заочного голосования. Однако при этом необходимо разработать и утвердить на общем собрании форму бланка заочного голосования, процедуру его проведения, а также перечень относящихся к компетенции общего собрания вопросов, по которым может проводиться заочное голосование. Аналогичная норма содержится в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ для товарищества собственников жилья: "Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов".
3. Часть 2 ст. 115 предоставляет возможность проведения общего собрания членов жилищного кооператива в форме конференции, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом данного кооператива. Другими словами, члены кооператива реализуют свои права через институт уполномоченных (представителей). Количество членов кооператива, от которых выступает уполномоченный, определяется уставом кооператива. В этом случае устав должен закрепить:
порядок выбора уполномоченных на проведение конференции;
срок, на который выбираются уполномоченные;
перечень вопросов, по которым может проводиться конференция;
порядок голосования и подсчета голосов.
Институт уполномоченных можно заимствовать из Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <1>. Статья 20 данного Закона предусматривает, что "садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение вправе проводить общее собрание его членов в форме собрания уполномоченных.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.
Уполномоченные садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения избираются из числа членов такого объединения и не могут передавать осуществление своих полномочий другим лицам, в том числе членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Уполномоченные садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения избираются в соответствии с уставом такого объединения, в котором устанавливаются:
1) число членов такого объединения, от которых избирается один уполномоченный;
2) срок полномочий уполномоченного такого объединения;
3) порядок избрания уполномоченных такого объединения (открытым голосованием или тайным голосованием с использованием бюллетеней);
4) возможность досрочного переизбрания уполномоченных такого объединения".
4. Общее собрание членов кооператива является его высшим органом управления. Правление руководит его текущей деятельностью и является исполнительным органом кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания.
Статья 116 не определяет перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов кооператива. Полномочия органов управления, в том числе полномочия общего собрания, определяются уставом кооператива. Но ЖК РФ все-таки содержит ряд императивных норм, где указывает вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания. Такими вопросами являются:
выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 118);
выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120);
прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121);
исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130);
принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122);
распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124).
5. Обычно к исключительной компетенции общего собрания жилищного кооператива (собрания уполномоченных) относятся следующие вопросы:
внесение изменений в устав кооператива и дополнений к нему или утверждение устава в новой редакции;
принятие решений о реорганизации или о ликвидации кооператива, назначении ликвидационной комиссии, а также утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
прием в члены кооператива и исключение из его членов;
определение количественного состава правления кооператива, избрание членов правления и досрочное прекращение их полномочий;
избрание председателя правления и досрочное прекращение его полномочий;
избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива и досрочное прекращение их полномочий;
принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество кооператива;
принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме;