ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1713
Скачиваний: 1
принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности кооператива;
введение ограничений на использование общего имущества;
утверждение годовой приходно-расходной сметы и отчета о ее выполнении;
установление размера обязательных платежей и взносов членов кооператива;
образование специальных фондов кооператива;
предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
рассмотрение жалоб на решения и действия правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии (ревизора);
принятие и изменение правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала кооператива, положения об оплате его труда;
определение размера вознаграждения членов правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора);
утверждение внутренних регламентов кооператива, в том числе ведения общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных); деятельности его правления; работы ревизионной комиссии (ревизора);
утверждение отчетов правления и ревизионной комиссии (ревизора);
порядок и условия проведения заочного голосования (опросным путем).
Уставом к компетенции общего собрания может быть также отнесено решение иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.
6. В случае полной выплаты паевого взноса хотя бы одним из членов жилищного кооператива появляется дополнительный орган управления - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 44). Порядок проведения общего собрания таких собственников (а также правомочность принятых на нем решений) регулируется ст. 45 - 48 ЖК РФ.
Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива
Комментарий к статье 117
1. Комментируемая статья определяет условия правомочности общего собрания членов жилищного кооператива и законности принятых им решений. Согласно ч. 1 статьи общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов кооператива (императивная норма).
ЖК РФ не определяет вопросы, решение по которым правомочно тогда, когда за него проголосовало квалифицированное большинство членов кооператива. Поэтому есть опасения, что некоторые кооперативы не включат такие вопросы в свои уставы.
2. Решения, принятые в порядке, определенном уставом, являются обязательными для всех членов кооператива, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании и о проведении общего собрания по объективным причинам не знал.
3. Часть 3 комментируемой статьи вводит императивную норму в вопросах выбора органа управления, осуществляющего текущую деятельность жилищного кооператива (правление кооператива), органа контроля за деятельностью кооператива (ревизионная комиссия или ревизор). Выборы этих органов закон относит к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива.
4. Все решения, принимаемые на общем собрании, оформляются протоколом, который подписывается председателем и секретарем собрания. Протоколы общих собраний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются, опечатываются и хранятся в кооперативе бессрочно.
5. Для повышения значимости ревизионной комиссии и защиты членов кооператива от злоупотреблений правления целесообразно внести в устав жилищного кооператива положение о том, что размеры членских взносов и обязательных платежей утверждаются только в случае положительного заключения ревизионной комиссии.
Статья 118. Правление жилищного кооператива
Комментарий к статье 118
1. Правление жилищного кооператива является одним из органов его управления. Оно избирается общим собранием (конференцией) из числа членов кооператива в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. В правление не может быть избран гражданин, действующий по доверенности от лица члена кооператива.
Правление руководит текущей деятельностью кооператива. Оно принимает решения по всем вопросам, за исключением отнесенных к исключительной компетенции общего собрания его членов и компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме становится органом управления этим домом, когда хотя бы один из членов кооператива приобретает право собственности на выделенное ему жилое помещение (см. комментарий к ст. 44).
Таким образом, необходимо различать понятия "орган управления жилищным кооперативом" и "орган управления многоквартирным домом". В первом случае речь идет об органе, который руководит деятельностью юридического лица, во втором - об органе управления только домом.
2. Правление организует реализацию решений общего собрания членов кооператива и требований его устава. Решения по вопросам, отнесенным к компетенции правления, принимаются на его заседаниях, которые созывает председатель в сроки, определенные уставом кооператива. Из общей практики деятельности юридических лиц правомочным признается заседание, в котором участвует простое большинство членов правления. Решение правления оформляется протоколом, который подписывают его председатель и секретарь. Протоколы заседаний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются, опечатываются и хранятся бессрочно.
3. Правление подотчетно только общему собранию членов кооператива (конференции). На ежегодных общих собраниях членов кооператива правление отчитывается о результатах своей деятельности за прошедший год.
4. Правление является коллегиальным органом. Это означает, что обязанности должны быть распределены между его членами.
К компетенции правления следует отнести:
оперативное руководство текущей деятельностью кооператива;
контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;
составление годовой приходно-расходной сметы и отчетов кооператива, предоставление их на утверждение общему собранию (собранию уполномоченных) членов кооператива;
расчет обязательных платежей и взносов для членов кооператива и собственников помещений в многоквартирном доме;
определение порядка внесения обязательных платежей и взносов;
заключение договоров в интересах членов кооператива и собственников помещений на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, договоров на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
представление законных интересов членов кооператива и собственников помещений по заключенным договорам;
выборы председателя правления кооператива и снятие его с должности;
самостоятельное содержание и (или) текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
управление общим имуществом в многоквартирном доме при выплате одним из членов кооператива паевого взноса в полном объеме;
наем рабочих и служащих для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения деятельности кооператива, а также их увольнение;
заключение договоров на строительство многоквартирного дома;
ведение списка членов кооператива, бухгалтерского учета и отчетности;
созыв и организация проведения общего собрания;
практическое выполнение решений общего собрания членов кооператива;
организационно-техническое обеспечение деятельности общего собрания членов кооператива;
обеспечение делопроизводства кооператива;
заключение трудового договора с председателем правления;
рассмотрение заявлений и жалоб членов кооператива;
выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава кооператива.
Правление имеет право распоряжаться средствами кооператива, находящимися на счете в банке, в соответствии с утвержденной общим собранием годовой приходно-расходной сметой.
Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
Комментарий к статье 119
1. Председателем правления жилищного кооператива может быть избран только член этого кооператива.
Согласно ч. 1 комментируемой статьи председатель избирается членами правления. Однако его может избрать и общее собрание членов кооператива; в этом случае только общее собрание может досрочно прекратить его полномочия.
Полномочия председателя правления перечислены в ч. 2 комментируемой статьи, но этот перечень не является закрытым.
2. Председатель правления может осуществлять свои полномочия либо на общественных началах, либо на профессиональной основе. В последнем случае правление заключает с ним трудовой договор.
Достаточно часто в кооперативах общие собрания не проводятся по 5 - 10 лет, и председатель правления игнорирует требования членов кооператива собрать общее собрание. Поэтому в уставе кооператива необходимо предусмотреть процедуру освобождения его от занимаемой должности. Например, председатель правления жилищного кооператива избирается сроком на 2 года; по окончании данного срока его полномочия прекращаются, и он теряет право подписывать финансовые документы, заключать хозяйственные договоры и др. Председатель правления кооператива обязан передать председателю ревизионной комиссии печать кооператива, финансово-хозяйственную документацию и другое имущество кооператива по приемо-сдаточному акту. Если такие нормы будут содержаться в уставе кооператива, то срок полномочий членов ревизионной комиссии должен быть на один год больше, чем срок полномочий председателя правления.
3. Председатель правления жилищного кооператива:
1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива или правления кооператива.
В практической деятельности председатель правления выполняет следующие функции:
председательствует на общих собраниях кооператива и заседаниях правления;
осуществляет общее руководство правлением;
исполняет решения общего собрания членов кооператива;
имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом кооператива не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных);
подписывает другие документы от имени кооператива и протоколы заседания правления;
на основании решения правления заключает сделки и открывает в банках счета кооператива;
выдает доверенности, в том числе с правом передоверия;
обеспечивает разработку и вынесение на утверждение общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) внутренних регламентов кооператива, положения об оплате труда работников, заключивших трудовые договоры с кооперативом;
без специальной доверенности выступает от имени кооператива в органах государственной власти, органах местного самоуправления и др.;
рассматривает заявления и жалобы членов кооператива.
4. Часть 3 комментируемой статьи возлагает на председателя правления обязанность действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. В связи с тем, что председатель отнесен к органам управления жилищного кооператива, необходимо конкретизировать его полномочия; иначе при реализации ч. 5 ст. 155 (см. комментарий к этой статье) он сможет самостоятельно установить порядок внесения обязательных платежей.
Председатель правления обязан возместить кооперативу убытки, которые он причинил своими действиями или бездействием. Право требовать возмещения убытков в полном объеме принадлежит самому кооперативу (ст. 15 ГК РФ). Данное право может быть реализовано лишь при установлении конкретной ответственности председателя правления жилищного кооператива в его уставе.
5. Примерный перечень должностных обязанностей председателя правления может быть следующим. Председатель обязан:
1) изучить и знать законодательные и нормативные акты, устав кооператива, положение о председателе правления, договоры на обслуживание и предоставление коммунальных и прочих услуг, другие документы, относящиеся к деятельности кооператива;
2) организовать работу правления в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава, решениями общего собрания и правления жилищного кооператива;
3) организовать обслуживание и ремонт строения, а также предоставление коммунальных и прочих услуг членам кооператива;
4) контролировать качество коммунальных и других услуг, предоставляемых жильцам дома;
5) обеспечить перерасчет платежей при предоставлении коммунальных услуг низкого качества либо при их непредоставлении;
6) добиваться от обслуживающих организаций выполнения работ по ремонту, обслуживанию и санитарному содержанию строения, его инженерного оборудования (устройств) и придомовой территории в соответствии с условиями заключенных с ними договоров;
7) принимать меры по обеспечению бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования, обслуживающего помещения данного дома;
8) обеспечить хранение копий правоустанавливающих документов, подтверждающих права собственности членов кооператива на жилые и нежилые помещения;
9) обеспечить учет и хранение хозяйственных договоров, соглашений о передаче прав по управлению, совместному владению строением и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению;
10) выдавать (в пределах своих полномочий) жителям дома расчетные документы за предоставляемые услуги, справки, выписки, акты, копии лицевых счетов и др.;
11) представлять интересы кооператива в государственных и других учреждениях;
12) вести техническую документацию на дом, контролировать составление бухгалтерской, статистической и прочей отчетности, проводить банковские операции;
13) осуществлять руководство и контроль за деятельностью бухгалтерии;
14) проверять правильность расчетов с жильцами дома за оплату жилья, коммунальных и прочих услуг, а также обеспечивать исполнение ими обязательств по обязательным платежам;
15) своевременно информировать надзорные органы о несанкционированном переоборудовании или перепланировке жильцами дома мест общего пользования и жилых помещений;
16) осуществлять периодический контроль за состоянием конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства здания, в том числе ежемесячно:
контролировать уборку территории домовладения, мест общего пользования;
совместно с комендантом или членом правления проверять кровлю здания, технические этажи и системы водостоков, а также инженерное оборудование на технических этажах и в подвалах;
17) сообщать обо всех выявленных неисправностях обслуживающей организации и требовать их устранения;
18) подготавливать и обобщать предложения по содержанию и сохранности здания;
19) вести прием жителей дома, а также учет и регистрацию жалоб и заявлений, поступивших от них, по вопросам управления зданием, оформления документов, регистрации и правильности расчетов по платежам; рассматривать их лично и принимать решения;
20) контролировать проведение текущего или капитального ремонта здания и при необходимости привлекать специалистов сторонних организаций;