ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1758
Скачиваний: 1
21) организовывать закупку материалов и оборудования, необходимых для текущего ремонта и содержания строения;
22) контролировать ведение журнала учета и движения материальных средств, принадлежащих кооперативу;
23) организовывать обучение персонала;
24) руководить работой коменданта и помогать ему при выполнении сложных работ, предусмотренных техникой безопасности;
25) подготавливать акты на списание материальных средств и представлять их на утверждение правлению;
26) участвовать в работе инвентаризационных комиссий;
27) составлять квартальный план работ и отчитываться перед правлением о его выполнении;
28) контролировать проведение работ по:
переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений;
переустройству внутридомовых инженерных сетей;
установке, подключению и использованию электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительных секций приборов отопления, регулирующей и запорной арматуры;
подключению и использованию бытовых приборов и оборудования, в том числе индивидуальных приборов очистки воды, не имеющих технических паспортов (свидетельств);
29) выдавать жителям дома разрешения, согласованные с обслуживающей организацией, на слив воды из систем и приборов отопления, а также на приостановку поставки коммунальных услуг;
30) по решению общего собрания и правления использовать нежилые помещения в интересах кооператива, не ущемляя при этом прав жителей дома;
31) по требованию жителей дома предъявлять документы, регламентирующие деятельность кооператива;
32) проводить заседания правления;
33) требовать отмены решений общего собрания или правления, если они противоречат действующему законодательству.
Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
Комментарий к статье 120
1. Ревизионная комиссия является органом контроля кооператива и осуществляет контроль его финансово-хозяйственной деятельности. Срок, на который создается ревизионная комиссия, не может превышать 3 лет. После указанного срока она должна быть переизбрана либо оставлена на новый срок по решению общего собрания членов кооператива. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива, но рекомендуется, чтобы число их было нечетным. По решению общего собрания вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.
Ревизионная комиссия, избранная в количестве более 2 человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно занимать иные должности в органах управления ЖК.
2. Ревизионная комиссия (ревизор) обязана проводить плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год. Если иное не оговорено в уставе, она вправе также проводить внеплановые проверки.
Каждому общему собранию членов кооператива ревизионная комиссия представляет заключение о бюджете ЖК, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.
3. Ревизионная комиссия (ревизор) - единственный официальный орган жилищного кооператива, который может проверять всю его деятельность. Правление кооператива не вправе препятствовать доступу ревизионной комиссии ко всей документации кооператива. На практике она нередко выявляет, что председатель правления злоупотребляет своими полномочиями, но не обладает полномочием обратиться в суд для отстаивания интересов кооператива. Целесообразно в устав кооператива включить пункт, предусматривающий право ревизионной комиссии на обращение в суд от имени членов ЖК.
4. Перечень полномочий ревизионной комиссии, установленный в ч. 3 комментируемой статьи, не является исчерпывающим.
Примерный перечень ее обязанностей может быть следующим. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива:
проверяет выполнение правлением кооператива и его председателем решений общих собраний членов кооператива (собраний уполномоченных), законность гражданско-правовых сделок, совершенных этими органами управления, исполнение нормативных правовых актов, регулирующих деятельность кооператива, состояние его имущества;
осуществляет ревизию финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже чем один раз в год, а также внеплановые ревизионные проверки по собственной инициативе либо инициативе правления, по решению общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) и по требованию иных лиц, указанных в уставе кооператива;
отчитывается о результатах ревизии перед общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных) с представлением рекомендаций об устранении выявленных нарушений;
информирует правление о результатах ревизии до обсуждения их на общем собрании членов кооператива;
докладывает общему собранию членов кооператива (собранию уполномоченных) обо всех нарушениях, выявленных в деятельности органов его управления;
контролирует своевременное рассмотрение правлением кооператива и его председателем заявлений членов кооператива.
Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива
Комментарий к статье 121
1. Гражданин или юридическое лицо могут стать членами жилищного кооператива:
при его учреждении. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию данного кооператива (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ);
путем подачи заявления в правление жилищного кооператива.
Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме общим собранием членов кооператива (конференцией). Если в уставе предусмотрена процедура принятия в члены ЖК путем заочного голосования, то правление обязано предоставить гражданину бланк такого голосования.
2. Заявление о приеме должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов ЖК (конференции). Заявление подается в двух экземплярах. На одном из них председатель правления делает отметку (подпись, число) и, если оснований для отказа в принятии нет, возвращает этот экземпляр заявителю и сообщает ему о дате и месте проведения общего собрания.
Правление кооператива вправе отказать в приеме заявления, если:
заявитель не достиг возраста 16 лет;
количество членов кооператива с учетом заявителя превышает число жилых помещений в многоквартирном доме;
есть другие основания, предусмотренные уставом кооператива.
Отказ правления в приеме заявления либо отказ общего собрания в принятии в члены жилищного кооператива может быть оспорен в суде, а юридическим лицом - в арбитражном суде.
3. Некоторые жилищные кооперативы приобретают, помимо жилых, нежилые помещения. От их использования в хозяйственном обороте кооператив получает доход и может распределять его между своими членами либо направлять эти средства на ремонт общего имущества многоквартирного дома. Поэтому принятие в жилищный кооператив нового члена может повлиять на имущественные права действующих членов кооператива.
Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива
Комментарий к статье 122
1. Ранее в ст. 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ было установлено, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежали ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.
Данная норма являлась для жилищных кооперативов обязательной.
Однако в связи с принятием Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ данная норма отменена. В комментируемой статье в отличие от ст. 14 указанного Закона говорится, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Иными словами, преобразовываться или нет кооперативу в товарищество собственников жилья - это его право, а не обязанность. Тем более что ч. 2 ст. 140 разрешает преобразование ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив (см. комментарий к этой статье).
2. Реорганизация жилищного кооператива (в форме преобразования) осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 57 - 60 ГК РФ).
Когда жилищный кооператив преобразуется в товарищество собственников жилья, к последнему переходят права и обязанности этого кооператива в соответствии с передаточным актом.
Жилищный кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья (на базе жилищного кооператива).
3. Помимо конфликта законов имеется и нарушение конституционных норм членов кооператива. Жилищные кооперативы являются потребительскими, и их деятельность регулируется ст. 116 ГК РФ. В соответствии с п. 5 этой статьи доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.
Напомним, что многие жилищные кооперативы имеют в собственности недвижимое имущество, от использования которого они извлекают доход. Полученные доходы могут распределяться между членами кооператива. Преобразование жилищного кооператива в товарищество собственников жилья нарушает их имущественные права, потому что товарищество не вправе распределять между своими членами доходы, полученные от хозяйственной деятельности.
Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива
Комментарий к статье 123
Норма комментируемой статьи отсылает к гражданскому законодательству (ст. 61 - 64 ГК РФ).
Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Комментарий к главе 12
Комментируемая глава устанавливает правовое положение членов жилищных кооперативов в вопросах владения и пользования, а также - в предусмотренных ЖК РФ пределах - распоряжения жильем. Она определяет основания и момент возникновения у членов кооператива права собственности на жилое помещение и прекращения данного права.
Жилищный кодекс РФ, к сожалению, не урегулировал права и обязанности членов жилищного кооператива. Поэтому данные вопросы должны найти отражение в уставах жилищных кооперативов.
Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива
Комментарий к статье 124
1. Когда общее собрание (конференция) принимает решение о приеме заявителя в члены жилищного кооператива, одновременно рассматривается вопрос о предоставлении ему свободного жилого помещения. Поэтому в решении должны быть указаны индивидуально-определенное жилое помещение, предоставляемое заявителю, а также сумма паевого взноса, подлежащая внесению на расчетный счет жилищного кооператива, и срок оплаты. Жилое помещение предоставляется лицу, принятому в члены кооператива, в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, может быть исключен из кооператива решением общего собрания (конференции) в связи с тем, что без уважительных причин не исполнил своих обязанностей по выплате пая.
По ранее действовавшему законодательству кооператив распределял жилье на общем собрании путем жеребьевки.
2. Жилищный кодекс РФ не устанавливает порядок определения размера паевого взноса.
В ЖСК размер паевого взноса определяется как произведение стоимости строительства одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения.
В ЖК - как произведение стоимости приобретения одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения.
3. Решение общего собрания членов жилищного кооператива о принятии гражданина в члены кооператива и предоставлении ему жилого помещения является основанием для его вселения.
Член ЖК (ЖСК) с невыплаченным паем, исключенный из кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме этого кооператива (ч. 1 ст. 133 ЖК РФ), поскольку основанием владения, пользования и (в установленных законодательством пределах) распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе. Право пайщика на жилое помещение сходно с правом нанимателя. Однако правомочия члена жилищного кооператива шире, в первую очередь - за счет возможности распоряжаться жильем на условиях, предусмотренных ЖК РФ (сдача внаем, вселение членов семьи и др.).
Член жилищного кооператива, полностью выплативший паевой взнос, имеет право выйти из данного кооператива. В этом случае владение, пользование и распоряжение жильем осуществляются на правах собственности. Понуждение к вступлению в жилищный кооператив собственника жилого помещения запрещено. Никто не может быть принужден вступить в какое-либо объединение или пребывать в нем (ст. 30 Конституции РФ).
4. Комментируемая статья не распространяется на граждан или юридических лиц, приобретших жилые помещения в доме жилищного кооператива в собственность.
Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 125
1. Комментируемая статья не устанавливает обязательный для всех порядок и условия внесения паевого взноса членами кооператива. Для жилищно-строительного кооператива они определяются уставом и зависят от стадий строительства жилого дома. Для жилищного кооператива такой порядок и условия также определяются уставом кооператива, но на момент принятия решения о приобретении жилого дома.
2. Ранее действовавшим законодательством было установлено, что пай на жилое помещение может принадлежать только физическому лицу - члену жилищного кооператива и его супругу, если пай являлся их совместной собственностью.
Часть 2 комментируемой статьи расширяет субъектный состав правообладателей. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Необходимость введения данной нормы объясняется низкой платежеспособностью граждан.
Расширив круг лиц, имеющих право на пай, Кодекс не распространил на них право собственности в случае выплаты паевого взноса в полном объеме (см. комментарий к ст. 129).