ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1708
Скачиваний: 1
Понятие "обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме" никакими нормативными актами не регламентировано, и чаще всего содержание этого понятия является предметом судебных разбирательств. Чтобы не отвечать по обязательствам, не предусмотренным уставной деятельностью ТСЖ, в уставе товарищества необходимо раскрыть данный термин. Такая регламентация, прежде всего, необходима для определения ответственности сторон при неисполнении договоров на предоставление услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также при возникновении споров членов товарищества с ТСЖ.
Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и других собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений. Если многоквартирный дом управляется ТСЖ, а общим собранием собственников помещений выбран иной способ управления, товарищество подлежит ликвидации в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (см. комментарий к ст. 141).
ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). С этого момента оно может приобретать гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не связано обязательствами членов товарищества. Члены ТСЖ, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.
6. Создавая ТСЖ, собственники помещений определяют перечень его полномочий. Они могут принять решение о том, что ТСЖ будет либо самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме штатными сотрудниками, либо выполнять только функции управления этим имуществом либо часть функций. При передаче части полномочий следует учитывать, что в многоквартирном доме может существовать только одна управляющая организация.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" <1> руководители организаций могут в зависимости от объема учетной работы:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.
а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое главным бухгалтером;
б) ввести в штат должность бухгалтера;
в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту;
г) вести бухгалтерский учет лично.
В практической деятельности ТСЖ заключают договор с едиными информационно-расчетными центрами на начисления обязательных платежей программными средствами. ТСЖ могут передать специализированной организации ведение бухгалтерского учета товарищества.
7. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается либо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, либо путем заочного голосования (см. комментарии к ст. 45 - 48).
Решение общего собрания о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).
8. Собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной и муниципальной власти, обязаны принять участие в выборе способа управления таким домом (см. комментарий к ст. 161).
Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления; следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ.
9. В ч. 2 ст. 136 перечислены объекты, которыми управляет товарищество собственников жилья. Объектом управления могут быть не только один, но и несколько многоквартирных домов, которые объединены одним или граничащими земельными участками либо иным общим имуществом (инженерные коммуникации). Причем общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих домов.
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Комментарий к статьям 137, 138
1. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяются законом и уставом этой организации. Статья 137 устанавливает права товарищества в пределах его специальной правоспособности (уставная деятельность). Сделки, совершенные с нарушением прав и обязанностей, предусмотренных комментируемыми статьями, будут признаваться по суду недействительными (см. комментарии к ст. 135, 136).
2. В соответствии со ст. 137 товарищество собственников жилья вправе:
1) заключить (в соответствии с законодательством) договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. При этом ТСЖ представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах. Хотя стороной договора управления выступает товарищество, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги управляющая организация предоставляет непосредственно собственникам помещений и лицам, которые пользуются жильем в этом доме. Они же оплачивают услуги и работы - в порядке, определяемом правлением ТСЖ. Комментируемые статьи не предоставляют товариществу право выступать в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг, но не исключает такие права (например, при наличии недвижимого имущества в собственности). Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые средства на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд; расходы на другие цели, предусмотренные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества. Предложения ТСЖ об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке его начала, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта, выносятся на решение общего собрания собственников помещений (см. комментарий к ст. 158);
3) на основе годовой сметы доходов и расходов товарищества устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Установление размеров платежей обусловлено тем, что в силу закона товарищество участвует в договорных отношениях на условиях представительства от имени всех собственников помещений. Общее имущество в многоквартирном доме является долевой собственностью всех собственников, и на них возложена равная обязанность по несению расходов на содержание и ремонт такого имущества. Правление товарищества после определения объема расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме рассчитывает размер платежей каждого собственника помещения пропорционально указанной выше доле и вправе установить иной порядок расчета. Для закрепления данной нормы необходимо внести ее в устав товарищества, определить компетенцию органов управления ТСЖ по данному вопросу и количество голосов собственников, необходимое для принятия решения;
4) выполнять для собственников помещений в многоквартирном доме работы и предоставлять им услуги. Работы и услуги определяются уставной деятельностью товарищества и теми целями, для которых оно было создано. Так, ТСЖ вправе оказывать возмездные услуги по приему корреспонденции собственников помещений во время их отсутствия (электронная почта, факсовые сообщения, почтовая корреспонденция и проч.), проводить работы по ремонту имущества собственников, вскрывать квартиры по их просьбе, отправлять корреспонденцию, составлять письма в сторонние организации, выполнять отдельные поручения и др. Если общее собрание членов товарищества решит самостоятельно содержать общее имущество в многоквартирном доме силами специалистов правления, то эта деятельность является уставной;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, которые выполняют для товарищества работы (предоставляют услуги);
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Для того чтобы перечисленные права ТСЖ были реализованы, необходимо:
внести их в устав товарищества;
включить соответствующие виды деятельности в перечни вопросов, относящихся к компетенции либо общего собрания членов ТСЖ, либо его правления;
закрепить в уставе товарищества условия правомочности решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.
3. Статья 138 устанавливает перечень обязанностей товарищества собственников жилья. Товарищество обязано:
1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют его правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались вступить в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Причем это - не договор на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет: а) передачи ими своих полномочий товариществу для реализации последним прав, предусмотренных п. п. 1 - 3 ч. 1, п. п. 1 - 4 ч. 2 ст. 137, п. 8 ст. 138; б) установления размеров обязательных платежей; в) установления срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и др.;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. ТСЖ обязано своевременно заключить договоры со специализированными организациями, осуществляющими техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем, санитарное содержание, а также содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, осуществлять контроль по заключенным договорам, требовать исполнения таких договоров;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество. Товарищество обязано своевременно определить расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и иные расходы, а также установить размеры платежей для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности; проинформировать собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их внесения. Осуществлять контроль за эксплуатацией общего имущества;
6) соблюдать права и законные интересы собственников помещений. При планировании своей деятельности ТСЖ должно своевременно информировать собственников помещений и в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ получать их согласие на: реконструкцию многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
эксплуатацию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
7) предотвращать или прекращать действия третьих лиц, затрудняющие реализацию прав собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме или препятствующих этому. В случае невозможности самостоятельно устранить нарушения ТСЖ обязано направить соответствующую информацию для привлечения виновных к ответственности;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
Комментарий к статье 139
1. Комментируемая статья определяет круг лиц, которые имеют право создать ТСЖ в стадии строительства многоквартирного дома: это будущие собственники помещений в таком доме.
Решение создать ТСЖ принимается на общем собрании будущих собственников. О порядке его проведения см. комментарии к ст. 45 - 48.
Количество голосов, которыми обладает на общем собрании каждый будущий собственник, должно быть пропорционально его будущей доле в общем имуществе строящегося дома. Все они должны представить документальное подтверждение своего участия в строительстве этого дома.