ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1754
Скачиваний: 1
Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 126
1. Комментируемая статья с незначительными изменениями воспроизводит норму ст. 680 ГК РФ.
Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселить в жилое помещение, находящееся в их пользовании, временных жильцов в порядке и на условиях, которые предусмотрены комментируемой статьей и ст. 80 (см. комментарий к ней).
2. ЖК РФ не определяет состав членов семьи члена кооператива, не выплатившего паевой взнос. Если паевой взнос выплачен, член кооператива становится собственником жилого помещения; соответственно состав членов его семьи будет определяться согласно ст. 31 (см. комментарий к ней). Если же паевой взнос не выплачен, то применять эту статью нельзя. Формально можно использовать ст. 69 ЖК РФ (она определяет состав членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма), но комментируемая статья к ней не отсылает. Определение состава членов семьи на основании ст. 69 приведет к противоречиям после выплаты паевого взноса в полном объеме. Таким образом, комментируемая статья требует уточнений.
3. Проживание временных жильцов в жилом помещении члена кооператива возможно, если:
член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи выразили взаимное согласие на вселение временных жильцов;
правление жилищного кооператива предварительно уведомлено о таком вселении;
вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездной основе;
общая площадь жилого помещения на каждого проживающего, включая временных жильцов, не будет менее учетной нормы для отдельной квартиры, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления;
срок проживания временных жильцов не будет превышать 6 месяцев подряд.
На практике взаимное согласие члена жилищного кооператива и проживающих совместно с ним членов его семьи оформляется письменно.
Правление жилищного кооператива вправе запретить проживание временным жильцам, если перечисленные требования будут нарушены.
О норме предоставления площади жилого помещения и учетной норме см. ст. 50 и комментарий к ней.
4. На основе уведомления о вселении временных жильцов правление кооператива осуществляет перерасчет платежей за жилищно-коммунальные услуги.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед жилищным кооперативом несет член кооператива.
Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, установлены Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939.
Комментируемая статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше 6 месяцев. Единственное требование к сроку проживания - непрерывность (6 месяцев подряд).
5. Основаниями для выселения временных жильцов являются:
истечение согласованного с временными жильцами срока проживания;
истечение 7-дневного срока требования члена кооператива или члена его семьи о выселении временных жильцов (если ранее срок проживания не согласовывался);
прекращение членства в жилищном кооперативе;
обмен жилыми помещениями, если это предусмотрено уставом кооператива;
переход права собственности на жилое помещение к другому собственнику.
Временные жильцы, добровольно не освободившие жилое помещение, выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья.
Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 127
1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива допускается между лицами, имеющими право на пай. Такое право может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
Раздел допускается в случае, если каждому из лиц, имеющих право на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные. Переустройство и (или) перепланировка проводятся с учетом требований гл. 4 ЖК РФ.
2. Раздел жилого помещения, находящегося в собственности, регулируется гражданским законодательством.
Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25.10.1996) указывает, что выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
3. Комментируемая статья не содержит иных ограничений к требованиям о разделе жилого помещения. Ее нормы не распространяются на членов жилищного кооператива, полностью выплативших паевой взнос.
Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 128
1. Комментируемая статья определяет, в каких границах член жилищного кооператива, не выплативший паевой взнос, может распоряжаться жилым помещением, а также право кооператива использовать свободные от обязательств жилые помещения в хозяйственном обороте с целью извлечения прибыли. Статья имеет отсылочную норму к ст. 76 - 79 (см. комментарии к ним).
Член жилищного кооператива вправе с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения (комнату), а в случае временного выбытия - все жилье внаем за плату. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон.
Согласие правления кооператива и членов семьи оформляется письменно. Если член кооператива пользуется комнатой в квартире, то он также обязан получить согласие всех остальных граждан, проживающих в соседних помещениях.
2. Жилое помещение сдается внаем со следующими ограничениями:
общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего (с учетом нанимателей) должна быть не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;
передача жилого помещения внаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 (см. комментарий к этой статье), а также в других установленных федеральными законами случаях.
Наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственность за его действия перед жилищным кооперативом несет член кооператива.
3. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме на срок, определяемый сторонами договора. Если срок не определен, договор считается заключенным на один год. Экземпляр договора найма передается в правление жилищного кооператива.
В договоре должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с нанимателем.
4. Являясь некоммерческой организацией, жилищный кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и соответствует этим целям (ст. 50 ГК РФ). На основании данной нормы кооператив может сдавать внаем за плату незаселенные жилые помещения в порядке, определенном уставом кооператива и правилами ст. 76 - 79 ЖК РФ, с целью уменьшить издержки по содержанию этих помещений, а также для извлечения прибыли.
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 129
1. Право собственности на жилое помещение возникло у членов жилищных кооперативов с принятием Закона СССР от 06.03.1990 "О собственности в СССР". В последующем это право нашло закрепление в Законе РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР".
В соответствии с Законом РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного кооперативов, садово-огороднического товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, садовый дом, гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (п. 2 ст. 13).
Закон устанавливал следующие основания возникновения права собственности:
членство в жилищном кооперативе;
пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
полная выплата пая.
С принятием Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> упомянутый Закон утратил силу с 1 января 1995 г. Одновременно изменились и основания, по которым возникает право собственности на жилое помещение.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3302.
Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Из указанной статьи видно, что право собственности возникает не только у члена жилищного кооператива, но и у других лиц, имеющих право на паенакопление. Под другим лицом в первую очередь понимается супруг, если пай - их совместная собственность.
Часть 2 ст. 125 ЖК РФ расширила круг этих лиц: пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам.
2. Согласно ч. 1 ст. 129 член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
После полной выплаты паевого взноса за жилое помещение и оформления права собственности на него член жилищного кооператива вправе распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению (продать, подарить, поменять, сдать в аренду, завещать и т.п.) без согласия кооператива.
3. Выплата полностью паевого взноса одним из членов жилищного кооператива изменяет правоотношения собственности в кооперативном жилом доме. Правоотношения собственности, основанные на общем имуществе в многоквартирном доме, регулируются гл. 6 ЖК РФ.
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе
Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая
Комментарий к статьям 130, 131
1. В комментируемых статьях приведены основания прекращения членства в жилищном кооперативе и особенности вступления в кооператив в случае наследования пая. Данные нормы касаются только членов жилищного кооператива с не полностью выплаченным паевым взносом.
Для таких лиц основанием владения, пользования и (в установленных законодательством пределах) распоряжения жильем является членство в жилищном кооперативе (см. комментарий к ст. 124). С прекращением членства прекращаются и права на жилые помещения.
Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:
1) добровольного выхода члена кооператива. Порядок подачи заявления о добровольном выходе, а также порядок его рассмотрения определяются уставом кооператива. Выбывающему возвращается та часть пая, которую он внес;
2) исключения члена кооператива. Оно осуществляется решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Основание - грубое неисполнение без уважительных причин обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива (см. комментарий к ст. 133);
3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива. Ликвидация считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим свою деятельность после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц. Регистрирующий орган публикует информацию о ликвидации юридического лица;
4) ликвидации жилищного кооператива (см. комментарии к ст. 122, 123);
5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
2. Исключение из кооператива пайщика с невыплаченным паевым взносом влечет за собой утрату им и членами его семьи права пользования квартирой и выселение их в судебном порядке без предоставления другого жилья. Освободившееся жилое помещение распределяется в соответствии с уставом кооператива.
3. В случае смерти члена жилищного кооператива, который полностью выплатил паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему кооперативом, его наследники вступают в наследство на жилое помещение.
В случае смерти члена жилищного кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, его наследники вступают в наследство на паенакопление. Если наследники отказались от вступления в кооператив и приняли в наследство паевые накопления, то кооператив вправе распорядиться свободным жилым помещением в соответствии со своим уставом.
Наследники умершего члена кооператива имеют право на вступление в данный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции). Отказ в приеме оспаривается в судебном порядке.
4. Статья 131 устанавливает очередность реализации преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива в случае наследования. Преимущественное право имеют:
в первую очередь - супруг наследодателя, если он имеет право на часть пая;
во вторую очередь - наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем (если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался вступить в члены жилищного кооператива);
в третью очередь - наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем (если граждане, указанные в первой и второй очередях, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права);
в четвертую очередь - член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в первой, второй и третьей очередях, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники не имеют преимущественного права на вступление в кооператив либо отказались от этого права.