ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1709
Скачиваний: 1
2. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют будущие собственники помещений или их представители, которые обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания принимаются простым большинством голосов будущих собственников, участвующих в данном собрании.
Государственная регистрация ТСЖ в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3431.
Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья
Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья
Комментарий к статьям 140, 141
1. Части 1 обеих комментируемых статей отсылают к гражданскому законодательству, поскольку реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья регулируются нормами ГК РФ и Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.
Реорганизация юридического лица (в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами (п. 1 ст. 57 ГК РФ).
Товарищество собственников жилья реорганизуется в форме преобразования.
2. ТСЖ может быть ликвидировано как добровольно, так и принудительно.
Добровольная ликвидация производится по решению общего собрания членов товарищества, принятому не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов. Принудительная ликвидация - по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ.
3. Часть 2 ст. 141 вводит дополнительное основание для ликвидации ТСЖ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов таких собственников.
Данная норма исходит из того, что собрание, на котором члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, неправомочно.
Ликвидация ТСЖ считается завершенной, а товарищество - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья
Комментарий к статье 142
1. Норма комментируемой статьи дает товариществам собственников жилья право объединиться для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.
Для этого общее собрание каждого ТСЖ принимает решения о создании объединения товариществ собственников жилья и передаче ему прав по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Необходимо отметить, что передача таких прав допускается при наличии соответствующих указаний в уставе каждого товарищества. Управление объединением ТСЖ осуществляется по правилам ст. 135 - 141 ЖК РФ.
2. При создании объединения товариществ собственников жилья следует руководствоваться ст. 121 ГК РФ и Федеральным законом от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".
Некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. Подобные ассоциации (союзы) также являются некоммерческими организациями. Поэтому они подлежат регистрации в том же порядке, что и ТСЖ.
Члены ассоциации (союза) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.
Ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены ассоциации (союза) несут субсидиарную ответственность по ее обязательствам в размере и в порядке, предусмотренных учредительными документами ассоциации.
Член ассоциации (союза) вправе по своему усмотрению выйти из ассоциации (союза) по окончании финансового года.
Он может быть исключен из ассоциации (союза) по решению остающихся членов в случаях и в порядке, которые установлены учредительными документами ассоциации (союза). И при выходе, и при исключении он несет субсидиарную ответственность по обязательствам ассоциации (союза) пропорционально своему взносу в течение 2 лет с момента выхода (исключения).
Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
Комментарий к статье 143
1. Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, основанная на членстве. При этом членство в ТСЖ является добровольным.
Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем (ч. 2 ст. 30 Конституции РФ). Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве. Применительно к ТСЖ это означает невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства собственников помещений в многоквартирном доме объединиться в товарищество (Постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска").
2. Членом ТСЖ может быть собственник любого помещения в многоквартирном доме - как жилого, так и нежилого.
Членство в товариществе возникает:
при учреждении такого товарищества;
на основе заявления о вступлении в товарищество. При этом собственник помещения в многоквартирном доме становится членом ТСЖ с момента подачи заявления в правление товарищества.
3. Член ТСЖ вправе в любое время подать заявление о выходе из товарищества; с этого момента его членство в ТСЖ прекращается. Те же последствия имеет прекращение права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Право собственности члена ТСЖ на помещение в многоквартирном доме прекращается:
по решению суда;
при отчуждении помещения;
в случае гибели или уничтожения помещения;
при отказе от собственности.
Обратим внимание на то обстоятельство, что основания прекращения членства в ТСЖ не могут толковаться расширительно.
4. Помещения в многоквартирном доме могут находиться в долевой собственности двух и более лиц. В этих случаях каждый сособственник имеет право вступить в члены товарищества.
5. Комментируемая статья не устанавливает возраст, с которого физическое лицо вправе вступить в товарищество. Исходя из общих правил, это может быть дееспособный гражданин, достигший 18 лет или вступивший в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетний с 16 лет с учетом правил, установленных ст. 27 ГК РФ. Интересы недееспособных, несовершеннолетних собственников представляют их опекуны или попечители и законные представители.
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 144
1. Комментируемая статья устанавливает структуру органов управления ТСЖ:
1) общее собрание членов товарищества собственников жилья;
2) правление товарищества.
В состав этих органов могут входить только члены товарищества.
2. Товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, действующие в соответствии с ЖК РФ, иными правовыми актами и уставом.
Установленная ст. 144 структура органов управления товарищества является исчерпывающей. Это означает, что в ТСЖ не могут быть образованы иные органы управления.
Органы управления товарищества собственников жилья являются коллегиальными образованиями и различаются набором полномочий (см. комментарии к ст. 145 - 148).
В комментируемой статье не указано, что к органам управления относится председатель правления ТСЖ, хотя и он своими действиями порождает права и обязанности для данного юридического лица.
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 145
1. Комментируемая статья объявляет общее собрание членов ТСЖ высшим органом управления товарищества и определяет вопросы его компетенции.
Права и обязанности ТСЖ - это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего собрания - это совокупность действий, которые оно может осуществлять в этих пределах. В то же время общее собрание членов ТСЖ вправе решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
2. Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для принятия решения.
Поэтому в первую группу включены вопросы, по которым требуется большинство в 2/3 голосов от общего числа голосов: о реорганизации и ликвидации товарищества; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; об определении путей использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (см. ст. 146 и комментарий к ней).
Комментируемая статья устанавливает иной порядок принятия решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, нежели предусмотренный п. 3 ч. 2 ст. 44 (см. комментарий к ней).
Во вторую группу ст. 145 включает вопросы, по которым достаточно простого большинства голосов. В эту группу входят права общего собрания вносить изменения в устав товарищества, формировать правление и ревизионную комиссию, образовывать фонды, устанавливать размер обязательных платежей для членов товарищества, а также утверждать план финансовой деятельности ТСЖ.
В третью группу входят остальные вопросы, относящиеся к текущей деятельности: рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, утверждение правил внутреннего распорядка товарищества, определение размера вознаграждения членов правления товарищества и др. Для их решения также достаточно простого большинства голосов.
3. Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ, но только в той части вопросов, которые предусматриваются Жилищным кодексом РФ и иными федеральными законами.
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 146
1. Комментируемая статья не определяет периодичность проведения общих собраний членов товарищества. С учетом сформировавшейся практики они могут быть очередными и внеочередными. Очередные общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях регламентируются уставом ТСЖ.
2. ЖК РФ не содержит сведений о том, какое лицо может выступить инициатором собрания, кроме правления товарищества (п. 8 ст. 148). Это ущемляет права членов ТСЖ, поскольку при неудовлетворительной работе правления они не смогут собрать внеочередное перевыборное общее собрание. Данный пробел устраняется внесением соответствующих норм непосредственно в устав ТСЖ.
Процедура созыва общего собрания членов товарищества усложнена вручением каждому из них письменного уведомления почтой (заказное письмо) либо под расписку. На практике это вызывает определенные сложности. Поэтому целесообразно вывешивать информацию о созыве общего собрания в доступных местах. Соответственно данный порядок информирования должен быть закреплен в уставе товарищества.
Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты, на которую назначено общее собрание.
Часть 2 ст. 146 устанавливает обязательный перечень требований, предъявляемых к этому уведомлению.
3. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает принцип определения правомочности общего собрания членов товарищества, исходя из требований устава ТСЖ и положений ст. 45 (см. комментарий к ней). Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решения общего собрания по всем вопросам, относящимся к его компетенции, принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей.
Исключение составляют вопросы, предусмотренные п. п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ; решения по ним принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества, т.е. квалифицированным большинством.
4. Часть 4 ст. 146 вступает в противоречие с ч. 3, поскольку решение общего собрания членов товарищества может быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества только в том случае, если на таком собрании присутствуют члены товарищества, обладающие как минимум 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Часть же 3 ст. 146 допускает, что собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества (а не 2/3 и более).
Комментируемая статья не устанавливает количество голосов, которыми обладает каждый член товарищества. Поэтому необходимо такие требования закрепить в уставе товарищества собственников жилья по аналогии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ.
В ч. 3 ст. 48 установлено, что количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
5. Вне зависимости от того, кто выступил инициатором общего собрания, его ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления. Данная норма ст. 146 создает множество проблем. Желательно, чтобы общее собрание вел выбранный на нем член товарищества.
6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает альтернативное общему собранию членов товарищества голосование по вопросам его повестки: либо посредством опроса в письменной форме, либо по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов. Такое голосование возможно, если оно предусмотрено уставом ТСЖ.
Необходимость голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений обусловлена тем, что каждый собственник обязан нести расходы только в части того общего имущества, которое является принадлежностью его помещения. Процедура подобного голосования также должна быть закреплена в уставе.
7. Комментируемая статья не содержит требований к оформлению протокола общего собрания членов ТСЖ, но в уставе это необходимо регламентировать. Например: "Все решения, принимаемые на общем собрании членов товарищества собственников жилья, оформляются в письменной форме в виде протокола и хранятся в товариществе собственников жилья бессрочно. Протоколы решений общего собрания членов товарищества собственников жилья подписываются председателем и секретарем собрания. Протоколы общих собраний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются".