ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1755
Скачиваний: 1
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива
Комментарий к статье 132
1. Комментируемая статья определяет условия и сроки возврата паевого взноса члену жилищного кооператива, не полностью выплатившему свой пай и исключенному из кооператива. Во-первых, выплата возможна за счет средств вновь принятых лиц. Новый член кооператива, принятый на условиях ст. 121 (см. комментарий к ней), вносит паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему решением общего собрания (конференции), и кооператив за счет этих средств возвращает паевой взнос выбывающему члену кооператива.
Во-вторых, общее собрание (конференция) может принять решение о возврате паевого взноса либо за счет средств кооператива, либо за счет увеличения сметы расходов членов кооператива.
2. Комментируемая статья не включает основания выплаты пая члену кооператива, который выходит из жилищного кооператива добровольно. Поэтому данное обстоятельство необходимо урегулировать в уставе кооператива. Кроме того, в уставе необходимо закрепить порядок, сроки и условия выплаты пая по разным основаниям прекращения членства в кооперативе.
Предельный срок выплаты паевого взноса - 2 месяца со дня принятия решения об исключении члена жилищного кооператива.
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 133
1. Право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива до выплаты паевого взноса основано на членстве в таком кооперативе. С прекращением членства это право прекращается как у бывшего члена кооператива, так и у членов его семьи.
Комментируемая статья предусматривает порядок выселения члена жилищного кооператива, не выплатившего паевой взнос, в связи с исключением его из кооператива.
Член жилищного кооператива может быть исключен в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.
2. Бывший член жилищного кооператива и члены его семьи обязаны добровольно освободить жилье в 2-месячный срок со дня принятия кооперативом решения об исключении. В случае отказа освободить жилое помещение они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилья. Чтобы не нарушать права членов семьи бывшего члена жилищного кооператива, необходимо в уставе кооператива предусмотреть за ними преимущественное право на вступление в члены кооператива при наличии средств, необходимых для исполнения обязательств по выплате паевого взноса.
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома
Комментарий к статье 134
1. В случае сноса дома по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, к выселяемым из него членам жилищного кооператива, выплатившим пай, и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 (см. комментарий к ней).
Если же пай не выплачен, такое выселение производится по правилам, установленным ст. 86 ЖК РФ, т.е. в данном случае комментируемая статья отсылает к нормам, применяемым к отношениям социального найма.
Согласно ст. 86 ЖК РФ орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, предоставляет гражданам другое благоустроенное жилье по договорам социального найма.
Применение данной отсылочной нормы без дополнительного законодательного регулирования может значительно осложнить процедуру расселения и нарушить имущественные права членов кооператива.
У членов кооператива в связи с этим возникают два варианта действий: либо выплатить пай до ликвидации кооператива и перейти на применение правил ст. 32, либо согласиться с нормами ст. 86 ЖК РФ.
2. Ранее действовавший ЖК РСФСР предусматривал, что, если принадлежащий жилищно-строительному кооперативу дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом.
Не исключена возможность с согласия органа, принявшего решение о сносе такого дома, использовать данный механизм и в настоящее время.
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Комментарий к главе 13
Частная собственность на жилье получила динамичное развитие и в настоящее время доминирует на рынке недвижимости. В результате реформ физические, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования стали собственниками жилых и нежилых помещений, а также участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Возникла острая необходимость законодательно урегулировать возникшие в связи с этим правоотношения.
Первая попытка обеспечить эффективное использование недвижимого имущества в многоквартирных домах была предпринята в Указе Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме". Собственники в кондоминиуме составляли товарищество домовладельцев, которое давало им возможность выработать порядок реализации своих прав по владению и пользованию общей собственностью. Домовладельцы должны были осуществлять свои права по распоряжению общей собственностью только через товарищество.
Однако кондоминиумы не получили практического распространения. Временное положение оказалось несовершенным, экономически необоснованным и не стимулировало собственников помещений в многоквартирных домах управлять своей недвижимостью. Оно не смогло вписаться в рамки действовавшего тогда законодательства и поэтому носило чисто декларативный характер. Механизмы реализации Временного положения о кондоминиуме фактически созданы не были. В результате большинство домовладельцев не стало относиться к жилью как к объекту собственности.
Законодательной основой создания товарищества собственников жилья явилась ст. 291 ГК РФ, согласно которой собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют некоммерческие организации - товарищества собственников квартир (жилья).
С принятием Закона о ТСЖ ситуация кардинально не изменилась, поскольку он имел формальный характер. Слепое копирование жилищных моделей других государств не дало желаемого эффекта - они оказались далеки от российских норм, традиций и обычаев.
С 1 марта 2005 г. указанный Федеральный закон утратил силу в связи с введением в действие ЖК РФ. Значительная часть норм, ранее регулировавших деятельность товарищества собственников жилья, вошла в разд. II и гл. 13 Кодекса.
Статья 135. Товарищество собственников жилья
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Комментарий к статьям 135, 136
1. Комментируемые статьи определяют правовое положение товарищества собственников жилья (ТСЖ) и особенности его создания.
Гражданский кодекс РФ (ст. 50) устанавливает перечень организационно-правовых форм, в которых могут создаваться некоммерческие организации. Но этот перечень не является исчерпывающим. Другими законами могут быть предусмотрены и иные формы некоммерческих организаций. Впервые форму некоммерческой организации - ТСЖ ввел Закон о товариществах собственников жилья.
Часть 1 ст. 135 ЖК РФ подтверждает организационно-правовую форму товарищества собственников жилья - некоммерческая организация.
2. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно прежде всего является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.
Понятие товарищества неудачно заимствовано из Закона о товариществах собственников жилья, где под комплексом недвижимого имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
3. По совокупности норм, содержащихся в ЖК РФ, можно сделать вывод, что товарищество собственников жилья управляет общим имуществом в многоквартирном доме (об общем имуществе см. комментарий к гл. 6).
Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.
ТСЖ имеют специальную правоспособность. Они вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в их уставах и соответствуют целям, ради которых были созданы. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности, может быть признана судом недействительной как внеуставная.
Примером этому могут служить следующие судебные акты:
1) Постановление кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.04.2006 по делу N А79-7110/2005:
"В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены в частях 1 и 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащих закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Перечень допускаемых Жилищным кодексом Российской Федерации действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества";
2) Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.10.2002 по делу N Ф04/3876-848/А46-2002:
"Как видно из материалов дела, ТСЖ "Первомаец-4" оспорило:
договор от 09.01.2001 N 2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго" на поставку, получение и оплату тепловой энергии,
а также договор от 21.08.1996 N АК-5-333/2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК, УФПС по Омской области, и соглашение к нему от 01.01.2000.
Истец указал на то, что договоры заключены управляющим ТСЖ "Первомаец-4" с превышением полномочий и с превышением правоспособности товарищества собственников жилья.
Исследуя условия договора от 09.01.2001 N 2211, апелляционная инстанция установила, что он заключен между энергоснабжающей организацией ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ "Первомаец-4" как с абонентом на поставку тепловой энергии в жилые дома; данный договор является договором энергоснабжения.
В соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Между тем нормы Закона о товариществах собственников жилья, в соответствии с которым действует ТСЖ "Первомаец-4", не предусматривают право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры как абоненту - потребителю соответствующей энергии.
Апелляционная инстанция правомерно признала договор от 09.01.2001 N 2211 недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенный с нарушением статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 29, 31, 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
Первая инстанция суда, отказывая в удовлетворении требований о признании договора от 09.01.2001 N 2211 недействительным, неправильно применила нормы материального права, что явилось основанием для отмены решения в этой части.
При этом суд первой и апелляционной инстанций обоснованно отказал в удовлетворении требования о признании недействительными договора от 21.08.1996 N АК-5-333/2211 и подписанного к нему соглашения от 01.01.2000.
Договор N АК-5-333/2211 заключен между ТСЖ "Первомаец-4", ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК и УФПС по Омской области в лице почтамта на обслуживание по приему и перечислению платежей за отопление и горячее водоснабжение.
По условиям данного договора и соглашения к нему от 01.01.2000 ТСЖ "Первомаец-4" обязалось производить сбор платежей от жильцов за отопление и горячее водоснабжение, их перечисление на счета ОАО "АК "Омскэнерго" и МУП ТСК, а также проведение и оформление сверки расчетов по лицевым счетам жильцов и предоставление реестров принятых платежей.
Принятые по указанному договору обязательства не противоречат целям создания и деятельности ТСЖ "Первомаец-4", установленным в нормах статей 29, 30 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", и соответствуют пунктам 2.1, 2.2, 3.1 устава товарищества.
Исследование материалов дела показало, что выводы апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам спора и основаны на правильном применении норм материального права и норм процессуального права".
4. Товарищество создается для следующих целей:
1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;
2) обеспечение эксплуатации этого имущества;
3) владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение этим имуществом.
Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются путем принятия решений на общем собрании членов товарищества. Совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, но часть собственников не вступила в члены такого товарищества, осуществляется с последними в договорном порядке.
ТСЖ осуществляет эту деятельность при наличии полномочий собственников помещений. Оно наделяется полномочиями в момент создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в их уставы. Полномочия от не членов товарищества ТСЖ приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.