ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1771
Скачиваний: 1
В этой связи необходимо определить вид договора, на основании которого гражданам надлежит пользоваться жилыми помещениями, предоставленными им арендатором этих помещений. Не вызывает сомнений позиция о предоставлении такого жилья на условиях коммерческого найма (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).
Что касается договоров социального найма и поднайма, то они в данном случае неприемлемы по следующим основаниям. Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), делают невозможным такое решение вопроса.
Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя-гражданина с поднанимателем - также гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма.
12. Право пользования жильем (ч. 1 данной статьи) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).
Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
В доме жилищного и жилищно-строительного кооперативов (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе (см. ст. 218 ГК РФ). Право пользования жильем членами семьи члена кооператива обусловлено семейными с ним отношениями.
Поднаниматели и временные жильцы самостоятельного права пользования жильем не приобретают (см. комментарии к ст. 76 и 80).
Пользование служебными жилыми помещениями и общежитиями регулируется ст. 104 и 105 ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно предоставляется на определенное время (работы, учебы, службы). Проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях существенно ограничены в праве пользования жильем.
13. Общеизвестно, что жилищные отношения регулируются жилищным законодательством с привлечением институтов гражданского права. Так, договор социального найма жилого помещения входит в предмет жилищного законодательства, но к нему применяются и правила ряда статей ГК РФ. Регламентация договора коммерческого найма осуществляется гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ), однако ряд вопросов может быть решен только с привлечением норм ЖК РФ.
Жилищный кодекс РФ предусматривает применение гражданского законодательства в процессе регулирования жилищных отношений (см. комментарий к ст. 7). Вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 33 и 34 ЖК РФ), в полном объеме регламентируются гражданским законодательством (гл. 33 и 62 ГК РФ). Государственная регистрация прав на жилище (ст. 18 ЖК РФ) основана на положениях ст. 131 ГК РФ. Ликвидация ЖК и ЖСК осуществляется по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). Признание недействительными договоров, предусмотренных ЖК РФ, осуществляется в соответствии с нормами ГК РФ (ст. 166 - 181).
14. Статья 62 Конституции РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Часть 3 комментируемой статьи воспроизводит эту норму. Не все нормы ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных юридических и физических лиц и лиц без гражданства. Так, ч. 5 ст. 49 предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159).
Кроме того, согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.
15. Следует отметить, что перечень отношений, установленный ст. 4 ЖК РФ, является закрытым. Вряд ли это правильно. Так, в перечне даны, в качестве регулируемых жилищным законодательством, отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 4). Вместе с тем ч. 1 ст. 30 ЖК РФ предусматривает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. И далее, ч. 2 ст. 30 устанавливает право собственника жилого помещения предоставлять это помещение во владение и (или) пользование гражданину на основании договора или на ином законном основании, а также юридическому лицу по договору аренды или на ином законном основании.
В перечне не упомянуты также отношения по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (см. п. 3 ч. 1 ст. 4 - лишь пользование), тогда как ч. 2 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
В данном случае речь идет о несогласованности положений ЖК РФ. Вместе с тем ряд рассматриваемых позиций представляется сомнительным. Кодексом предлагаются для регулирования жилищным законодательством вопросы, которые подлежат регламентации гражданским законодательством.
Кроме того, в перечне указаны также иные отношения, строго говоря, не жилищные. Так, отношения по учету жилищного фонда, по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. п. 5 и 12 ч. 1 ст. 4) являются административными, основанными на властных полномочиях.
Статья 5. Жилищное законодательство
Комментарий к статье 5
1. Конституция РФ является правовой основой развития жилищного законодательства. Она имеет высшую юридическую силу, поэтому законы и иные правовые акты, принимаемые в России, должны полностью соответствовать Конституции РФ.
Систему жилищного законодательства образуют федеральные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Акты Президента РФ, Правительства РФ, министерств и других федеральных органов исполнительной власти также являются источниками жилищного законодательства (ч. 2 ст. 5 ЖК РФ).
Согласно ст. 90 Конституции РФ указы и распоряжения Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам (ч. 3 ст. 5 ЖК РФ).
Постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции РФ, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ (ст. 115 Конституции РФ).
2. Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Согласно ст. 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Вне пределов совместного ведения субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам.
По вопросам, отнесенным к предметам совместного ведения, субъекты РФ вправе - до принятия соответствующих федеральных законов - осуществлять собственное правовое регулирование. При принятии соответствующего федерального акта их законы приводятся в соответствие с федеральным.
Следует отметить, что разграничение полномочий не означает "разделение" предметов регулирования между Российской Федерацией и ее субъектами. Общие подходы и единообразие требований к содержанию и использованию жилищных фондов вызывают необходимость единообразного регулирования ряда вопросов. Исходя из общих норм федеральных законов, эти вопросы регламентируются субъектами РФ в той мере, в какой они не урегулированы Российской Федерацией. То же касается вопросов, отнесенных к их ведению. Так, ЖК РФ определяет основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, порядок принятия их на учет в качестве нуждающихся (ст. 51, 52, п. 3 ст. 12). Что касается порядка ведения такого учета, то согласно ч. 7 ст. 52 Кодекса его устанавливают законы субъектов РФ. Кодексом к ведению субъектов РФ отнесены, в частности, вопросы установления порядка определения общей площади предоставляемого жилья (ч. 9 ст. 57), установления размеров региональных стандартов нормативной площади жилого помещения для расчета субсидий (ч. 1 ст. 159). См. также комментарии к ст. 12 - 14.
3. Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
Как следует из положений комментируемой статьи, наибольшую юридическую силу в регламентации жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ: в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных актах, положениям ЖК РФ применяются нормы Кодекса (ч. 8).
В связи с этим обратим внимание на следующее.
Жилищное законодательство содержит нормы разных отраслей законодательства, и прежде всего гражданского (наличие договорных отношений, вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома, распоряжения собственностью, организации и деятельности жилищных кооперативов, ТСЖ и проч.).
Согласно ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, следовательно и в ЖК РФ, должны соответствовать ГК РФ. Таким образом, в случае несоответствия между такими нормами Жилищного и Гражданского кодексов предпочтение должно быть отдано ГК РФ. Такое несоответствие прослеживается, в частности, в вопросах конкурсного отбора управляющей организации (ст. 161 ЖК РФ). Решение о проведении этого конкурса принимает орган местного самоуправления независимо от того, имеет ли он собственность в многоквартирном доме.
Вместе с тем по правилам проведения открытого конкурса его организатором может быть собственник имущества или обладатель имущественных прав либо специализированная организация по договору с собственником или обладателем имущественного права (ст. 447 ГК РФ).
И далее, ч. 5 ст. 161 ЖК РФ обязывает собственников жилых помещений в многоквартирном доме заключить договор управления, тогда как ими не была выражена воля на проведение конкурса по отбору управляющей организации.
4. Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ принимаются соответствующими органами в пределах их полномочий.
Постановления Правительства РФ могут издаваться на основании и во исполнение Кодекса, других федеральных законов, указов Президента РФ. ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ. В частности, утверждение типового договора социального найма жилых помещений (ст. 63), установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно (ст. 51), установление порядка отнесения помещения к специализированному (ст. 92), утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100), утверждение порядка пересчета платежей за коммунальные услуги (ст. 155), определение порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилья (ст. 156) и порядка изменения размера платы за коммунальные услуги (ст. 157), определение порядка предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги (ст. 159).
5. Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты на основании Кодекса, принятых в соответствии с ним федеральных законов.
Акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной "подчиненности": каждый последующий акт, определяемый в комментируемой статье (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти и т.д.), должен соответствовать предыдущим. Так, указы Президента РФ не должны противоречить Кодексу, другим федеральным законам; постановления Правительства РФ принимаются во исполнение Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ.
6. Органы местного самоуправления могут принимать акты, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. Согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления могут наделяться законом как Российской Федерации, так и ее субъекта отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых средств (см., например, ч. 4 ст. 49 ЖК РФ). Согласно ЖК РФ органы местного самоуправления устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (ст. 50), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (ст. 156).
7. Нормативные правовые акты органов местного самоуправления обозначены в комментируемой статье в составе жилищного законодательства.
Такая позиция представляется сомнительной. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Следовательно, систему жилищного законодательства образуют:
федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты (федеральное жилищное законодательство);
законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (жилищное законодательство субъектов РФ).
8. Акты высших органов судебной власти, подлежащие обязательному применению, также следует упомянуть в комментарии к ст. 5. Это, в частности, Постановления Конституционного Суда РФ: от 05.02.1993 N 2-П, которым отмечено, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом; от 23.06.1995 N 8-П, которое установило, что временное отсутствие гражданина само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением; от 03.11.1998 N 25-П, которым снято ограничение в приватизации комнат в коммунальной квартире <1>.
--------------------------------
<1> Судебная практика по жилищным спорам: Сб. постановлений, решений и определений федеральных судов. М., 2001. С. 58, 72, 97.