ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1773
Скачиваний: 1
4. Предписания международного договора согласно комментируемой статье имеют приоритет перед нормами жилищного законодательства (и, конечно, не только жилищного - см. ст. 7 ГК РФ).
В частности, согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Комментарий к статье 10
1. Жилищные правоотношения возникают из юридических фактов, с которыми закон и иные нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, составляющих содержание этих правоотношений.
Согласно комментируемой статье жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, предусмотренных законодательством, но и действий участников этих отношений, которые в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
2. В качестве первого основания возникновения жилищных прав и обязанностей комментируемая статья называет договоры и иные сделки, в том числе не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему.
Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:
договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, см. также п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);
договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, см. также п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);
договора найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, см. также п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ);
договора поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ);
договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, см. также ст. 99 ЖК РФ);
договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, см. также ст. 34 ЖК РФ).
3. Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено законом. Так, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимает орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка. Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения (основание возникновения прав и обязанностей по пользованию жильем) необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе.
4. Права и обязанности возникают также на основании судебных решений. Так, согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); принудительный обмен жилого помещения (ст. 72) и отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103) и т.п.
5. Жилищные права и обязанности также возникают:
из договоров купли-продажи, дарения жилья (иных случаев перехода его от одного собственника к другому);
из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;
из определенных действий (бездействия) участников жилищных отношений. Так, имеющие право на получение жилья по договору социального найма граждане обращаются в органы государственной власти и местного самоуправления, где принимаются на учет нуждающиеся в жилых помещениях (ст. 52 ЖК РФ) для последующего обеспечения жильем (ст. 57 ЖК РФ).
В качестве примера бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам является норма ст. 684 ГК РФ о продлении договора найма жилого помещения.
6. Юридическим фактом, повлекшим возникновение прав и обязанностей, может быть не только действие, но и событие. События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение. Например, согласно ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст. 672 и 686 ГК РФ).
ЖК РФ определяет также случаи прекращения правоотношений в результате фактических событий. Например, разрушение жилья или смерть одиноко проживающего нанимателя прекращает договор (ст. 83). Прекращение договора социального найма, в свою очередь, порождает определенные последствия для поднанимателя (ст. 79), временных жильцов (ст. 80).
7. Иногда в основе возникновения права на жилое помещение обозначены несколько юридических фактов. Так, по договору социального найма право на жилье возникает у гражданина, если: он состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК РФ).
Статья 11. Защита жилищных прав
Комментарий к статье 11
1. Комментируемая статья посвящена одному из основополагающих принципов жилищного законодательства - судебной защите жилищных прав.
Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства (ст. 118 Конституции РФ, ст. 1 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации") <1>. В Российской Федерации действуют: федеральные суды; конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов РФ, составляющие судебную систему РФ.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1.
2. Конституционный Суд РФ - судебный орган конституционного контроля. Его решение является окончательным; акты или отдельные их положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; решение Конституционного Суда РФ действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.
Так, в связи с жалобами граждан Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.02.1993 N 2-П была признана несоответствующей Конституции РФ ст. 90 ЖК РСФСР в части выселения в административном порядке из домов, грозящих обвалом <2>; Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П - ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР <3>; Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 N 25-П <4> - положения ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений.
--------------------------------
<2> Вестник Конституционного Суда РФ. 1994. N 1.
<3> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
<4> СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603.
3. В соответствии со ст. 126 Конституции РФ Верховный Суд РФ - это высший судебный орган по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подпадающим под общую юрисдикцию. Он осуществляет надзор за деятельностью соответствующих судебных учреждений, дает разъяснения по вопросам судебной практики. Полномочия, порядок образования и деятельности Верховного Суда РФ устанавливаются федеральным конституционным законом (см. также ст. 19 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации").
Полномочия верховных судов субъектов РФ, районных судов устанавливаются федеральным конституционным законом (ст. 20, 21 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации").
Предметом рассмотрения судов общей юрисдикции является вопрос о законности нормативных актов. Так, Верховный Суд РФ рассматривает в первой инстанции дела об оспаривании нормативных актов федеральных министерств, касающихся прав и свобод граждан.
4. В судебной практике наиболее распространены дела по спорам о признании за гражданами права на жилое помещение, расторжении договоров, обеспечении жильем в связи со сносом жилых домов.
Постановление Пленума ВС РФ N 5 уделило значительное внимание вопросам: заселения освобождаемых помещений в коммунальной квартире; сохранения права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия; выселения из жилого помещения в связи с капитальным ремонтом дома; предоставления жилья в связи со сносом жилого дома при отводе земельного участка для государственных и муниципальных нужд и проч.
Защита осуществляется путем признания жилищного права, восстановления нарушенного права, прекращения или изменения жилищного правоотношения.
В судах общей юрисдикции рассматриваются также споры между гражданами и жилищными кооперативами (о порядке пользования жильем, об исключении из кооператива); споры, связанные с защитой права собственности на жилище (о порядке пользования жилым помещением, разделе его и т.п.).
5. Согласно ст. 127 Конституции РФ Высший Арбитражный Суд РФ является высшим судебным органом по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами; осуществляет судебный надзор за их деятельностью; дает разъяснения по вопросам судебной практики (см. также ст. 9 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" <1>).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1589.
Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием: юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления, граждан.
6. Защита прав граждан и юридических лиц осуществляется судами общей юрисдикции и арбитражными судами в соответствии с подведомственностью дел, устанавливаемой Гражданским и Арбитражным процессуальными кодексами РФ.
Согласно ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают в рамках гражданского судопроизводства споры, возникающие из гражданских, жилищных, семейных и иных правоотношений, по обращению граждан, организаций, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных к ведению арбитражных судов.
Арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 27 АПК РФ).
Дела в рамках гражданского судопроизводства рассматриваются с учетом Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.01.2003 N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" <1>; арбитражные дела - с учетом Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" <2>.
--------------------------------
<1> БВС РФ. 2003. N 3.
<2> Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.
7. Перечень способов защиты жилищных прав, изложенный в ч. 3 комментируемой статьи, не является исчерпывающим - п. 6 ч. 3 ст. 11 предусматривает защиту жилищных прав иными способами, установленными ЖК РФ, другим федеральным законом.
8. Помимо способов защиты, осуществляемых только судом (восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, пресечение действий, нарушающих это право, признание судом недействующими нормативных актов и др.), в ст. 11 определены способы, позволяющие гражданам и юридическим лицам защитить свои права самостоятельно. Так, прекращение или изменение жилищных правоотношений (п. 5 ч. 3 ст. 11) осуществляется способами, предусмотренными ЖК РФ. В частности, согласно ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе - с согласия членов семьи - в любое время расторгнуть договор.
9. В комментируемой статье не упоминается предусматриваемая ст. 12 ГК РФ самозащита права. Самозащита возможна при покушении на неприкосновенность жилища - для ограждения неприкосновенности или выдворения из жилища незаконно проникнувших в него лиц.
Безусловно, самозащита жилищных прав имеет пределы. Статья 14 ГК РФ ("Самозащита гражданских прав") допускает ее при наличии трех условий: нарушение права; необходимость пресечь это нарушение; соразмерность принятых для пресечения нарушения мер характеру и содержанию правонарушения. Самозащита не должна выходить за границы дозволенного.
10. Комментируемая статья основана на положениях ст. 46 Конституции РФ. Согласно данной статье каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты.
Статья 12. Компетенция органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
Статья 13. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений
Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений
Комментарий к статьям 12, 13, 14
1. Полномочия Российской Федерации и ее субъектов по регулированию жилищных отношений разграничены в соответствии с нормами Конституции РФ. Так, в ведении Российской Федерации находятся вопросы регулирования и защиты прав и свобод человека и гражданина; в ведении субъектов РФ - вопросы защиты прав и свобод человека и гражданина (ст. 71, 72 Конституции РФ). Данная позиция отражена в Федеральном законе от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" <1>. Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ). Исходя из этого, ЖК РФ определил основы правового регулирования жилищных отношений и полномочия Российской Федерации, ее субъектов, а также органов местного самоуправления в регламентации этих отношений (ст. 12, 13, 14).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005.
В то же время разграничение полномочий никоим образом не означает "разделения" предметов федерального и регионального регулирования; общие подходы и требования к пользованию жильем, содержанию и использованию жилищного фонда вызывают необходимость единообразного регулирования ряда вопросов, касающихся жилищных отношений. Исходя из общих норм федеральных законов, эти вопросы подлежат регламентации на уровне субъектов РФ в той мере, в какой они не урегулированы на уровне федеральном.
Кроме того, субъекты РФ решают вопросы, отнесенные к их ведению Российской Федерацией. Так, ЖК РФ к их компетенции относит, в частности: определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма; установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими (ст. 13).
Компетенция органов государственной власти РФ в области жилищных отношений определена ст. 12, субъекта РФ - ст. 13, органов местного самоуправления - ст. 14.