ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1126
Скачиваний: 1
Комментарий к статье 60
Статья 60 ЖК РФ содержит определение договора социального найма жилого помещения. Согласно п. 1 данной статьи по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления), либо специально управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Таким образом, договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Нанимателем по договору социального найма всегда является гражданин (физическое лицо). Юридическое лицо не может являться нанимателем по данному договору.
В определении, установленном п. 1 ст. 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанность нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение.
Пункт 2 ст. 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям.
Если после заключения договора социального найма у нанимателя изменились условия или отпали основания, дающие право на получение жилья по такому договору, то это обстоятельство не влечет за собой расторжение договора социального найма. Он сохраняется, и гражданин вправе и далее проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании.
Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
Комментарий к статье 61
Порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливается ЖК РФ и нормами этого договора.
При заключении договора социального найма, предметом которого является жилое помещение в многоквартирном жилом доме, у нанимателя возникает право пользования общим имуществом (см. комментарий к ст. 36 ЖК РФ) в этом доме.
Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 62
Статья 62 ЖК РФ определяет предмет договора социального найма жилого помещения.
Предметом договора социального найма является жилое помещение, т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или часть квартиры.
Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме.
Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 63
Согласно п. 1 комментируемой статьи договор социального найма заключается в письменной форме. При этом основанием для заключения данного договора является решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма. Ранее основанием для заключения договора социального найма являлся ордер, выдаваемый соответствующим органом, принявшим решение о предоставлении жилого помещения.
Типовой договор социального найма, условия и форма которого используются на территории России, утверждается Правительством Российской Федерации.
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
Комментарий к статье 64
Согласно ст. 64 ЖК РФ изменение собственника жилого помещения, предоставленного гражданину по договору социального найма, либо изменения лица, имеющего в отношении данного помещения право хозяйственного ведения или оперативного управления, не влечет за собой расторжение или изменение договора социального найма.
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 65
Комментируемая статья определяет перечень прав и обязанностей лица, являющегося наймодателем по договору социального найма.
Законодатель закрепил в п. 1 ст. 65 ЖК РФ лишь единственное право наймодателя в отношениях с нанимателем. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Конечно, наймодатель обладает и другими правами, которые предусмотрены в других статьях ЖК РФ или непосредственно в договоре социального найма.
В пункте 2 комментируемой статьи закреплены четыре основные обязанности наймодателя. К ним относятся:
обязанность передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
обязанность принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором социального найма.
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 66
Согласно п. 1 комментируемой статьи наймодатель, который не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Пункт 2 ст. 66 ЖК РФ посвящен ответственности наймодателя при неисполнении или ненадлежащем исполнении им конкретных обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.
В качестве санкции за указанные нарушения наниматель вправе по своему выбору требовать:
уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо общим имуществом в многоквартирном доме;
возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;
возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 67
Статья 67 ЖК РФ устанавливает перечень прав и обязанностей лица, выступающего нанимателем жилого помещения по договору социального найма.
Согласно п. 1 комментируемой статьи наниматель имеет следующие права:
вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
К обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии с комментируемой статьей относятся:
обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
обязанность по обеспечению сохранности жилого помещения;
обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения;
обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
обязанность информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель жилого помещения несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 68
Согласно комментируемой статье наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий или ненадлежащим образом исполняющий свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
Конкретные санкции, применяемые к нанимателю за неисполнение им своих обязанностей, предусмотрены ЖК РФ и другими законами.
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 69
Статья 69 ЖК РФ устанавливает перечень прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Пункт 1 комментируемой статьи определяет понятие членов семьи нанимателя. Следует отметить, что к членам семьи нанимателя относятся те же категории лиц, которые в соответствии с ЖК РФ признаются членами семьи собственника жилого помещения.
Членами семьи нанимателя признаются, во-первых, проживающие совместно с ним супруг (супруга), дети и родители. Во-вторых, к членам семьи нанимателя могут быть отнесены и другие родственники, которые вселены нанимателем в жилое помещение в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. В-третьих, членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, не состоящие с ним в родственной связи, но проживающие в данном жилом помещении. Признание таких лиц членами семьи нанимателя осуществляется в судебном порядке.
Законодатель в п. 2 комментируемой статьи установил, что члены семьи нанимателя имеют с ним равные права и несут равные обязанности. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Все члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним в жилом помещении, предоставленном на основании договора социального найма, должны быть указаны в тексте этого договора.
Пункт 4 ст. 69 ЖК РФ предусмотрел порядок проживания гражданина, утратившего статус члена семьи нанимателя. Данный гражданин по-прежнему имеет те же права и несет те же обязанности, что и наниматель, а также члены его семьи. Кроме того, такой гражданин самостоятельно несет ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В данной ситуации с гражданином, утратившим статус члена семьи нанимателя, может быть заключен отдельный договор социального найма, если это позволяют условия проживания. Отдельный договор социального найма с таким лицом может и не заключаться.
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
Комментарий к статье 70
Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель имеет право вселить в занимаемое на основании договора социального найма жилое помещение других лиц.
Для вселения в жилое помещение супруга, детей и родителей нанимателя необходимо получить письменное согласие всех членов семьи нанимателя, уже проживающих в жилом помещении. Письменное согласие должно быть получено и у временно отсутствующих членов семьи нанимателя.
Для вселения в жилое помещение других категорий граждан в качестве членов семьи нанимателя необходимо получить письменное согласие не только всех, в том числе и временно отсутствующих, членов семьи, но и письменное согласие наймодателя.
Наймодателю законом предоставлено право запрета на вселение в жилое помещение новых жильцов в том случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения в расчете на одного человека окажется менее учетной нормы.
Законодатель сохранил норму, возникшую в ранее действовавшем жилищном законодательстве, о вселении несовершеннолетних детей в жилые помещения к их родителям без согласия остальных членов семьи нанимателя, самого нанимателя и наймодателя. Этим обеспечивается гарантия соблюдения жилищных прав несовершеннолетних граждан.
Согласно п. 2 комментируемой статьи факт вселения в жилое помещение новых жильцов в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость изменения договора социального найма. Это обусловлено необходимостью указания всех членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, в тексте договора социального найма.
Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
Комментарий к статье 71
Законодатель установил сохранение прав и обязанностей временно отсутствующего нанимателя либо членов его семьи. Факт временного отсутствия одного или всех указанных граждан не может служить основанием для прекращения или изменения их жилищных прав либо обязанностей.
Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Комментарий к статье 72
Статья 72 ЖК РФ устанавливает право нанимателя на обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, а также порядок реализации этого права.
Наниматель вправе осуществить обмен предоставленного ему жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Для осуществления обмена требуется письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих.
В пункте 2 комментируемой статьи законодатель предоставил членам семьи нанимателя право требовать обмена жилого помещения на несколько других жилых помещений, расположенных в разных домах или квартирах.