ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1089
Скачиваний: 1
При наличии между нанимателем и членами его семьи споров относительно обмена жилого помещения каждый из указанных лиц вправе потребовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке. Суд обязан принимать во внимание существенные доводы и законные интересы сторон.
Согласно п. 4 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами, допускается исключительно с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Данная норма уже была известна жилищному законодательству. Ее целью является соблюдение жилищных прав указанных категорий граждан. Ведь законодатель обязал органы опеки и попечительства отказывать в даче согласия на обмен жилых помещений, если он нарушает права и законные интересы указанных категорий лиц.
Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен либо об отказе в даче такого согласия должны быть оформлены в письменном виде. Указанные решения предоставляются органами опеки и попечительства заинтересованным гражданам в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи соответствующих заявлений.
ЖК РФ разрешил производить обмен жилыми помещениями как расположенными в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах в пределах территории Российской Федерации. Количество участников обмена законодательно не ограничено, но при этом должно неукоснительно соблюдаться правило о необходимости согласия членов семьи нанимателя и наймодателя на вселение в жилое помещение других граждан (см. комментарий к ст. 70 ЖК РФ).
Следует отметить, что нормы об обмене жилых помещений, предусмотренные ЖК РФ, не имеют существенных отличий от норм об обмене жилых помещений, предусмотренных ранее действовавшим ЖК РСФСР. Сохранена необходимость письменного согласия членов семьи нанимателя, а также органов опеки и попечительства. Однако ЖК РСФСР не требовал для проведения обмена согласия наймодателя (ст. 67). Новый Кодекс установил такую необходимость в целях более эффективного обеспечения прав наймодателя в отношениях по обмену жилых помещений.
Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
Комментарий к статье 73
Комментируемая статья устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:
к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.
Перечень условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, существенно видоизменен. Ранее действовавший ЖК РСФСР запрещал обмен, если он носил корыстный или фиктивный характер, если помещение являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства не нашли отражения в ЖК РФ. Новый Кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК РСФСР такого основания запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.
Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 74
Обмен жилыми помещениями согласно п. 1 ст. 74 оформляется заключенным между соответствующими нанимателями договором об обмене жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме и подписывается обоими нанимателями.
Подписанный нанимателями договор об обмене представляется каждым из них своему наймодателю. Наймодатель рассматривает возможность обмена и дает согласие на обмен либо запрещает его.
Решение наймодателя о согласии либо об отказе в согласии на обмен оформляется в письменной форме и предоставляется нанимателю, обратившемуся за согласием, не позднее чем через десять рабочих дней с момента поступления для рассмотрения договора об обмене.
Наймодатель согласно п. 4 комментируемой статьи вправе отказать в согласии на обмен жилыми помещениями. Отказ наймодателя допускается исключительно при наличии условий, препятствующих обмену, которые установлены в ст. 73 ЖК РФ. Решение об отказе в даче согласия может быть обжаловано нанимателем в судебном порядке.
На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые.
Расторжение старого договора и заключение нового договора социального найма осуществляется соответствующим наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней с даты обращения нанимателя и предоставления им договора об обмене и согласия прежнего наймодателя.
Порядок оформления обмена жилыми помещениями, предусмотренный ЖК РФ, отличается от аналогичного порядка, установленного ЖК РСФСР. Согласно ст. 71 ранее действовавшего Кодекса наниматели также заключали соглашение об обмене, но оно вступало в силу с момента получения каждым из нанимателей ордера на вселение в новое жилое помещение. Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает необходимость получения ордера.
Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
Комментарий к статье 75
Комментируемая статья устанавливает порядок и основания признания обмена жилыми помещениями недействительными.
Обмен жилыми помещениями признается недействительным в судебном порядке. Основания признания обмена недействительным соответствуют основаниям, предусмотренным параграфом 2 "Недействительность сделок" гл. 9 ГК РФ.
Пункт 2 ст. 75 ЖК РФ в качестве последствия признания обмена недействительным установил переселение граждан в ранее занимаемые ими жилые помещения. Иными словами, последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двусторонняя реституция. Это последствие характерно для случаев признания недействительности большинства гражданско-правовых сделок.
Законодатель предусмотрел обязанность нанимателя, допустившего неправомерные действия, послужившие основанием для признания обмена недействительным, возместить другому нанимателю понесенные им в результате такого обмена убытки.
Порядок и основания признания обмена недействительным не претерпели существенных изменений по сравнению с ЖК РСФСР, ст. 74 которого содержала идентичные нормы о признании обмена недействительным.
Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 76
Статья 76 ЖК РФ устанавливает особенности сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи.
Пункт 1 ст. 76 определил также и условия, при которых допускается сдача жилого помещения в поднаем. К таким условиям относятся:
согласие наймодателя;
согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении.
Согласие указанных лиц должно быть выражено в письменной форме.
Условием сдачи жилого помещения в поднаем является также соответствие величины жилой площади на одного человека учетной норме или норме предоставления после сдачи части помещения в поднаем.
Так, законодатель установил, что после сдачи части помещения в поднаем величина жилой площади на каждого человека в жилом помещении не должна стать меньше учетной нормы жилой площади, установленной соответствующим органом местного самоуправления.
Если же в поднаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире, то после сдачи величина жилой площади на каждого человека не должна быть меньше нормы предоставления, которая также устанавливается соответствующими органами местного самоуправления.
Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает дополнительное условие, соблюдение которого необходимо для сдачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. Для сдачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире необходимо:
согласие всех нанимателей комнат в коммунальной квартире и членов их семей;
согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.
Согласие указанных лиц также должно быть оформлено письменно.
Поднаниматель, т.е. лицо, которому жилое помещение сдано в поднаем, не приобретает согласно п. 3 ст. 76 ЖК РФ самостоятельного права пользования жилым помещением. Следовательно, он не становится стороной договора социального найма. За исполнение обязанностей, возложенных на нанимателя этим договором перед наймодателем, по-прежнему отвечает наниматель.
В пункте 4 комментируемой статьи законодатель установил единственный запрет на сдачу жилого помещения в поднаем. Этот запрет применяется к случаям, когда в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации.
Необходимо отметить, что институт поднайма жилого помещения был известен и ранее. ЖК РСФСР также предусматривал возможность сдачи жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем.
Статья 76 ЖК РСФСР определяла условия сдачи жилого помещения в поднаем, которые практически не отличаются от условий, перечисленных в комментируемой статье. Основными условиями, предусмотренными ранее действовавшим Кодексом, являлись: согласие наймодателя жилого помещения, согласие всех членов семьи нанимателя.
Наниматель имел право сдать в поднаем как часть жилого помещения, так жилое помещение целиком - при условии временного выезда.
ЖК РСФСР устанавливал и запреты на сдачу жилых помещений в поднаем. В статье 77 этого Кодекса законодатель запрещал поднаем в случаях:
когда сдача в поднаем приводила к уменьшению величины жилой площади на одного человека до уровня ниже установленной нормы;
когда в жилом помещении проживали лица, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями;
когда отсутствовало согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной (коммунальной. - Прим. авт.) квартире.
Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 77
Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, оформляется договором поднайма жилого помещения, порядок заключения и существенные условия которого установлены в ст. 77 ЖК РФ.
Пункт 1 комментируемой статьи установил для договора поднайма жилого помещения простую письменную форму. Это означает, что данный договор должен быть изложен в письменном виде без необходимости нотариального удостоверения или специальной регистрации.
Договор поднайма, как следует из комментируемого пункта, должен составляться не в двух, как обычно, а в трех экземплярах, поскольку законодатель обязан предоставить один экземпляр договора поднайма наймодателю жилого помещения по договору социального найма.
Также как и в случае заключения договора социального найма, в договоре поднайма жилого помещения должны быть поименно указаны все лица, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.
Срок договора поднайма согласно п. 3 ст. 77 ЖК РФ определяется сторонами этого договора по собственному усмотрению. Учитывая, что договор социального найма является бессрочным, срок действия договора поднайма может быть сколь угодно длинным. Законодатель не установил ограничений срока договоров поднайма.
В случае если в договоре поднайма срок не указан, такой договор считается заключенным на один год.
Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно п. 4 комментируемой статьи пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами ЖК РФ и положениями других нормативных правовых актов жилищного законодательства.
Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Комментарий к статье 78
Законодатель в ст. 78 ЖК РФ установил, что договор поднайма жилого помещения является возмездным. Это означает, что поднаниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением, предоставленным по такому договору.
Поднаниматель обязан вносить плату за жилое помещение в пользу нанимателя жилого помещения по договору социального найма.
Размер платы, условия, порядок и сроки ее внесения определяются сторонами в договоре поднайма жилого помещения.
Важно отметить, что ЖК РФ не устанавливает никаких ограничений на величину платы за поднаем жилого помещения. Эта плата может быть любой. Главное, чтобы стороны договора достигли по ней соглашения.
Ранее действовавший ЖК РСФСР также содержал норму, в соответствии с которой размер платы за поднаем определялся по соглашению сторон. Но при этом законодатель установил одно существенное ограничение. Согласно ст. 78 ЖК РСФСР размер платы за поднаем не мог превышать размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги, которую наниматель по договору социального найма вносил наймодателю.
Превышение указанного размера квалифицировалось как извлечение нетрудовых доходов, которое каралось изъятием жилой площади, используемой для этого. Данная норма ЖК РСФСР, конечно, практически не применялась после распада СССР в связи с утратой актуальности понятия "нетрудовые доходы". Однако в советские времена указанная норма была вполне действенной.
Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма