ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1087
Скачиваний: 1
Комментарий к статье 79
Статья 79 ЖК РФ устанавливает основания и порядок прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил первое и наиболее типичное основание для прекращения указанного договора - это истечение срока, предусмотренного в нем.
Вторым основанием для прекращения договора поднайма законодатель установил прекращение договора социального найма, по которому предоставлено жилое помещение, сданное в поднаем. Основания и порядок прекращения договора социального найма установлены в ст. 83 ЖК РФ.
В пункте 3 ст. 79 ЖК РФ перечислены основания для расторжения договора поднайма жилого помещения. Под расторжением следует понимать досрочное прекращение действия этого договора.
Так, договор поднайма может быть расторгнут:
по соглашению сторон;
при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Инициатором расторжения договора поднайма по первому из указанных оснований может быть как поднаниматель, так и наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Законодатель не установил конкретных причин для расторжения договора поднайма по соглашению сторон. Следовательно, по данному основанию договор поднайма может быть расторгнут по любой причине. Причем эта причина не обязательно носит характер какого-либо нарушения.
Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора в этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например, несвоевременное внесение платы за жилое помещение, отказ от внесения платы, порча жилого помещения, его оборудования и т.д.
В пункте 4 комментируемой статьи законодатель установил особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:
использование жилого помещения не по назначению;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
бесхозяйственное обращение с жилым помещением, его разрушение.
Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.
В случае если данные лица допускают такие нарушения, наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем, вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если указанные действия привели к разрушению и порче жилого помещения, то наниматель может предоставить поднанимателю срок для проведения ремонта жилого помещения.
Поднаниматель обязан прекратить такие нарушения и в установленный срок провести соответствующий ремонт, в противном случае наниматель приобретает право обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и проживающих совместно с ним граждан.
Пункт 5 ст. 79 ЖК РФ установил норму, согласно которой поднаниматель, отказывающийся освободить жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма, подлежит выселению в судебном порядке. Выселению подлежат также лица, проживающие с ним совместно. Выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Если договор поднайма жилого помещения не содержит условия о сроке его действия, то инициатор расторжения такого договора обязан уведомить другую сторону о предстоящем расторжении не позднее чем за три месяца. Уведомление рекомендуется оформлять письменно.
Статья 80. Временные жильцы
Комментарий к статье 80
Статья 80 ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма право вселять в это жилое помещение временных жильцов.
Для вселения временных жильцов необходимо взаимное согласие нанимателя и проживающих с ним членов его семьи, а также предварительное уведомление наймодателя жилого помещения.
Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не вносят плату за пользование жилым помещением. Между нанимателем и временными жильцами не складываются никакие договорные отношения.
Законодатель предоставил наймодателю жилого помещения право запретить вселение временных жильцов, если с учетом их проживания в жилом помещении величина жилой площади на одного человека окажется менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - менее нормы предоставления.
Следует особо отметить, что запрет вселения временных жильцов в этом случае является правом, а не обязанностью наймодателя. В этой связи наймодатель может все же разрешить проживание временных жильцов даже при условии нарушения указанного правила о нормах жилой площади.
В пункте 2 комментируемой статьи установлено ограничение срока проживания временных жильцов в жилом помещении. Законодатель запретил проживание временных жильцов более шести месяцев подряд.
Согласно п. 3 данной статьи временные жильцы не являются стороной договора социального найма жилого помещения, т.е. ответственность за их действия перед наймодателем всегда несет наниматель.
Законодатель возложил на временных жильцов обязанность немедленно освободить жилое помещение по истечении срока их проживания, согласованного с нанимателем. Если конкретный срок не согласован, то обязанность освободить помещение должна быть выполнена не позднее чем через семь дней со дня предъявления нанимателем или членом его семьи такого требования.
Если договор социального найма жилого помещения, в которое вселены временные жильцы, прекратился, либо временные жильцы отказываются освободить жилое помещение по истечении срока их проживания либо по истечении семи дней после предупреждения нанимателя, то такие временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Право на вселение временных жильцов было предоставлено нанимателю и ранее действовавшим ЖК РСФСР. Порядок вселения и проживания временных жильцов в соответствии с ЖК РСФСР несколько отличается от нынешнего. Во-первых, для вселения временных жильцов не было необходимости осуществлять предварительное уведомление наймодателя. Во-вторых, ЖК РСФСР не устанавливал ограничения срока проживания временных жильцов. Впервые ограничение срока проживания временных жильцов было установлено в ГК РФ применительно к договору коммерческого найма жилого помещения.
В-третьих, согласно ст. 81 ЖК РСФСР требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека применялось при вселении временных жильцов лишь в том случае, если их проживание длилось более полутора месяцев.
Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
Комментарий к статье 81
Комментируемая статья установила право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера.
Наниматель может воспользоваться таким правом, например, если величина квартирной платы за помещение ставит его в тяжелое материальное положение.
Для реализации данного права законодатель установил несколько условий.
Во-первых, общая площадь такого жилого помещения должна превышать норму предоставления, установленную соответствующим органом местного самоуправления, на одного человека.
Во-вторых, необходимо согласие всех членов семьи, проживающих с нанимателем.
Если указанные условия соблюдены, наниматель вправе обратиться к наймодателю с соответствующим заявлением. Наймодатель рассматривает такое заявление и обязан предоставить жилое помещение меньшего размера в течение трех месяцев со дня обращения нанимателя с этим заявлением.
Согласно п. 2 комментируемой статьи федеральное законодательство может содержать нормы о замене жилых помещений по другим основаниям.
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 82
Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 ЖК РФ.
В пункте 1 законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.
Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в ст. 87 ЖК РСФСР.
Пункт 2 комментируемой статьи установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.
Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия наймодателя и остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма, на основании которого заключен договор социального найма.
Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.
Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 83
Статья 83 ЖК РФ устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.
Пункт 1 комментируемой статьи предоставил сторонам этого договора право расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.
Во втором пункте законодатель предоставил нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.
Пункт 3 ст. 83 ЖК РФ содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.
Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных ЖК РФ обстоятельствах.
К ним относятся:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению.
При наличии указанных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.
В пункте 5 комментируемой статьи законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам относятся: утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.
Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
Комментарий к статье 84
Комментируемая статья определяет три вида выселения граждан из занимаемых по договорам социального найма жилых помещений. Это выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, выселение с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма и выселение без предоставления других жилых помещений.
В первом случае граждане выселяются из занимаемого жилого помещения и получают взамен другое жилое помещение, приспособленное для проживания, оборудованное необходимыми устройствами, и т.д. Такое помещение предоставляется гражданам на основании другого договора социального найма.
Во втором случае граждане выселяются в жилые помещения, которые не могут считаться благоустроенными. При этом с такими гражданами вновь заключается договор социального найма на эти помещения.
Третий случай является крайней мерой и заключается в выселении граждан без предоставления других жилых помещений.
Все три указанных вида выселения были предусмотрены и ранее действовавшим ЖК РСФСР.
Выселение из жилых помещений во всех трех случаях осуществляется по решению суда.
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
Комментарий к статье 85
Статья 85 ЖК РФ устанавливает основания для выселения граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.
Очевидно, что все основания для такого выселения не зависят от виновных действий нанимателя или членов его семьи.
Так, граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:
дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
жилое помещение признано непригодным для проживания;
в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
Комментарий к статье 86
Согласно ст. 86 другие благоустроенные жилые помещения при сносе жилого дома предоставляются гражданам органами государственной власти или местного самоуправления, которые принимали решение о сносе дома.
Такие жилые помещения предоставляются на основании договоров социального найма.
Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
Комментарий к статье 87
Согласно ст. 87 ЖК РФ гражданам, выселяемым из жилых помещений в связи с их переводом в нежилые либо в связи с их признанием непригодными для проживания другие благоустроенные жилые помещения предоставляются на основании договоров социального найма.