ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 1075
Скачиваний: 1
Пункт 6 комментируемой статьи установил кворум для признания заседания правления правомочным. Этот кворум составляет более половины членов правления.
Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 148
Комментируемая статья установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.
Так, в обязанности правления входит:
соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
выполнение иных вытекающих из законодательства и устава ТСЖ обязанностей.
Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 149
Комментируемая статья устанавливает, что срок полномочий председателя правления ТСЖ определяется уставом товарищества.
В функции председателя правления входит обеспечение выполнения решения правления. Председатель вправе давать руководящие указания всем должностным лицам ТСЖ.
Конкретные функции председателя ТСЖ должны быть предусмотрены в уставе товарищества. При этом законодатель установил для председателя правления обязательный набор функций. Так, председатель правления:
действует без доверенности от имени товарищества;
подписывает платежные документы;
совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества;
разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда.
Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 150
Порядок деятельности контрольного органа ТСЖ - ревизионной комиссии или ревизора установлен в ст. 150 ЖК РФ.
Устав товарищества должен определить, какой орган будет осуществлять контрольные функции в товариществе - ревизионная комиссия или единоличный ревизор.
Независимо от этого члены контрольного органа избираются общим собранием членов ТСЖ. Срок их полномочий не может быть более двух лет.
Законодатель установил запрет на избрание в состав ревизионной комиссии или назначение на должность ревизора лица, уже избранного членом правления.
Если контрольный орган товарищества представлен в виде ревизионной комиссии, то ее работой руководит председатель, избираемый из ее состава.
Ревизионная комиссия (ревизор) выполняет следующие функции:
проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Дополнительные полномочия и обязанности ревизионной комиссии или ревизора могут быть установлены в уставе ТСЖ.
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 151
Товарищество собственников жилья согласно п. 1 комментируемой статьи вправе иметь в собственности движимое и недвижимое имущество. При этом такое имущество может находиться как в многоквартирном доме, так и за его пределами.
В пункте 2 законодатель определил основные источники формирования имущества ТСЖ:
обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества;
доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
прочие поступления.
В товариществе собственников жилья могут образовываться специальные фонды для аккумулирования денежных средств на различные цели. Такие фонды формируются по решению общего собрания членов ТСЖ.
Право распоряжения денежными средствами товарищества, находящимися на счете в банке, предоставлено правлению ТСЖ. При распоряжении этими средствами правление обязано придерживаться финансового плана товарищества.
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 152
Законодатель предоставил товариществу собственников жилья право заниматься хозяйственной деятельностью. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской (в том числе хозяйственной) деятельностью для достижения предусмотренных уставом целей.
Следовательно, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, которые предусмотрены уставом товарищества.
ЖК РФ установил несколько видов хозяйственной деятельности, которыми вправе заниматься товарищества собственников жилья:
обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.
Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.
Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 153
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель возложил на граждан и юридических лиц обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
Пункт 2 данной статьи содержит перечень лиц, которые по тем или иным предусмотренным законодательством основаниям обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. К ним относятся:
наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);
арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды (в отношении арендной платы и оплаты коммунальных услуг);
наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);
члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом (если член ЖК не выплатил полностью пай, то он обязан вносить и плату за жилое помещение, и оплачивать коммунальные услуги; если пай выплачен полностью - он обязан вносить только плату за коммунальные услуги);
собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (в отношении платы за коммунальные услуги).
Расходы на содержание жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов до момента их заселения по различным основаниям несут соответствующие государственные или муниципальные органы либо уполномоченные ими лица.
Нормы ст. 153 ЖК РФ являются новеллой жилищного законодательства. Впервые в единую статью сведены нормы об обязанностях по внесению платы за жилье и коммунальные услуги, возложенных на лиц, пользующихся жилыми помещениями по различным основаниям.
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 154
Статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, вносимую лицами, пользующимися жилыми помещениями по различным основаниям.
Плата, вносимая нанимателем жилого помещения по договору социального найма или по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включает в себя:
плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
плату за коммунальные услуги.
Плата, вносимая собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включает в себя:
плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
плату за коммунальные услуги.
Собственники отдельных жилых домов самостоятельно несут расходы по их содержанию и ремонту. Поэтому плата таких лиц за жилье сводится исключительно к оплате коммунальных услуг.
Плата за коммунальные услуги включает в себя: плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 155
В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил общий для всех категорий граждан, занимающих жилые помещения, срок внесения платы за жилье и коммунальные услуги - не позднее десятого числа каждого месяца.
Иной срок внесения платы может быть установлен договором об управлении многоквартирным домом в отношении собственников и нанимателей помещений в нем.
Основанием для внесения платы за жилье являются платежные документы. Их предоставляют уполномоченные органы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим. Иной срок предоставления платежных документов также может быть установлен в договоре управления многоквартирным домом.
Наниматели жилых помещений по договорам социального найма либо по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за наем жилого помещения непосредственно наймодателю (уполномоченному им лицу).
Если содержание, ремонт и коммунальное обслуживание дома осуществляются управляющей организацией (не наймодателем), то плата за содержание и ремонт вносится нанимателями этой организации.
В случае если наниматель по обстоятельствам, предусмотренным в законе, вносит в пользу управляющей организации плату за содержание, ремонт и коммунальное обслуживание меньшую, чем реальные затраты этой организации, то разницу компенсирует наймодатель.
Члены ТСЖ, ЖК или иных потребительских кооперативов, целью которых является удовлетворение потребности в жилье, вносят плату на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги в порядке, установленном уполномоченным органом ТСЖ, ЖК или иного потребительского кооператива.
Порядок, размеры и сроки внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги собственникам жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не являющимся членами ТСЖ, ЖК или иного кооператива, устанавливаются договорами между такими собственниками, с одной стороны, и ТСЖ, ЖК или иным кооперативом, с другой.
В случае если в многоквартирном жилом доме не созданы ТСЖ, ЖК или иной кооператив, то собственники помещений в таком доме вносят плату за жилье и коммунальные услуги управляющей организации.
Если собственники жилых помещений самостоятельно привлекают для содержания и ремонта, а также оказания коммунальных услуг сторонние организации, то порядок, сроки и размер внесения платы за жилье и коммунальные услуги определяются на основании договоров, заключенных со сторонними организациями.
Собственники индивидуальных жилых домов оплачивают услуги по содержанию и ремонту таких домов и вносят плату за коммунальные услуги в порядке и в сроки, установленные договорами с обслуживающими организациями.
Собственники помещений в многоквартирных жилых домах вносят плату за содержание и ремонт принадлежащих им помещений в порядке и в сроки, установленные договорами с обслуживающими организациями.
В пункте 11 комментируемой статьи законодатель установил норму, согласно которой факт неиспользования жилого помещения в течение определенного периода не является основанием для невнесения платы за жилье и коммунальные услуги. Неиспользование жилых помещений в течение определенного периода дает основание для проведения перерасчета платы за коммунальные услуги, стоимость которых определяется исходя из объема потребления.
Согласно п. 12 данной статьи плата за коммунальные услуги, потребляемые временными жильцами, вселенными в установленном порядке в жилое помещение, вносится нанимателем в размере и в порядке, предусмотренными дополнительным соглашением с наймодателем или управляющей организацией.
Законодатель обязал наймодателей и управляющие организации уведомлять граждан о предстоящем увеличении платы за жилье и коммунальные услуги. Уведомление должно быть сделано не позднее чем за тридцать дней до вручения указанными лицами платежных документов, сумма платы в которых рассчитана с учетом увеличения.
Иной срок (больший или меньший) уведомления может быть установлен в договоре управления жилым домом.
В пункте 14 комментируемой статьи законодатель предусмотрел меру ответственности за несвоевременное или неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.