Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

• 1. Основные этапы проведения оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
4. Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
5. Составление отчета об оценке.
   1. Характеристика подходов к оценке недвижимого имущества

Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

При сравнительном подходе к анализу стоимости активов рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов имущества и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложениях.

Данный подход является одним из основных и достоверных подходов к оценке стоимости имущества при наличии рыночных данных о сопоставимых объектах. Анализируются следующие рыночные факторы: период предложения, физические характеристики имущества, условия продажи, техническое состояние и др. Далее для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта вносятся необходимые корректировки.

Алгоритм применения сравнительного подхода включает:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Определение объектов-аналогов, наиболее схожих с оцениваемым объектом и проведение сравнительного анализа по каждому аналогу.

Внесение корректировок к ценам объектов-аналогов на выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами.

Анализ скорректированных цен объектов-аналогов и вывод о стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход к анализу стоимости активов основывается на допущении, что стоимость оцениваемого объекта напрямую связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данное имущество, с учетом нормы рентабельности инвестированного капитала и всех возможных рисков, связанных с деятельностью предприятия.

Двумя наиболее распространенными методами в рамках доходного подхода являются метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода: для получения стоимостного значения будущих доходов репрезентативный уровень дохода делится на ставку капитализации. В качестве дохода чаще всего принимается прибыль до или после налогообложения. Ставка капитализации должна соответствовать определению дохода, используемому в расчетах.

Метод дисконтирования денежных потоков: при использовании данного метода определяется горизонт прогнозирования, в каждом периоде которого рассчитываются денежные поступления, доступные для распределения инвесторам. Затем полученные будущие денежные потоки пересчитываются в текущее стоимостное значение с применением ставки дисконтирования.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход исходит из того, что инвестор, действующий экономически рационально, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение (или изготовление) аналогичного по назначению, качеству и техническому состоянию объекта.

Стоимость активов в рамках затратного подхода определяется как стоимость их воспроизводства или замещения (восстановительная стоимость) за вычетом накопленного износа:

РС = ВС × (1 – НИ),

где:

РС – рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ВС – восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

НИ – накопленный совокупный износ оцениваемого объекта.

Затратами воспроизводства объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами замещения объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Накопленный совокупный износ объектов определяется по формуле:

НИ = 1 – (1-Ифиз) * (1-Ифунк) * (1-Иэконом),

где:

Ифиз – физический износ;

Ифунк – функциональное устаревание;

Иэкон – экономическое обесценение.

Физический износ – потери в стоимости, обусловленные ухудшением физического состояния.

Функциональное устаревание – потеря стоимости объектом вследствие изменения во вкусах, предпочтениях, технических инновациях или рыночных стандартах.

Экономическое обесценение – потеря стоимости, обусловленная факторами, внешними по отношению к рассматриваемому активу.

• 1. Выбор подходов к оценке Объекта оценки

Выбор подходов и методов зависит от наличия доступной на момент проведения оценки информации, целей и задач оценки.

В рамках настоящего Отчета при оценке объектов Исполнитель применял сравнительный, доходный и затратный подходы.

Стоимость земельного участка определялась в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования доходного подхода обусловлен неразвитостью рынка аренды земельных участков. Отказ от использования затратного подхода обусловлен неприменимостью понятий затрат замещения/воспроизводства и износа к земельным участкам.

Стоимость здания определялась в рамках всех трех подходов. В рамках доходного подхода Оценщиком был применен метод прямой капитализации.

Описание методов и алгоритмов расчета приведено в разделах 10-12 Отчета.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

Затратный подход предполагает определение полной стоимости замещения или воспроизводства Объекта оценки и уменьшение полученного значения стоимости на величину совокупного износа.

В рамках затратного подхода для определения стоимости замещения или воспроизводства оцениваемых объектов применяются следующие методы:

• • метод сравнения с аналогичным объектом (МСА);
  • метод сравнительной единицы (МСЕ);
  • метод индексации балансовой стоимости (МИБС).

Для определения стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания применялся метод сравнительной единицы (МСЕ).

Метод сравнительной единицы (МСЕ) предполагает расчет стоимости сравнительной единицы (1 кв. м) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т. д.).

Алгоритм расчета затрат замещения объектов недвижимого имущества методом сравнительной единицы включает в себя следующие этапы:

1. Анализ полученных данных о технических параметрах оцениваемого здания на полноту и качество.
2. Подбор наиболее близкого по функциональным и конструктивным параметрам объекта-аналога по соответствующему справочнику удельных показателей стоимости строительства объектов недвижимости.
3. Внесение корректировок на имеющиеся отличия оцениваемого здания от аналога.

Затраты замещения зданий и сооружений определялись путем умножения стоимости единицы сравнения, скорректированной на различия между оцениваемым объектом и аналогом, на количество единиц сравнения (площадь, объем, протяженность и др.) по формуле:

ЗЗ = Сб × К1 × К2 × К3 × К4 × К5 × N × (1 – И_сов),

где:

ЗЗ – затраты замещения объекта;

Сб – стоимость строительства сравнительной единицы в базовых ценах 2009 г. для Московской области;

К1 – корректировка на различие в сейсмичности территорий;

К2 - корректировка на различие по классам конструктивных систем;

К3 – регионально-экономический коэффициент по характерным конструктивным системам;

К4 – корректировка на различия в общей площади зданий;

К5 – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя;

N – количество сравнительных единиц;

И_сов– совокупный накопленный износ объекта.

Показатель N и другие характеристики объектов определялись по данным Заказчика, а также по данным поэтажных планов и выписок из ЕГРН на оцениваемое недвижимое имущество. Копии источников информации о технических параметрах оцениваемого здания приведены в Приложении 2 Отчета.

Показатель стоимости строительства сравнительной единицы Сб определялся по данным, представленным в справочнике Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия "Справочник оценщика" - М.: ООО "КО-ИНВЕСТ" 2009 г.

К стоимости сравнительной единицы вносились корректировки, учитывающие неполное соответствие оцениваемого здания объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, типам инженерных систем, регионально-экономическим и местным условиям осуществления строительства. Ниже описаны корректировки, применявшиеся к величине удельной стоимости строительства аналогичного объекта.

Корректировка на различия в сейсмичности территорий (К1) применялся для учета отличия в затратах на строительство в регионах расположения оцениваемого объекта и аналога, отличающихся сейсмичностью территорий. Корректировка определялась на основании справочников КО-ИНВЕСТ® серии "Справочник Оценщика, 2009" и составила для г. Челябинска 1,00.

Корректировка на различие по классам конструктивных систем (К2) отражает разницу в стоимости строительства зданий с различными конструктивными системами, в данном случае К2 = 1,00.

Регионально-экономический коэффициент по характерным конструктивным системам (К3) применялся для учета отличия в затратах на строительство оцениваемых объектов недвижимости в регионе их расположения от условий строительства в Московской области, в зависимости от конструктивной системы оцениваемого недвижимого имущества. Коэффициент учитывает изменение цен на строительно-монтажные работы с даты, по состоянию на которую указаны цены в справочнике (2009 г.), по Дату оценки. Данный коэффициент равен 2,117 (принят согласно условиям задания Курсовой работы).

Корректировка на различия в общей площади зданий (К4) применялся для учета отличия в затратах на строительство объектов, отличающихся общей площадью, в данном случае К4 = 1,00.

Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя (К5). Прибыль предпринимателя - прибыль, превышающая прибыль от операций с минимальным риском, которую планирует получить инвестор, вкладывающий средства в проект. Прибыль предпринимателя присуща объектам, не подверженным внешнему износу. Данный коэффициент принят на основании задания Курсовой работы, в данном случае К5 = 1,3.

Определение накопленного износа оцениваемого здания

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценивании) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.