Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 306
Скачиваний: 2
Корректировка вносится для объектов-аналогов № 2 – 3 в размере 1,25, так как они расположены внутриквартально.
Физические характеристики.
К физическим характеристикам производственно-складской недвижимости относятся:
- Общая площадь (фактор масштаба);
- Наличие отдельного входа;
- Физическое состояние здания;
- Качество и состояние отделки;
- Материал стен.
Далее, нами рассматривается влияние каждой физической характеристики на рыночную стоимость объектов, из сегмента рынка, к которому относятся оцениваемые объекты.
Масштаб. Поправка определена по данным Справочника Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Расчет поправки приведен в Таблице ниже.
Таблица 10.13
Корректирующие коэффициенты для объекта оценки
|
Параметры сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
Наименование |
отдельно-стоящее здание |
отдельно-стоящее здание |
отдельно-стоящее здание |
отдельно-стоящее здание |
|
Общая площадь зданий, кв.м |
1500 |
1262,40 |
1300 |
1450 |
|
Поправка на масштаб |
1,0 |
1,00 |
1,0 |
Физическое состояние здания. Корректировка на физическое состояние применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 10.14
|
Цены офисно-торговых объектов |
Аналог |
|||
|
хорошее |
удовлетворительное |
неудовлетворительное |
||
|
Объект оценки |
хорошее |
1,00 |
1,23 |
1,72 |
|
удовлетворительное |
0,81 |
1,00 |
1,41 |
|
|
неудовлетворительное |
0,58 |
0,71 |
1,00 |
|
Физический износ объектов-аналогов определен Оценщиком экспертно исходя из субъективной оценки собственников или риэлторов о его уровне, годов постройки зданий, а также на основании фотографий, представленных на сайтах.
Физическое состояние объекта оценки оценивается как «удовлетворительное». Состояние объектов-аналогов №№ 1-3 оценивается как «хорошее». Таким образом, корректировка для всех аналогов применяется в размере 0,81.
Качество и состояние отделки. Корректировка на состояние отделки применяется в соответствии с исследованием, проведенным специалистами Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки «Справочник оценщика недвижимости – 2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» Издание четвертое под редакцией Лейфера Л.А., Нижний Новгород, 2017 г.
Таблица 10.15
Состояние отделки
|
Цены офисно-торговых объектов |
Аналог |
||||
|
Без отделки |
Требует косметического ремонта |
Среднее состояние |
Отделка «люкс» |
||
|
Объект оценки |
Без отделки |
1,00 |
0,93 |
0,79 |
0,65 |
|
Требует косметического ремонта |
1,08 |
1,00 |
0,85 |
0,70 |
|
|
Среднее состояние |
1,27 |
1,18 |
1,00 |
0,82 |
|
|
Отделка «люкс» |
1,54 |
1,43 |
1,22 |
1,00 |
|
Состояние отделки объекта оценки и объектов аналогов №№1-3 характеризуется как «среднее состояние». Таким образом, корректировка не требуется.
Материал стен. Корректировка не требуется, так как объект оценки и объекты-аналоги расположены в капитальных зданиях.
Этажность.
Анализ данного фактора приведен в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 10.16
|
Наименование коэффициента |
Среднее |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Отношение удельной цены объекта в подвале к удельной цене такого же объекта на 1 этаже |
0,73 |
0,72 |
0,74 |
|
Отношение удельной цены объекта в цоколе к удельной цене такого же объекта на 1 этаже |
0,82 |
0,81 |
0,83 |
|
Отношение удельной цены объекта на 2 этаже и выше к удельной цене такого же объекта на 1 этаже |
0,86 |
0,85 |
0,87 |
Наличие парковки. Корректировка на наличие парковки применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 10.17
Корректировка на наличие парковки
|
Наименование коэффициента |
Среднее |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта без парковки к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой |
0,89 |
0,88 |
0,90 |
|
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта с организованной парковкой к удельной цене (арендной ставке) объекта со стихийной парковкой |
1,12 |
1,11 |
1,13 |
У объекта оценки парковка отсутствует. У объектов-аналогов № 1-3 имеется стихийная парковка. Корректировка вносится для всех объектов-аналогов в размере 0,89.
Внесение прочих корректировок не требуется.
Поскольку предложения по продаже зданий-аналогов включают в себя стоимость земельных участков, Оценщик при определении стоимости здания исключает стоимость земельных участков у объектов-аналогов.
В соответствии с расчетами, приведенными в предыдущей главе, стоимость 1 кв.м. земельного участка составляет 15 514,00 руб./ кв.м. Данная величина взята за базовый показатель стоимости земли, стоимость земельных участков в составе объектов-аналогов определяется путем корректировки базового показателя на правовой статус, площадь, местоположение. Соответствующие расчеты приведены в таблице ниже.
Таблица 10.18
Учет стоимости земельных участков в составе объектов-аналогов
|
Показатель |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
|
Цена предложения объекта-аналога (единого объекта недвижимости), руб. |
100 000 000,00 |
70 000 000,00 |
90 000 000,00 |
|
Вид передаваемых прав на земельный участок |
собcтвенность |
аренда |
собственность |
|
Площадь земельного участка объекта-аналога, кв.м. |
1 730,00 |
997,00 |
2 000,00 |
|
Стоимость 1 кв.м. права собственности земельного участка в соответствии с Аналитическим приложением 1, руб./ кв.м. |
14 661,00 |
14 661,00 |
14 661,00 |
|
Корректировка на объем передаваемых прав на земельный участок |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м. земельного участка объекта-аналога , руб./ кв.м. |
14 661,00 |
14 661,00 |
14 661,00 |
|
Корректировка на местоположение земельного участка, коэфф. ( 1/ корр-ка на местоположение из Таблицы 7.2.11.) |
0,93 |
0,71 |
0,71 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м. права собственности земельного участка объекта-аналога , руб./ кв.м. |
13 634,73 |
10 409,31 |
10 409,31 |
|
Корректировка на площадь земельного участка объекта-аналога, кв.м. |
0,90 |
1,00 |
1,00 |
|
Скорректированная стоимость 1 кв.м. права собственности земельного участка объекта-аналога , руб./ кв.м. |
12 271,26 |
10 409,31 |
10 409,31 |
|
Стоимость земельного участка объекта-аналога, руб. |
21 229 279,800 |
10 378 082,070 |
20 818 620,000 |
|
Стоимость, приходящая на улучшения земельного участка с учетом НДС, руб. |
78 770 720,20 |
59 621 917,93 |
69 181 380,00 |
|
Стоимость, приходящая на улучшения земельного участка без учета НДС, руб. |
66 754 847,63 |
50 527 049,09 |
58 628 288,14 |
Далее производится корректировка значений единицы сравнения для зданий-аналогов и согласование результатов корректировки
Таблица 10.19
Расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж
|
Показатель |
Объект оценки |
Объект-аналог 1 |
Объект-аналог 2 |
Объект-аналог 3 |
|---|---|---|---|---|
|
Общая площадь объекта, кв.м. |
1500,00 |
1262,40 |
1300,00 |
1450,00 |
|
Цена предложения объекта недвижимости без учета НДС и без учета земельного участка, руб. |
66 754 847,63 |
50 527 049,09 |
58 628 288,14 |
|
|
Поправка на уторговывание, коэфф. |
0,90 |
0,90 |
0,90 |
|
|
Скорректированная цена объекта недвижимости без учета НДС, руб. |
60 079 362,87 |
45 474 344,18 |
52 765 459,33 |
|
|
Поправка на вознаграждение риэлтору, коэфф. |
0,97 |
0,97 |
0,97 |
|
|
Скорректированная цена объекта недвижимости без учета НДС, руб. |
58 276 981,98 |
44 110 113,85 |
51 182 495,55 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб. |
46 163,64 |
33 930,86 |
35 298,27 |
|
|
Поправка на состав передаваемых прав на объект, % |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб. |
46 163,64 |
33 930,86 |
35 298,27 |
|
|
Поправка на наличие прав иных лиц на единый объект недвижимости и обременений, % |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб. |
46 163,64 |
33 930,86 |
35 298,27 |
|
|
Поправка на условия финансирования сделки, % |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб. |
46 163,64 |
33 930,86 |
35 298,27 |
|
|
Поправка на особые условия продажи, % |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб. |
46 163,64 |
33 930,86 |
35 298,27 |
|
|
Поправка на рыночные условия (дата продажи), % |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м объекта недвижимости без учета НДС, руб. |
46 163,64 |
33 930,86 |
35 298,27 |
|
|
Поправка на местоположение и окружение, коэфф. |
1,07 |
1,40 |
1,40 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб. |
49 395,09 |
47 503,20 |
49 417,58 |
|
|
Поправка на масштаб, коэфф. |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб. |
49 395,09 |
47 503,20 |
49 417,58 |
|
|
Поправка на физическое состояние здания, коэфф. |
0,81 |
0,81 |
0,81 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб. |
40 010,02 |
38 477,59 |
40 028,24 |
|
|
Поправка на этаж, коэфф. |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб. |
40 010,02 |
38 477,59 |
40 028,24 |
|
|
Поправка на отсутствие центральных коммуникации, коэфф. |
0,93 |
0,93 |
0,93 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб. |
37 209,32 |
35 784,16 |
37 226,26 |
|
|
Поправка на функциональное назначение, коэфф. |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. недвижимости без учета НДС, руб. |
37 209,32 |
35 784,16 |
37 226,26 |
|
|
Поправка на качество отделки, коэфф. |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. улучшения земельного участка, без учета НДС, руб. |
37 209,32 |
35 784,16 |
37 226,26 |
|
|
Поправка на наличие парковки, коэфф. |
0,89 |
0,89 |
0,89 |
|
|
Скорректированная цена 1 кв.м. улучшения земельного участка, без учета НДС, руб. |
33 116,29 |
31 847,90 |
33 131,37 |
|
|
Коэффициент вариации* |
2,25% |
Величина коэффициента вариации соответствует требуемому значению - до 33 % |
||
|
Сумма корректировок по аналогам |
57,00 |
90,00 |
90,00 |
|
|
Нормированный удельный вес аналога |
0,0172 |
0,0110 |
0,0110 |
|
|
Сумма нормированных удельных весов |
0,0392 |
|||
|
Вес аналога: |
0,4388 |
0,2806 |
0,2806 |
|
|
Стоимость 1 кв.м. улучшения земельного участка объекта оценки без учета НДС, руб. |
36 814,00 |
|||
|
Стоимость земельного участка, руб. |
28 149 120 |
|||
|
Стоимость объекта оценки с позиции сравнительного подхода без учета НДС, руб. |
83 370 120 |
|||
|
*Коэффициент вариации используется для сравнения рассеивания случайных величин, относительно ожидаемого значения, что позволяет получить сопоставимые результаты. Коэффициент вариации является отношением среднеквадратического отклонения случайной величины к ее ожидаемому значению, для чего необходимо использовать следующую формулу:
где, σ – среднеквадратическое отклонение случайной величины;
Значение коэффициента вариации ниже 33,33% говорит об однородности выборки |
||||
- ожидаемое (среднее) значение случайной величины.