Файл: об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной бездокументарной акции Акционерного общества Московский металлургический завод «Серп и Молот» (ОГРН 1027700045185), в составе 100% пакета акций.pdf

03 ноября 2015 года Постановлением Правительства Москвы № 723-ПП утвержден проект планировки территории, ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626.

На дату оценки на территории ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, начался демонтаж производственных зданий и реализация девелоперского проекта по строительству жилого комплекса «Символ».

Рис. 3-1. Фотоматериалы

Информация о выпускаемой продукции (товарах) и (или) выполняемых работах, оказываемых услугах, информация о результатах производственно-хозяйственной деятельности за репрезентативный период, (12 мес. 2016 г. и 6 мес. 2017г.).

Описание внеоборотных активов, принадлежащих АО «СиМ СТ» на последнюю отчетную дату приведено в таблице далее.

Таблица 3-4. Внеоборотные активы АО «СиМ СТ»

Активы	Укрупненная расшифровка статьи	Балансовая стоимость, тыс. руб.
Основные средства	Здания	222 385
	Сооружения	83 709
	Машины и оборудование	8 714
	Транспортные средства	823
	Другие ОС	21 246
Финансовые вложения	ООО «ПИ Групп», 100% доля участия	675 812,00
	ООО «СиМ-Медиа», 100% доля участия	431 715,00
Отложенные налоговые активы		251 101,00
Прочие внеоборотные активы	Строительство объектов основных средств (ЖК Символ)	387 690,00
	Прочее	2 186,00

Ежеквартальный отчет АО «СиМ СТ» за 2 квартал 2017 г.

Виды хозяйственной деятельности (виды деятельности, виды продукции (работ, услуг)), обеспечившие не менее чем 10 процентов выручки (доходов) за отчетный период.

Таблица 3-5. Вид хозяйственной деятельности: сдача внаем собственного недвижимого имущества

---

Наименование показателя	2016	2017, 6 мес.
Объем выручки от продаж (объем продаж) по данному виду хозяйственной деятельности, тыс. руб.	41 998	22 427
Доля выручки от продаж (объёма продаж) по данному виду хозяйственной деятельности в общем объеме выручки от продаж (объеме продаж) эмитента, %	44,69	75,92

Ежеквартальный отчет АО «СиМ СТ» за 2 квартал 2017 г.

АО «СиМ СТ» длительное время занимается сдачей своих помещений в аренду. Однако сдача помещений в аренду не являлась основным видом деятельности и входила в состав прочих доходов. Во втором квартале 2015 года сдача помещений в аренду стала основным видом деятельности АО «СиМ СТ».

Снижение доходов от аренды вызвано подготовкой территории для осуществления девелоперского проекта, что повлекло прекращение договоров аренды с некоторыми арендаторами.

Таблица 3-6. Вид хозяйственной деятельности: Реализация ТМЦ, в том числе лома

Наименование показателя	2016	2017, 6 мес.
Объем выручки от продаж (объем продаж) по данному виду хозяйственной деятельности, тыс. руб.	51 582	7 035
Доля выручки от продаж (объёма продаж) по данному виду хозяйственной деятельности в общем объеме выручки от продаж (объеме продаж) эмитента, %	54,89	23.81

Ежеквартальный отчет АО «СиМ СТ» за 2 квартал 2017 г.

АО «СиМ СТ» на протяжении 2014-2015 годов и в 2016 году занимался продажей лома черных металлов. Однако данный вид деятельности никогда не являлся основным и для целей бухгалтерской отчетности АО «СиМ СТ» входит в состав показателя прочие доходы. Доход от данного вида деятельности не постоянен в связи с чем, характеризуется сильной скачкообразностью.

Раздел VI. Существующие подходы и методы оценки

В ходе оценки бизнеса АО «СиМ СТ» нами были проведены следующие процедуры:

Анализ деятельности АО «СиМ СТ;

Выбор приемлемых для проведения оценки подходов и методов (с учетом поставленных целей и задач оценки);

Проведение необходимых расчетов для определения в рамках выбранных подходов рыночной стоимости акций АО «СиМ СТ»;

---

Согласование результатов (при необходимости) полученных с помощью применения различных подходов, и расчет рыночной стоимости Объекта оценки.

Применение всех трех подходов к оценке не является обязательным и иногда ведет к получению необъективных результатов. Оценщик вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых целесообразно, оправдано или возможно для оценки конкретного предприятия, а также исходя из имеющихся данных и цели оценки.

В рамках настоящей работы Оценщик проанализировал возможность применения классических подходов к оценке применительно к АО «СиМ СТ».

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. Оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов могут быть разработаны достаточно простые формулы определения стоимости предприятия. В РФ в настоящий момент такого рода исследования не проводятся, Оценщик принял решение не использовать метод отраслевых коэффициентов.

---

Метод сделок основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний. Этот метод в наибольшей степени подходит к оценке 100%-ой доли общества.

На информации о продажах пакетов акций или долей компаний аналогов основан метод компании-аналога. Для обеспечения доверия к аналитическим результатам оценки необходим тщательный и объективный поиск компаний-аналогов по критериям предварительного и окончательного выбора аналогов.

Необходимо провести качественный и количественный сравнительный анализ общих черт и различий между компаниями-аналогами и оцениваемой Компанией, а ценовая информация о компаниях-аналогах должна быть увязана с наиболее существенной финансовой информацией о каждой компании-аналоге, чтобы можно было рассчитать соответствующие оценочные коэффициенты.

Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий.

На первом этапе проводится поиск сопоставимых компаний, работающих в той же отрасли, что и оцениваемое Общество. Следующим этапом является проведение анализа финансовых показателей оцениваемой и сопоставимых компаний. Заключительный этап состоит в выборе приемлемого мультипликатора, который будет использован для оценки стоимости. Мультипликатор рассчитывается исходя из общей капитализации компании, с акциями/долями которой были проведены сделки по купле-продаже.

Оценщик провел исследование цен продаж акций компаний и долей обществ, которые могут рассматриваться в качестве аналогичных компаний.

Следует подчеркнуть, что выбор объектов аналогов необходимо проводить на рынке, котором оперирует оцениваемая компания, т. е. выявить сделки, проводившиеся с сопоставимыми предприятиями.

Оценщик убедился, что торги акциями или долями, аналогичных компаний не проводились, и информации для расчетов в рамках метода рынка капитала нет.

Таким образом, отсутствие исходной информации о рыночных индикаторах не позволяет провести расчеты с помощью сравнительного подхода.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход к оценке рыночной стоимости базируется на принципе, что у потенциального покупателя существует возможность приобрести или создать аналогичные активы на рынке и создать бизнес, аналогичный оцениваемой Компании. При проведении анализа существующих альтернатив потенциальный инвестор определяет, насколько потенциальный чистый доход, который вновь созданное предприятие может принести в будущем, покроет затраты на создание аналогичных новых активов. Предполагается, что ни один рациональный инвестор не будет инвестировать суммы в создание активов, если общая сумма необходимых затрат будет превышать будущие доходы нового предприятия.

---

Наиболее часто используемый метод оценки действующих предприятий в рамках Затратного подхода – Метод накопления активов (Метод чистых активов) по рыночной или по ликвидационной стоимости. Разница между ними заключается в стандартах стоимости, используемых при оценке чистых активов предприятия: в методе чистых активов по рыночной стоимости соответствующие статьи баланса – активы и обязательства – пересчитываются по рыночной стоимости, а во втором методе - по ликвидационной стоимости.

На дату оценки АО «СиМ СТ» прекратило производственно-хозяйственную деятельность по выплавке металлов. В настоящее время осуществляется высвобождение производственной площадки ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО), для комплексного освоения территории (нового строительства).

На части участков производственной площадки, принадлежащих дочерней компании ООО «ПИ групп» с 4 квартала 2015 года уже ведется осуществление пилотного проекта по жилищному строительству (ЖК «Символ», квартал «Свобода»).

Таким образом, текущий бизнес АО «СиМ СТ» характеризуется осуществлением девелоперского проекта на участке ограниченном ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626, район Лефортово города Москвы (ЮВАО).

Целью нового строительства, очевидно, является получение дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимого имущества.

Эта сфера деятельности требует инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимого имущества в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов.

Применение затратного подхода при оценке бизнеса даже в общем случае носит ограниченный характер, (п. 11 ФСО №8 «Оценка бизнеса»), а применительно к инвестиционно-строительному бизнесу, когда результаты хозяйственной деятельности всецело зависят от параметров застройки (потенциальной полезности, определяющейся будущими характеристиками инвестиционного объекта в рамках существующих градостроительных ограничений), сроков реализации проекта и сопутствующих рисков, применение затратного подхода видится совершенно неоправданным.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход объединяет методы оценки, основанные на приведении к текущему моменту возможных будущих поступлений с учетом вероятности осуществления таких поступлений. Главное преимущество данного подхода заключается в том, что компания рассматривается как функционирующее предприятие и внимание фокусируется на выгодах, возникающих у акционеров.

---