Файл: об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной бездокументарной акции Акционерного общества Московский металлургический завод «Серп и Молот» (ОГРН 1027700045185), в составе 100% пакета акций.pdf

-текущая арендная плата (для многофункциональной общественно-жилой застройки – 1,5% от кадастровой стоимости)

-инвестиционный платеж, который для моделей рассчитывается по формуле: «Средний удельный показатель кадастровой стоимости по кварталу для целей будущей застройки *Sучастка * процентный коэффициент в зависимости от плотности застройки». Средний удельный показатель рассчитывается в соответствии с Приложением 1 к ППМ № 791-ПП от 29.11.2016 «Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 г.»

Плотность застройки определяется как отношение общей площади объектов капитального строительства (в кв. м) к общей площади земельного участка (в кв. м), указанным в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка, в соответствии с Приложением 3 к ППМ № 273-ПП. Для рассматриваемого участка коэффициент плотности составит 50% (1 210 330 кв.м/411 884 кв.м = 2,94 ).

Таким образом, размер инвестиционного платежа за первый год аренды земельного участка после изменения цели предоставления, с учетом среднего удельного показателя для размещения домов многоэтажной жилой застройки по кварталу 77:04:0001009 (85 579,77 руб./кв.м), составит: 18 153 203,06 тыс. руб. (411 884 кв. м. Х 85 579,77 руб./кв.м Х 51,5%)^[6].

Арендная плата за первый год входит в вышеуказанный платеж, за второй год составляет 1,5% от измененной кадастровой стоимости участка (равной 35 235 898 тыс. руб.), далее индексируется в соответствии с п. 3.2 ППМ № 273-ПП. (3 год – 3%; 4 год – 5%; 5 год – 7% от кадастровой стоимости).

Размер кадастровой стоимости в рамках модели на протяжении прогнозного периода не корректируется.

Таблица 5-17. Расчет затрат на строительство поквартально с учетом роста цен на строительно-монтажные работы

Прогнозный квартал[7]	Затраты на строительство в «базовом» уровне цен на дату оценки, тыс. рублей	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен, поквартально	«Темпы роста, относительно «базового» уровня цен, ежегодно	Прогнозный уровень затраты на строительство, тыс. руб.
1 квартал	8 787 581	1,009	103,5%	8 863 483,00
2 квартал	8 787 581	1,017		8 940 040,90
3 квартал	8 787 581	1,026		9 017 260,00
4 квартал	8 787 581	1,035		9 095 146,10
5 квартал	8 787 581	1,043	103,0%	9 162 605,40
6 квартал	8 787 581	1,050		9 230 565,10
7 квартал	8 787 581	1,058		9 299 028,90
8 квартал	8 787 581	1,066		9 368 000,50
9 квартал	8 787 581	1,073	102,7%	9 430 604,10
10 квартал	8 787 581	1,080		9 493 626,10
11 квартал	8 787 581	1,088		9 557 069,30
12 квартал	8 787 581	1,095		9 620 936,50
ИТОГО	105 450 969			111 078 365,90

---

В целях упрощения инвестиционной модели, вложения в строительство не подразделялись на очереди. Мы понимаем, что на практике реализация проектов по застройке участков большой площади ведется в несколько этапов (очередей строительства).

Строительство объектов недвижимости последовательно (начало строительства следующей очереди по окончании строительства предыдущей очереди) предполагает пропорциональное увеличение интервала прогнозирования. В таком случае долгосрочные прогнозы имеют существенно более низкую достоверность и вследствие этого эффект достигаемый за счет приближения модели к фактическим условиям строительства нивелируется низким уровнем достоверности прогнозов.

Определение величины и временной структуры доходов от ведения бизнеса.

В рамках оценочной модели продажи начинаются с первого прогнозного квартала
(28.09.2017 г.)

Стоимость реализации за единицу площади определялась исходя из анализа продаж жилых и нежилых помещений в ЖК «Символ», квартал «Свобода», осуществление пилотного проекта по жилищному строительству которого, осуществляет ООО «ПИ Групп».

Мы использовали максимально доступный для анализа объем планировок, представленный на сайте девелопера (http://donstroy.com/objects/simvol?type=living). В качестве «базового» уровня цен использовалось средневзвешенное значение.

Общее количество квартир выставленных на продажу 305 шт.

Общая площадь квартир выставленных на продажу 23 925 кв.м.

Стоимость реализации 4 339 497 945 рублей.

Таким образом, средневзвешенная стоимость, на основании которой прогнозировались цены реализации в рамках модели, составит 181 379 рубля за 1 кв. м.

Также мы проанализировали спрэд, связанный со степенью готовности объекта, сравнив цены на этапе начала строительства на дату оценки с ценами на введенные в эксплуатацию современные здания, построенные по монолитной технологии в районе Лефортово.

В районе Лефортово на этапе сдачи (срок сдачи 2 кв. 2016 года) возводится ЖК бизнес-класса «Лефорт».

Ниже представлены данные о стоимости квартир в ЖК «Лефорт», полученные нами в ходе анализа рыночных данных по сопоставимому сегменту в районе расположения строительства.

Таблица 5-18. Стоимость объектов недвижимости в ЖК « Лефорт» на этапе «дом сдан»

Корпус	Секция	Площадь, кв.м.	Общая стоимость, рублей
1	1	42,6	9 285 275
1	1	42,6	9 348 388
1	1	42,9	9 327 350
1	1	50,4	10 401 381
1	2	44,8	9 756 515
1	1	49,4	11 781 903
1	1	48,7	12 564 601
Средневзвешенное значение (с учетом округления), руб./кв.м.			225 468,0

---

Источник: http://novostroyki.ndv.ru/baza/22060-v_nalichii

Модель предполагает начало продаж на этапе строительства. В модель заложен дополнительный рост 2,76% в зависимости от стадии строительства.

Окончание строительства пилотного квартала «Свобода» запланировано на 3 квартал 2019 года. Таким образом, количество кварталов до окончания строительства – 8.

(225468/181379)1/8=102,76% в квартал.

Стоимость объекта на «0 цикле» на дату оценки определялась линейной экстраполяцией полученных данных исходя из прогнозируемых сроков строительства 12 кварталов 181379/(1,02764)=162681.46 рубля за 1 кв.м.

Учитывая высокую конкуренцию в данном сегменте рынка и ограниченный спрос на объекты инвестирования, мы сочли целесообразным в своих прогнозах использовать рассчитанный уровень цен на дату оценки со следующим темпом роста рынка недвижимости: 2017 год – 3,5%; 2018 год -3,7%, 2019 год -3,9%, 2020 год -4,1%.

Таким образом, валовый рост стоимости жилья в г. Москве за 4-х летний период прогнозируется нами на уровне ок. 15,5%, что с учетом затяжного экономического кризиса представляется нам достаточно реалистичным прогнозом.

Таблица 5-19. Прогноз стоимости жилой недвижимости на период реализации девелоперского проекта

Прогнозный квартал	«Базовый» уровень цен на дату оценки, руб./кв.м. в состоянии «0 цикл»	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен, в соответствии с стадией строительства	«Базовый» уровень цен на дату оценки, руб. /кв.м. в состоянии «дом сдан»	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен,% в состоянии «дом сдан»	Прогнозный уровень цен руб. /кв.м.
1 квартал	162681,46	100,00%	225468	100,00%	162 681,46
2 квартал	162681,46	102,76%	225468	100,86%	168 610,80
3 квартал	162681,46	105,59%	225468	101,73%	174 756,25
4 квартал	162681,46	108,50%	225468	102,61%	181 125,68
5 квартал	162681,46	111,49%	225468	103,55%	187 817,89
6 квартал	162681,46	114,57%	225468	104,49%	194 757,36
7 квартал	162681,46	117,73%	225468	105,45%	201 953,24
8 квартал	162681,46	120,97%	225468	106,41%	209 414,98
9 квартал	162681,46	124,31%	225468	107,43%	217 257,04
10 квартал	162681,46	127,74%	225468	108,47%	225 392,78
11 квартал	162681,46	131,26%	225468	109,51%	233 833,17
12 квартал	162681,46	134,88%	225468	110,56%	242 589,64
13 квартал	162681,46		225468	111,68%	245 038,84
14 квартал	162681,46		225468	112,80%	247 512,77
15 квартал	162681,46		225468	113,94%	250 011,67
16 квартал	162681,46		225468	115,09%	252 535,81

---

Для осуществления прогноза стоимости коммерческой недвижимости (встроенно-пристроенные помещения) мы также использовали открытые данные о предложении коммерческих помещений в ЖК «Символ», квартал «Свобода», осуществление пилотного проекта по жилищному строительству которого, осуществляет ООО «ПИ Групп».

Таблица 5-20. Данные о предложениях на рынке коммерческой недвижимости

Площадь, кв.м.	Общая стоимость, рублей	Назначение	Тип входа
118,1	20 301 390	офис	отдельный
248	42 631 200	кафе	отдельный
248,6	48 000 000	офис	отдельный
447,9	63 601 800	автомойка	отдельный
486,8	83 680 920	автомойка	отдельный
Средневзвешенное значение (с учетом округления), руб./кв.м.			166 655,00

Прогноз стоимости коммерческой недвижимости на период реализации девелоперского проекта проводился исходя из тех же темпов роста стоимости недвижимости, которые отражены в таблице 5-19.

Таблица 5-21. Прогноз стоимости коммерческой недвижимости на период реализации девелоперского проекта

Прогнозный квартал	«Базовый» уровень цен на дату оценки, руб./кв.м.[8]	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен, в соответствии с стадией строительства	Темпы роста, относительно «базового» уровня цен,% в состоянии «дом сдан»	Прогнозный уровень цен руб. /кв.м.
1 квартал	149 475,29	100,00%	100,00%	149 475,29
2 квартал	149 475,29	102,76%	100,86%	154 923,30
3 квартал	149 475,29	105,59%	101,73%	160 569,87
4 квартал	149 475,29	108,50%	102,61%	166 422,25
5 квартал	149 475,29	111,49%	103,55%	172 571,20
6 квартал	149 475,29	114,57%	104,49%	178 947,33
7 квартал	149 475,29	117,73%	105,45%	185 559,06
8 квартал	149 475,29	120,97%	106,41%	192 415,07
9 квартал	149 475,29	124,31%	107,43%	199 620,53
10 квартал	149 475,29	127,74%	108,47%	207 095,82
11 квартал	149 475,29	131,26%	109,51%	214 851,04
12 квартал	149 475,29	134,88%	110,56%	222 896,67
13 квартал	149 475,29		111,68%	225 147,05
14 квартал	149 475,29		112,80%	227 420,15
15 квартал	149 475,29		113,94%	229 716,20
16 квартал	149 475,29		115,09%	232 035,44

---

Прогноз капиталовложений и амортизационных отчислений.

Исходя из нашего понимания сложившейся деловой практики в области девелопмента, компания, имеющая права на земельный участок и имеющая намерение осуществить строительство, архитектурного объекта, выступает в роли заказчика и/или инвестора строительства, т.е. не нуждается в каких-либо значимых внеоперационных активах.

В этом случае, денежные потоки от амортизации основных средств не оказывают какого-либо влияния на результаты финансовой деятельности, ввиду чего они были приняты равными нулю.

Капиталовложения в обновление основных средств в рамках настоящего исследования прогнозировались на уровне амортизационных отчислений.

Налоги

Налог на прибыль. С 1 января 2009 года ставки налога на прибыль составляют 20 процентов. Федеральный закон от 22.07.2008 № 158-ФЗ «О внесении изменений в главы 21, 23, 24, 25 и 26 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие Акты законодательства Российской Федерации о налогах и сборах».

В отношении работ и услуг с длительным технологическим циклом, не предусматривающим их поэтапную сдачу, Налоговым кодексом РФ установлены особые правила признания доходов и расходов.

Под производством с длительным технологическим циклом в целях налога на прибыль следует понимать производство, сроки начала и окончания которого приходятся на разные налоговые периоды.

В рамках модели выплата налога на прибыль учтена в последнем прогнозном периоде как сальдо доходов от инвестиционной деятельности и расходов от операционной деятельности умноженная на ставку налога 20%.

Собственный оборотный капитал

Собственный оборотный капитал или собственные оборотные средства это величина оборотных активов, остающаяся в распоряжении предприятия после полного, единовременного погашения краткосрочной задолженности предприятия.

Собственный оборотный капитал (собственные оборотные средства) рассчитывается по данным бухгалтерского баланса как сумма итоговых значений по разделу 3 «Капитал и резервы» (КиР) и раздела 4 «Долгосрочные обязательства» (ДО) за минусом итога по разделу 1 «Внеоборотные активы» (ВА):

СОК = КиР + ДО - ВА = стр. 1300 + стр. 1530 - стр. 1100

Упрощенно собственные оборотные средства можно рассчитать как разницу между оборотными активами (ОА) и краткосрочными обязательствами (КО):

СОК = ОА - КО

Собственный оборотный капитал может быть отрицательным, положительным и равным нулю. Положительное значение (оборотный капитал превышает сумму краткосрочного долга) свидетельствует о благополучном финансовом состоянии компании, поскольку в этом случае предприятие способно погасить свои текущие обязательства перед кредиторами путем продажи оборотных активов.

---