Файл: об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной бездокументарной акции Акционерного общества Московский металлургический завод «Серп и Молот» (ОГРН 1027700045185), в составе 100% пакета акций.pdf
Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 213
Скачиваний: 1
Примечание: выделены земельные участки, не принадлежащие компании, бизнес которой оценивается.
В соответствии с планом «Границы зон планируемого размещения объектов» приложение №1 к Постановлению Правительства Москвы № 723-ПП от 03.11.2015 г. «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной ул. Золоторожский Вал, проездом Завода Серп и Молот, шоссе Энтузиастов, проектируемым проездом 6626» (размещено в приложении к данному Отчету) оценщиком установлен перечень объектов планируемых к размещению на промышленной территории, принадлежащей АО «СиМ СТ»4.
Таблица 5-12. Параметры модели в части характеристик застройки
|
Наименование |
Суммарная поэтажная площадь наземной части в габаритах наружных стен, кв.м. |
Общая наземная площадь, кв.м. |
Участок на плане приложение №1 к ППМ № 723-ПП |
|
Поликлиника для взрослых на 256 посещений в смену и детей на 85 посещений в смену |
7693 |
7000 |
4 |
|
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест) |
88467 |
80,505 |
5 |
|
квартиры |
59488 |
||
|
встроенные помещения |
974 |
||
|
детский сад (100 мест, встроенный) |
1257 |
||
|
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест) |
125168 |
113902 |
6 |
|
квартиры |
82485 |
||
|
встроенные помещения |
4110 |
||
|
детский сад (100 мест, встроенный) |
1257 |
||
|
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест) |
172721 |
157176 |
7 |
|
квартиры |
115557 |
||
|
встроенные помещения |
3870 |
||
|
детский сад (100 мест встроенный) |
1257 |
||
|
Жилой комплекс |
99459 |
90507 |
8 |
|
квартиры |
67098 |
||
|
встроенные помещения |
2220 |
||
|
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест) |
84482 |
76879 |
9 |
|
квартиры |
56295 |
||
|
встроенные помещения |
1550 |
||
|
детский сад (100 мест встроенный) |
1257 |
||
|
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест) |
26534 |
24146 |
10 |
|
квартиры |
16959 |
||
|
встроенные помещения |
564 |
||
|
детский сад (100 мест встроенный) |
1257 |
||
|
Жилой комплекс |
42557 |
38726 |
11 |
|
квартиры |
27251 |
||
|
встроенные помещения |
2870 |
||
|
Жилой комплекс |
35487 |
32293 |
12 |
|
квартиры |
24187 |
||
|
встроенные помещения |
468 |
||
|
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест) |
17048 |
15513 |
17 |
|
квартиры |
10835 |
||
|
встроенные помещения |
0 |
||
|
детский сад (100 мест встроенный) |
1257 |
||
|
Жилой комплекс |
42440 |
38620 |
19 |
|
квартиры |
24930 |
||
|
встроенные помещения |
5818 |
||
|
Жилой комплекс со встроенным объектом дошкольного образования (100 мест) |
57404 |
52237 |
20 |
|
квартиры |
37282 |
||
|
встроенные помещения |
1925 |
||
|
детский сад (100 мест встроенный) |
1257 |
||
|
Жилой комплекс |
55179 |
50213 |
21 |
|
квартиры |
36693 |
||
|
встроенные помещения |
1933 |
||
|
Жилой комплекс |
64510 |
58704 |
22 |
|
квартиры |
42192 |
||
|
встроенные помещения |
3188 |
||
|
Жилой комплекс |
43797 |
39856 |
23 |
|
квартиры |
29347 |
||
|
встроенные помещения |
1241 |
||
|
Жилой комплекс |
20767 |
18898 |
24 |
|
квартиры |
13684 |
||
|
встроенные помещения |
883 |
||
|
Жилой комплекс |
67841 |
61725 |
25 |
|
квартиры |
46292 |
||
|
встроенные помещения |
825 |
||
|
Школа на 1225 мест |
18804 |
17111 |
26 |
|
Детский сад 330 мест |
4835 |
4400 |
27 |
|
Жилой комплекс |
135137 |
122966 |
28 |
|
квартиры |
83084 |
||
|
встроенные помещения |
13615 |
||
|
ИТОГО: |
|||
|
Жилой комплекс |
1178998 |
1072866 |
|
|
квартиры |
773659 |
||
|
встроенные помещения |
46054 |
||
|
детский сад (100 мест встроенный) |
8799 |
||
|
Школа на 1225 мест |
18804 |
17111 |
|
|
Детский сад 330 мест |
4835 |
4400 |
|
|
Поликлиника для взрослых на 256 посещений в смену и детей на 85 посещений в смену |
7693 |
7000 |
Источник: Раздел 3 «Объекты капитального строительства» к Приложению №1 ППМ № 723-ПП
Для построения оценочной модели мы использовали следующие допущения и исходные данные, полученные в результате анализа имеющихся документов.
1) Модель основана на строительстве жилой недвижимости категории «бизнес класс».
Класс качества строительства в специализированных справочниках укрупненных показателей стоимости строительства подразделяется на следующие категории: De luxe, premium, standard, economy, minimum тогда как на рынке жилой и коммерческой недвижимости приняты следующие категории зданий: жилая недвижимость подразделяется на элитную, бизнес-класс, комфорт- класс и эконом[4].
Принимая во внимание, что класс качества строительства «minimum» не используется девелоперами на территории г. Москвы, мы провели сопоставление класса качества строительства по данным справочника Ко-Инвест и классов, принятых на рынке жилой и коммерческой недвижимости.
Таблица 5-13. Таблица сопоставлений класса качества строительства по данным справочника Ко-Инвест и классов, принятых на рынке жилой и коммерческой недвижимости
|
Справочник Ко-Инвест |
Рынок жилой недвижимости |
|
De luxe |
Элитная |
|
Premium |
Бизнес-класс |
|
Standard |
Комфорт-класс |
|
Economy |
Эконом-класс |
2) Исходя из сложившейся практики строительства коммерческого жилья, объекты социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, детские сады), построенные за счет инвестора передаются городу на безвозмездной основе.
Основные исходные данные для формирования типичных параметров по строительству представлены далее в таблицах.
Таблица 5-14. Стоимость строительства для жилых домов и встроенных помещений
|
Наименование |
Значение |
Источник |
|
Базовый уровень цен на |
01.01.2016 |
Справочник «Жилые дома. Укрупненные показатели стоимости строительства на 01.01.2016г. для условий строительства в Московской области, Россия», КО-ИНВЕСТ |
|
Код аналога по справочнику |
Ж3.01.001.0213 |
|
|
Описание |
Жилой дом переменной этажности (8, 12, 13 этажей), 3 - секционный со встроенными нежилыми помещениями |
|
|
Класс конструктивных систем аналога |
КС-3 |
|
|
Базовый уровень цен, руб. |
74150.0 |
|
|
Индекс перехода цен на дату оценки в базовом регионе (Московская область) для класса конструктивных систем аналога. |
1,092 |
Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ |
|
Индекс перехода цен на дату оценки в Москве к базовому региону (Московская область) для класса конструктивных систем аналога |
0,911 |
Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ |
|
ИТОГО, руб. за 1 кв. м. |
73789.0 |
Расчеты оценщика |
|
Площадь зданий, кв.м. |
1178998 |
Таблица 5-12 |
|
НДС |
1,18 |
НК РФ |
|
Стоимость строительства жилых домов, тыс. руб. |
102 656 558,44 |
Расчеты оценщика |
Таблица 5-15. Стоимость строительства дошкольных образовательных учреждений
|
Наименование |
Значение |
Источник |
|
Базовый уровень цен на |
01.01.2012 |
База типовых проектов детских садов, общеобразовательных школ и блоков начальных классов (БНК), рекомендуемых к строительству в Москве Типовой проект детского сада на 280 мест (шифр VI-69) http://stroi.mos.ru/albom-proektov-detskih-obrazovatelnyh-uchrezhdenii |
|
Описание |
Детские сады |
|
|
Класс конструктивных систем аналога |
КС-3 |
|
|
Базовый уровень цен, руб. за одно место |
547000 |
|
|
Индекс перехода цен на дату оценки в Москве для класса конструктивных систем аналога |
1,562 |
Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ |
|
ИТОГО, тыс. руб. за 1 место |
854,62 |
Расчеты оценщика |
|
Количество мест |
330 |
Таблица 5-12 |
|
Стоимость строительства зданий, тыс. руб. |
282025,7 |
Расчеты оценщика |
Таблица 5-16. Стоимость строительства образовательных школ
|
Наименование |
Значение |
Источник |
|
Базовый уровень цен на |
01.01.2012 |
База типовых проектов детских садов, общеобразовательных школ и блоков начальных классов (БНК), рекомендуемых к строительству в Москве Индивидуальный проект СОШ на 825 мест (33 класса) по адресу: г. Москва, ЮАО, Бирюлево Восточное, Земельный участок, мкр. Загорье http://stroi.mos.ru/albom-proektov-detskih-obrazovatelnyh-uchrezhdenii |
|
Описание |
Общеобразовательные школы |
|
|
Класс конструктивных систем аналога |
КС-3 |
|
|
Базовый уровень цен, руб. за одно место |
686000 |
|
|
Индекс перехода цен на дату оценки в Москве для класса конструктивных систем аналога |
1,562 |
Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ |
|
ИТОГО, тыс. руб. за 1 место |
1071,79 |
Расчеты оценщика |
|
Количество мест |
1225 |
Таблица 5-12 |
|
Стоимость строительства зданий, тыс. руб. |
1 312 948,46 |
Расчеты оценщика |
Таблица 5-17. Стоимость строительства поликлиники
|
Наименование |
Значение |
Источник |
|
Базовый уровень цен на |
01.01.2016 |
Справочник «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства на 01.01.2016г. для условий строительства в Московской области, Россия», КО-ИНВЕСТ |
|
Код аналога по справочнику |
О3.01.000.0134 |
|
|
Описание |
Поликлиники от |
|
|
Класс конструктивных систем аналога |
КС-3 |
|
|
Базовый уровень цен, руб. |
26292,0 |
|
|
Индекс перехода цен на дату оценки в базовом регионе (Московская область) для класса конструктивных систем аналога. |
1,092 |
Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ |
|
Индекс перехода цен на дату оценки в Москве к базовому региону (Московская область) для класса конструктивных систем аналога |
0,911 |
Информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», №100 (итоги 2 кв. 2017 года, прогноз до 3 кв. 2017 г.), КО-ИНВЕСТ |
|
ИТОГО, руб. за 1 куб.м. |
26164,00 |
Расчеты оценщика |
|
Рабочая площадь здания, кв.м. |
7000 |
Таблица 5-12 |
|
Строительный объем здания, куб.м. |
38 850 |
Отношение строительного объема здания к рабочей площади (принято как среднее для поликлиник 5,55). МРР-2.1.02.97 Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства, эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции. Таблица 1.3 |
|
НДС |
1,18 |
НК РФ |
|
Стоимость строительства здания, тыс. руб. |
1 199 436,25 |
Расчеты оценщика |
Принятые допущения:
1. Затраты на снос существующих зданий определялись исходя из стоимости сноса и вывоза строительных отходов на уровне 300 руб./куб. м. сносимого здания (источник: http://razberem.com). Совокупные затраты по сносу определялись укрупненно исходя из:
- доли АО «СиМ СТ» в площади реконструируемой промышленной площадки (70,4%, таблица 5-11)
- площади сносимых зданий 436611,69 кв.м (Приложение №1 ППМ № 723-ПП).
- отношения строительного объема здания к рабочей площади принято на уровне 6,0.
- Затраты понесенные ООО «ПИ Групп» по высвобождению строительной площадки и строительно-монтажным работам и иным затратам связанным со строительством на сумму 7 989 267 тыс. руб. (см. таблицу 5-7) вычитались из прогнозных затрат в первом прогнозном периоде.
- Затраты понесенные АО «СиМ СТ» по высвобождению строительной площадки, строительно-монтажные работы и иные затраты связанные со строительством на сумму 387 690 тыс. руб. (см. бух. баланс АО «СиМ СТ» статья «прочие внеоборотные активы») вычитались из прогнозных затрат в первом прогнозном периоде.
Полные затраты на снос составят: 300х436611,69х6=785 901 042,00 из них затраты АО «СиМ СТ» и дочернего общества ООО «ПИ Групп» (70,4%) 553 274,3 тыс. рублей;
2 Стоимость строительства, на протяжении прогнозного периода индексируется. В качестве прогноза при определении индекса-дефлятора на строительно-монтажные работы (СМР) нами были проанализированы следующие данные:
- «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» СРД №20 под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича».
В соответствии с данными справочника среднее значение индекса-дефлятора на СМР на первый прогнозный год (2017) составит 1,038, на второй прогнозный год 1,03, на третий прогнозный год 1,027.
3. Совокупный размер инвестиций без учета затрат, связанных с благоустройством территории, проведением внеплощадочных и внутриплощадочных сетей строительством вспомогательных зданий в базовых ценах на дату оценки составит 105 450 969 тысяч рублей;
4. Совокупный размер с учетом индексации цен на СМР без учета затрат, связанных с благоустройством территории, проведением внеплощадочных и внутриплощадочных сетей строительством вспомогательных зданий составит 111 078 365,90 тысяч рублей;
5. Первый прогнозный период: 28.09.2017 года – 27.12.2017 года;
6. Срок окончания строительства 27.09.2020 года (12 кварталов прогнозирования);
7. Продажи объектов жилой недвижимости и встроенных помещений начинаются с момента начала 1 прогнозного периода. Полная реализация всех объектов недвижимости предполагается в течение 1 года после завершения строительства.
8. Финансирование, полученное ООО «ПИ Групп» по договорам долевого участия и договорам соинвестирования на сумму 9 272 879 тыс. рублей (см. таблицу 5-5 строка «прочие обязательства») вычиталось из прогнозных доходов в первом прогнозном периоде (8 136 866 тыс. руб. для квартир и 1 136 013 тыс. руб. для нежилых помещений соответственно).
9. Доходы и расходы от операционной деятельности распределяются пропорционально по кварталам на протяжении всего периода строительства и реализации;
10. Предполагается, что прочие затраты, связанные с благоустройством территории, проведение внеплощадочных и внутриплощадочных сетей строительством вспомогательных зданий, в соответствии с МРР-2.1.02.97 «Сборник базовых удельных показателей по стоимости строительства, эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции». Таблица 2.13, составляет 9,2% от стоимости строительства, рассчитанной в таблицах 5-14 – 5-17.
11. Строительство подземной части (в соответствии с градостроительным планом на 5903 машиноместа) учитывалось нами с «нулевой рентабельностью», т.е. суммарные доходы по реализации машиномест приведенные на дату оценки компенсируют затраты на их строительство.
Упрощение модели связано в первую очередь с более низкой ликвидностью машиномест и, следовательно, детальный учет потребовал бы от Оценщика увеличения прогнозного периода, что в свою очередь снижает достоверность расчетов.
В целом, предположение о нулевой рентабельности строительства машиномест подтверждается укрупненными расчетами.
В соответствии со СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» пункт 6.36 минимальное значение данного показателя (с учетом проездов) для гаражей и стоянок не должно быть ниже 25 кв.м.
Стоимость строительства, приходящаяся на одно машиноместо, составит: 25*73789*1,18 = 2 176 775 рублей.
По данным Миэль[5] средняя цена на машиноместа в московских жилых комплексах бизнес-класса составляет порядка 2,1 млн. руб. Самое дорогое парковочное место стоимостью 5 млн. руб. предлагается в жилом комплексе «Зодиак», самое дешевое (800 000 руб.) — в жилых комплексах «Искры радости» и «Мос-Анжелес».
Таким образом, стоимость строительства одного машиноместа, рассчитанная укрупненно, сопоставима со стоимостью реализации.
12. Платежи по аренде земельного участка определялись в соответствии с ППМ от 25.04.2006 № 273-ПП (в ред. ППМ то 18.06.2013 № 387-ПП) «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве». При изменении цели предоставления земельного участка арендатор земельного участка уплачивает за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) - арендную плату в сумме ставок: