Файл: Санктпетербургский государственный.docx

1.6.2. Анализ цен «прирезок»

В соответствии с п. 5 ст. 39.28 увеличение площади участка в частной собственности за счет государственных или муниципальных земель является платным. Размер платы зависит от региона и от того, в чьей собственности находится перераспределяемый участок.

В большинстве случаев размер платы составляет некоторый процент от кадастровой стоимости. Например, в Ленинградской области, согласно постановлению Правительства Ленинградской области от 17 февраля 2023 года N 100, размер платы определяется как 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, рассчитанной пропорционально площади части такого земельного участка, подлежащей передаче в частную собственность в результате его перераспределения с земельными участками, находящимися в частной собственности.

Таким образом, стоимость прирезки можно рассчитать по формуле 1:

Стоимость прирезки = * 15%

В таблице 1.2 представлены земельные участки, находящиеся в тех же районах Ленинградской области (Кировском, Ломоносовском, Выборгском, Тосненском и Приозерском) и их стоимости прирезок.

Таблица 1.2. Стоимости прирезок

№	Кадастровый номер	Площадь земельного участка, кв.м.	Кадастровая стоимость земельного участка, руб.	Стоимость прирезки 199 кв.м., руб.	Стоимость прирезки за 1 кв.м., руб.
1	47:16:0523001:342	2000	814340	12 154,0	61,1
2	47:16:0523001:340	1500	614850	12 235,5	61,5
3	47:16:0539001:114	1200	361176	8 984,3	45,1
4	47:16:0642001:59	2500	660675	7 888,5	39,6
5	47:01:1153003:9	750	348 097,5	13 854,3	69,6
6	47:03:0811004:108	2500	479 425	5 724,3	28,8
7	47:03:0811004:142	2250	431 482,5	5 724,3	28,8
8	47:03:0811004:29	880	168 757,6	5 724,3	28,8
9	47:03:0811004:125	900	172 593	5 724,3	28,8
10	47:03:0614002:249	2 064	523 574,88	7 572,0	38,1
11	47:03:0614003:367	1670	438 592,1	7 839,5	39,4
12	47:03:0614002:290	1500	400 935	7 978,6	40,1
13	47:03:0614003:156	985	282 074,45	8 548,1	43,0
14	47:03:0614003:9	2200	552 222	7 492,6	37,7
15	47:03:0614002:111	2700	655 398	7 245,8	36,4
16	47:03:0614002:286	2500	614 525	7 337,4	36,9
17	47:03:0615001:375	1839	395 127,54	6 413,6	32,2
18	47:03:0615001:162	2050	432 673	6 300,1	31,7
19	47:26:0000000:37926	2200	1 355 442	18 390,9	92,4
20	47:07:1424001:1188	1483	1 429 033,63	28 763,8	144,5
Среднее				9 594,8	48,2

---

Таким образом, средняя цена 1-го кв. м. прирезки в Ленинградской области составляет 48,2 руб., что практически в 13 раз меньше, чем начальная цена 1-ого кв. м. земельных участков, продающихся на торгах, которая составляет 611,2 руб.

---

1.6.3. Выявление проблем и их решение

Проблема заключается в том, что перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, на практике воспринимается в ряде случаев как способ приобретения публичных земель на более выгодных условиях без проведения торгов. Вместе с тем законодатель при разработке данного правового института исходил из других целей. А прежде всего из того, чтобы устранить неровности границ, задействовать небольшие участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В этой связи не должно быть злоупотреблений правом со стороны заинтересованных лиц [14].

На мой взгляд, решение данной проблемы заключается в усовершенствовании Российского законодательства, затрагивающее перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Проведенный анализ цен прирезок и начальных цен земельных участков, продающиеся на торгах, показывает, что пополнение муниципального бюджета за счет продажи прирезок очень мал по сравнению с начальными ценами земельных участков на торгах. В большинстве случаев размер платы за прирезку составляет 10–15% от кадастровой стоимости и нет никаких ограничений, сколько раз ее можно присоединять. Но, например, в Челябинской области впервые присоединить к себе участок из неразграниченной государственной собственности стоит от 10 до 30% кадастровой стоимости присоединяемого кусочка земли (Приказ Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 23.04.2015 N 118-п). 10% для льготных категорий граждан (многодетные, пенсионеры, инвалиды), 30% — для всех остальных. При повторном перераспределении размер платы составляет 50% от кадастровой стоимости присоединяемого кусочка.

По моему мнению, такая процедура как в Челябинской области является более корректной, в связи с тем, что пополнение муниципального бюджета в данном случае будет приближено к тому, если бы земельный участок продавался на торгах.

2. Осуществление кадастровых работ в отношении земельных участков

2.1. Нормативно-правовое обеспечение кадастровых работ

---

Одно из основных и закрепленных в законодательстве определения кадастровой деятельности, написано в Федеральном законе № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Кадастровой деятельностью является выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе, и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях» [3].

В научной литературе, можно увидеть такое понятие: «Кадастровой деятельностью является выполнение работ в отношении недвижимого имущества, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления его государственного кадастрового учета сведения, и оказание услуг в установленных законом случаях» [4].

Кадастровая деятельность связана с понятием учета, оценки и состояния использования природных ресурсов, инженерной деятельности, экологии, и предполагает выделение однородных по своим условиям территориальных границ, их картографирование и описание с использованием количественных и качественных характеристик.

Соответственно, в ходе проведения кадастровых работ, может осуществляться образование, установление и уточнение границ земельных участков, выдел и объединение участков. Также определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения различаются правила определения площади жилого здания и правила определения площади жилого помещения.

Вследствие проведения кадастровой деятельности (работ), подготавливаются различные документы «Межевой план», «Технический план», «Акт обследования», которые представляются в орган регистрации прав в форме электрон

---

ных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера (рис.2.1) [8].



В отношении земельных участков






Межевой план


Акт обследования

Рис. 2.1. Схема документов, подготавливаемые при проведении кадастровых работ

Оказание дополнительных услуг в рамках кадастровой деятельности заключается в предоставлении результатов кадастровых работ в орган регистрации прав и получении документов, отражающих результат их рассмотрения.

Результаты кадастровых работ используются для информационного наполнения Единого государственного реестра недвижимости, ввода в эксплуатацию зданий, сооружений и единых недвижимых комплексов, при разрешении судебных споров в отношении недвижимого имущества.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает кадастровый инженер – физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации [8].

Кадастровый инженер вправе осуществлять кадастровую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или работника юридического лица на основании трудового договора [8].

Таким образом, для реализации кадастровой деятельности на территории РФ разработан и утвержден ряд законодательных документов и нормативно - правовых

---