Файл: Санктпетербургский государственный.docx

Объектом исследования данной выпускной квалификационной работы являются земельные участки, находящиеся в частной собственности и земли, принадлежащие государству, а предметом исследования, в свою очередь, являются кадастровые работы при их перераспределении.

1. Общие сведения об образовании и изменении границ земельных участков

Участок земли как объект прав – это недвижимая вещь, часть земной поверхности с фиксированной границей, а также иными характеристиками, которые позволяют определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1].

Граница земельного участка представляет собой некую контурную линию, которая определяет местоположение земельной площади, включающей в себя почвенный слой и находящиеся в нем недра. Граница является главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяется при выполнении кадастровых работ.

Точно определенные границы земельного участка могут стать защитой от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей. Например, от споров с соседями по границам земельного участка, а также самовольному строительству объектов недвижимости на таком земельном участке. Также наличие границ земельного участка дает возможность беспроблемно совершать с участком любые операции и сделки, например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ [7].

Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога [6].

---

1.1. Методы образования земельных участков

В соответствии с ЗК РФ ст. 11.2. Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. А также при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Однако, в некоторых случаях такое согласие не требуется.

В соответствии с ЗК РФ ст. 11.3 Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

• 
  проект межевания территории
  
• 
  проектная документация лесных участков
  
• 
  утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории
  

Рассмотрим основные способы образования земельных участков.

1. 
   Раздел земельного участка. (ЗК РФ ст. 11.4);
   

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением некоторых случаев.

---

Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

2. 
   Выдел земельного участка (ЗК РФ ст. 11.5);
   

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

3. 
   Объединение земельных участков. (ЗК РФ ст. 11.6);
   

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования одному лицу.

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

---

4. 
   Перераспределение земельных участков. (ЗК РФ ст. 11.7);
   

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

5. 
   Образование нового участка из земель, находящихся в государственнойилимуниципальнойсобственности – выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые.
   

Таким образом, при разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые объекты недвижимости. При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса.  На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.

---

1.2. Требования к образуемым земельным участкам

Требования к образуемым земельным участкам предусмотрены в 11.9 ЗК РФ. Рассмотрим эти требования подробно[2]:

1.Соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков;

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами в составе ПЗЗ.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

При этом в ПЗЗ встречаются два способа определения предельных размеров участков:

а) конкретные значения площади участка;

б) указание на то, что размер земельных участков не может быть менее площади, занимаемой объектами капитального строительства с элементами благоустройства и инфраструктуры.

2. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Наличие данного требования обусловлено необходимостью обеспечения единообразного регулирования вопросов градостроительной деятельности на территории конкретного участка, непротиворечивости адресной системы.

Так, подготовка ПЗЗ осуществляется в отношении территории поселений, городских округов / их частей (с особенностями применительно к межселенным территориям, городам федерального значения).

3. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Соблюдение данного требования оценивается в каждом конкретном случае, исходя из назначения и характеристик расположенного на земельном участке объекта капитального строительства.

---