Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Основные элементы сравнения включают:

• вид передаваемых имущественных прав на объект;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
• условия и время продажи;
• местоположение;
• вид разрешенного использования;
• физические характеристики (физические параметры, качество строительных работ, уровень и состояние отделки помещений и др.);
• экономические характеристики;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

3-й этап. На выявленные различия между оцениваемыми объектами и объектами-аналогами по каждому указанному выше элементу сравнения вносятся корректировки (поправки) к ценам продаж (предложения) аналогов.

Поскольку объекты могут различаться по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения аналогов с оцениваемыми объектами требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 кв. м), либо экономическая.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина стоимости объекта на основе сравнительного подхода.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемых объектов. При этом проводятся следующие процедуры:

• проверка использованных для расчета данных по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;
• проведение согласования скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемыми объектами и цены которых, соответственно, корректировались в меньшей степени.

Рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной стоимостью оцениваемых объектов, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

• 1. Определение рыночной стоимости земельного участка

Оцениваемый земельный участок, площадью 1 920 кв. м, расположен по адресу: г. Челябинск, ул. Турбинная д. Х.

Местоположение оцениваемого участка на кадастровой карте приведено Разделе 6 на рисунке 6.2.

На оцениваемый земельный участок заведены следующие инженерные коммуникации: электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и канализация. При определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода оцениваемый участок рассматривался как условно свободный от коммуникаций и строений.

Выбор объектов-аналогов

В качестве аналогов рассматривались земельные участки в г. Челябинске, наиболее сопоставимые с оцениваемым земельным участком. Анализ предложений на рынке недвижимости проводился с использованием следующих источников:

• консультаций с риэлторами, специализирующимися на сделках с коммерческой недвижимостью в г. Челябинске;
• интернет-порталов: www.avito.ru, cian.ru, rosrealt.ru и др.

Описание основных этапов применения метода сравнения продаж приводится в Разделе 10.1 Отчета.

При определении рыночной стоимости земельного участка, основные элементы сравнения включают:

• виды передаваемых имущественных прав на объект;
• условия финансирования;
• условия и время продажи;
• местоположение;
• целевое назначение и разрешенное использование;
• наличие коммуникаций;
• физические характеристики (размер, форма, рельеф, состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.);
• экономические характеристики.

Объем доступных оценщику рыночных данных

В процессе сбора и анализа информации об объектах - аналогах, для оцениваемого земельного участка было выбрано несколько объектов для сравнения.

В качестве аналогов рассматривались земельные участки категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под коммерческую застройку. Местоположение аналогов, используемых при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, на карте представлено на рисунке ниже.

Рисунок 12.1. Местоположение объектов-аналогов, используемых при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка

Источник: www.yandex.ru/maps

Внесение корректировок

Для проведения сравнительного анализа, оцениваемого и сопоставимых объектов, выделены следующие элементы сравнения:

различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг);

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи/предложения;

период между датами сделок (предложений) и оценки;

состав передаваемых прав на земельный участок;

местоположение земельного участка;

назначение земельного участка;

площадь земельного участка;

наличие строений на участке;

наличие ИРД (разрешения на строительство);

наличие/отсутствие инженерных коммуникаций.

Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым земельным участком по выделенным элементам сравнения показало, что различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по некоторым из элементов сравнения отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%.

К таким элементам относятся:

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи/предложения;

период между датами сделок (предложений) и оценки;

назначение земельного участка;

наличие строений на участке;

наличие ИРД (разрешения на строительство).

Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости, в основном, является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа обычно используются цены предложения на сопоставимые объекты.

Корректировка определялась на основе результатов исследования, опубликованных в "Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД №24 (2019) под редакцией Яскевича Е.Е. (стр. 24, табл. 1.3.2). В расчетах было принято среднее значение корректировки по крупным городам, равное -11,4%.

Корректировка на состав передаваемых прав

Корректировка рассчитывалась на основе данных исследования, опубликованных в "Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 72, табл. 12), согласно которым стоимость прав собственности выше стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка на 17,6%.

Корректировка на местоположение

Величина корректировки на местоположение по районам города определялась на основе данных "Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1" под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 189, табл. 66).

Значения корректировочных коэффициентов приведены в таблице ниже.

Таблица 12.1. Значения корректировочных коэффициентов

Источник: "Справочник оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 1" под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 189, табл. 66)

Корректировка на различие в величине общей площади

Стоимость удельной величины земельного участка зависит от величины самого объекта. То есть, при прочих равных условиях цена единицы площади больших по площади земельных участков ниже, чем меньших. Корректировка вносилась, если площадь анализируемого объекта существенно отличалась от площади объекта-аналога.

Корректировка рассчитывалась на основе данных исследования, проведенного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки и опубликованного в "Справочнике оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки. Часть 2" под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 101, табл. 34). Результаты исследования представлены в таблице ниже.

Таблица 12.2. Корректировка на различие в величине общей площади

Источник: "Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2", под редакцией Лейфера Л.А. (стр. 101, табл. 34)

Корректировка на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций

Оцениваемый земельный участок оценивался как свободный от улучшений, корректировка применялась для объектов-аналогов, имеющих подключение к коммуникациям.

Корректировка определялась по данным исследования рынка коммерческой недвижимости Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиэлт. Согласно данному исследованию, наличие коммуникаций на земельном участке увеличивает стоимость участка:

наличие газоснабжения, в среднем, на 7,4%;

наличие электроснабжения, в среднем, на 2,9%;

наличие прочих коммуникаций (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи), в среднем, на 4,2%.

Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода

Заключительным этапом применения метода сравнения продаж является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Были проведены следующие процедуры:

проверка использованных для расчета данных по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;

проведение согласования скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок присвоен тем аналогам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и цены которых, соответственно, корректировались в меньшей степени.

Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка приводится в таблице ниже.

Таблица 12.3. Определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка