Файл: Оценка рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.pdf

Источник: расчеты Исполнителя

Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, входящего в состав Объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на Дату оценки составляет:

8 311 757 (Восемь миллионов триста одиннадцать тысяч семьсот пятьдесят семь) рублей.

• 1. Определение рыночной стоимости здания

В рамках сравнительного подхода для определения стоимости оцениваемого здания применяется метод сравнения продаж.

Выбор объектов-аналогов

В качестве аналогов рассматривались предложения о продаже офисных зданий, расположенных в г. Челябинске.

• • Анализ предложений на рынке недвижимости проводился с использованием следующих источников:
  • консультации с риэлторами, специализирующимися на сделках с коммерческой недвижимостью в г. Челябинске;
  • интернет-порталы (www.cian.ru, zdanie.info, avito.ru, chelyabinsk.n1.ru др.).

Объем доступных оценщику рыночных данных

Рынок продажи офисных зданий г. Челябинска представлен достаточным для анализа количеством предложений. В процессе сбора и анализа информации об объектах - аналогах, для объекта оценки было выбрано несколько объектов для сравнения. Местоположение выбранных аналогов приведено на рисунке ниже.

Рисунок 12.2. Расположение объектов-аналогов на карте г. Челябинска

Источник: www.yandex.ru/maps/

На основе предварительной выборки однородных объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта, определены элементы сравнения, по которым сравнивается оцениваемый объект с объектами-аналогами, определена единица сравнения – 1 кв. м площади, рассчитаны цены предложений 1 кв. м аналогов.

Внесение корректировок

Для оцениваемого объекта и объектов-аналогов выделены следующие элементы сравнения:

функциональное назначение объекта;

различие между ценами предложения/спроса и сделок (торг);

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи (предложения);

период между датами сделок/предложений и оценки;

тип объекта;

класс здания;

местоположение;

наличие отдельного входа;

общая площадь;

этаж расположения;

тип парковки;

тип отделки.

Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом по выделенным элементам сравнения показало, что различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по некоторым из элементов сравнения отсутствуют, корректировка, соответственно, равна 0%. К таким элементам сравнения относятся:

---

функциональное назначение объекта;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

условия продажи (предложения);

период между датами сделок/предложений и оценки;

тип объекта;

класс здания;

наличие отдельного входа.

При отличии аналогичного объекта и оцениваемого объекта по какому-либо показателю в цену аналогичного объекта вносились соответствующие корректировки.

• Корректировка на различие между ценами предложения/спроса и сделок (торг)

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости, в основном, является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа обычно используются цены предложения на сопоставимые объекты.

Корректировка определялась на основе результатов исследования, опубликованных в "Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга" СРД №24 (2019) под редакцией Яскевича Е.Е. (стр. 24, табл. 1.3.2) В расчетах было принято среднее значение корректировки для офисной недвижимости по крупным городам, равное -10,1%.

Корректировка на местоположение

Величина корректировки на местоположение для Объекта оценки была принята на основе анализа рынка офисных помещений г. Челябинска по состоянию на конец первого полугодия 2019 г., проведенного Исполнителем. Расчет корректировки приведен в таблице ниже.

Таблица 12.4. Расчет величины корректировки на местоположение

Административный район города	Стоимость, руб./кв. м без учета НДС (мин)	Стоимость, руб./кв. м без учета НДС (макс)	Стоимость, руб./кв. м без учета НДС (средняя)	Величина корректировки
Тракторозаводский	21 700	32 600	27 150	0,0%
Ленинский	20 800	31 200	26 000	4,4%
Металлургический	19 000	29 000	24 000	13,1%
Советский	21 200	31 800	26 500	2,5%
Центральный	24 000	36 000	30 000	-9,5%
Калининский	19 600	29 400	24 500	10,8%
Курчатовский	21 900	32 900	27 400	-0,9%

Источник: анализ Исполнителя

Корректировка на площадь

Корректировка на общую площадь отражает стоимостные отличия Объекта оценки и объектов-аналогов, обусловленные различиями в общей площади.

---

Корректировка на размер общей площади для объектов коммерческого назначения была определена на основании исследования рынка коммерческой недвижимости в субъектах РФ с численностью населения более миллиона, на основе корреляционно-регрессионного анализа, результаты которого опубликованы в "Справочнике оценщика недвижимости. “Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 194, рис. 55). График, отражающий зависимость удельной стоимости коммерческой недвижимости от площади объекта представлен на рисунке ниже.

Рисунок 12.3. Зависимость удельной стоимости коммерческого объекта недвижимости от площади

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 194, рис. 55).

Корректировка была рассчитана на основании степенной зависимости стоимости 1 кв. м от общей площади объекта по формуле:

К_пл=(S_оо/S_oа)^m

где,

S_оо - площадь объекта оценки;

S_oа - площадь объекта-аналога;

M - корректирующий коэффициент на различия в общей площади;

По данным проведенного корреляционно-регрессионного анализа, значение степенной функции, отражающей зависимость стоимости 1 кв. м. коммерческой недвижимости от площади объекта, характеризуется следующей формулой:

y = 1,6047х^^-0.122

где, значение степенного коэффициента составило -0,122.

Корректировка на этаж расположения

Как правило, арендная ставка объектов коммерческой недвижимости, расположенных в подвале/цоколе, а также на 2 этаже и выше, ниже стоимости аналогичных объектов, расположенных на первом этаже.

Корректировка на этаж определена на основе данных, приведенных в "Справочнике оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 217, табл. 111). Корректировка на различие объектов-аналогов и Объекта оценки в этажах расположения определялась на основании коэффициентов таблицы 12.5.

Корректировка на структуру площадей отдельно стоящего здания производилась аналогично по приведенной площади, расчет которой представлен в итоговой таблице определения рыночной стоимости.

При расчете корректировки использовался следующий алгоритм:

• • площади, отличающиеся от первого этажа, умножались на соответствующий коэффициент из таблицы 12.5;
  • определялась "приведенная" площадь объекта оценки и объектов аналогов путем сложения площадей всех этажей с учетом коэффициента на этаж;
  • приведенная площадь объекта оценки делилась на приведенную площадь объектов аналогов.

---

Таблица 12.5. Коэффициенты, выражающие разницу в стоимости в зависимости от этажа расположения объекта

Этаж/Источник	Значение коэффициента
Подвал	0,73
Цоколь	0,80
Первый	1,00
Выше первого	0,85

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 217, табл. 111)

Корректировка на тип парковки

Данная корректировка применяется в случае, если анализируемый объект отличается от объекта-аналога по наличию/отсутствию организованного наземного паркинга. Значение корректировки было принято по данным Справочника оценщика недвижимости. "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 172, табл. 87). Значения корректирующих коэффициентов представлены в таблице 12.6.

Таблица 12.6. Расчет корректировки на тип парковки

Тип парковки	Значение коэффициента	Значение корректировки
Без парковки	0,86	16,3%
Стихийная	1,00	0,0%
Организованная	1,06	-5,7%

Источник: "Справочник оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А. (2018) (стр. 172, табл. 87)

Корректировка на тип отделки

Анализируя рыночную информацию, Исполнитель пришел к выводу, что в целом весь комплекс работ по ремонту и оформлению офисных, торговых и жилых помещений можно разбить на четыре основных категории:

• без отделки – без внутренней отделки и инженерного оборудования (при наличии приборов отопления);
• типовая отделка - простая внутренняя и наружная отделка (штукатурка, шпатлевка, покраска, побелка, линолеумные полы, инженерное оборудование эконом-класса качества);
• улучшенная отделка – повышенная внутренняя отделка (штукатурка, шпатлевка, шлифовка, качественная покраска и побелка; или ГКЛ, обои, покраска, линолеумные полы, инженерное оборудование улучшенного класса качества);
• евроремонт - высококачественная внутренняя отделка (шлифовка поверхностей или ГКЛ, высококачественные обои и покрытие, подвесные, натяжные или лепные потолки, комбинированное освещение; полы из натурального паркета, высококачественного ламината, керамической плитки, инженерное оборудование премиум-класса качества).

---

Расчет и значения корректировки на тип отделки представлены ниже в таблице.

Таблица 12.7. Расчет величины корректировки на тип отделки

Характеристика отделки	Нижняя граница	Верхняя граница	Среднее значение	Значение корректировки
Без отделки	0,84	0,95	0,89	12%
Типовая	1	1	1	0%
Улучшенная	1,04	1,11	1,07	-7%
Евроремонт	1,08	1,26	1,16	-14%

Источник: statrielt.ru

Определение рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Были проведены следующие процедуры:

• • проверка использованных для расчета данных по сопоставимым продажам и их скорректированных величин;
  • проведение согласования скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок присвоен тем аналогам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и цены которых, соответственно, корректировались в меньшей степени.

Определение рыночной стоимости оцениваемого здания приводится в таблице 12.8.

Таблица 12.8. Определение рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Характеристики (элементы сравнения)	Оцениваемый объект	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Функциональное назначение объекта	офисное	Офисное	Свободное	Свободное	Офисное	Офисное
Тип объекта	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ
Адрес	г. Челябинск, ул. Турбинная, д. 3	г. Челябинск, ул. Потемкина, д. 34а	г. Челябинск, ул. 40-летия Октября, д. 23	г. Челябинск, ул. Набережная, д. 11а	г. Челябинск, ул. Тепличная, д. 21	г. Челябинск, ул. Кулибина, д. 5/1
Состав передаваемых прав на объект	-	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Этаж/общая этажность	1-3/3	подвал,1,2/2	1-3/3	подвал,1-4/4	цоколь, 1,2/2	1-5/5
Источник информации	-	https://chelyabinsk.cian.ru/sale/commercial/192630361/	https://chelyabinsk.cian.ru/sale/commercial/214374025/	https://chelyabinsk.n1.ru/view/24409796/?open_card_kn	https://chelyabinsk.cian.ru/sale/commercial/197781821/	https://chelyabinsk.n1.ru/view/29942449/?open_card_kn
Общая площадь, кв. м	940,0	1 191,4	1 150,0	1 765,5	1 200,0	1 662,0
Площадь подземного паркинга, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь подвала, кв. м	0,0	191,4	0,0	374,1	0,0	0,0
Площадь цокольного этажа, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	400,0	0,0
Площадь этажей выше первого, кв. м	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Площадь первого этажа, кв. м	940,0	1 000,0	1 150,0	1 391,4	800,0	1 662,0
Приведенная площадь, кв. м	940,0	1 139,7	1 150,0	1 664,5	1 120,0	1 662,0
Площадь з/у, относящегося к объекту, кв. м	1 920,0	3 313,0	8 067,0	400,0	783,0	1 244,0
Плотность застройки	0,5	0,4	0,1	4,4	1,5	1,3
Стоимость объекта с учетом НДС, руб.	-	40 000 000	40 000 000	42 200 000	40 000 000	60 000 000
Корректировка на функциональное назначение объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб.	-	40 000 000	40 000 000	42 200 000	40 000 000	60 000 000
Тип сделки	-	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (торг)	-	-10,1%	-10,1%	-10,1%	-10,1%	-10,1%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб.	-	35 960 000	35 960 000	37 937 800	35 960 000	53 940 000
Скорректированная цена предложения без учета зу и без учета НДС, руб./кв. м		25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка	Типичные для данного сегмента рынка
Корректировка на условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Условия продажи (предложения)	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи (предложения)	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Период предложения	Август 2019	Август 2019	Август 2019	Август 2019	Август 2019	Август 2019
Корректировка на период между датами сделок (предложений) и оценки	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Тип объекта	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ	ОСЗ
Корректировка на тип объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Класс объекта	С	С	С	С	С	С
Корректировка на класс объекта недвижимости	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	26 058	17 907	24 972	27 046
Местоположение объекта (адм. район)	Калининский	Калининский	Тракторозаводский	Калининский	Калининский	Тракторозаводский
Корректировка на местоположение	-	0,0%	-9,8%	0,0%	0,0%	-9,8%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Удаленность от метро	-	-	-	-	-	-
Корректировка на удаленность от метро	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Наличие отдельного входа	Да	Да	Да	Да	Да	Да
Корректировка на наличие отдельного входа	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Тип входа	С улицы	Со двора	С улицы	Со двора	С улицы	С улицы
Корректировка на тип входа	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Линия расположения объекта	Первая линия	Вторая линия	Первая линия	Вторая линия	Первая линия	Первая линия
Корректировка на линию расположения объекта	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 152	23 515	17 907	24 972	24 406
Общая площадь объекта, кв. м	940,0	1 191,4	1 150,0	1 765,5	1 200,0	1 662,0
Диапазон площади для корректировки	-	-	-	-	-	-
Корректировка на общую площадь	-	2,9%	2,5%	8,0%	3,0%	7,2%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 890	24 100	19 338	25 727	26 163
Приведенная площадь, кв. м	940,0	1 139,7	1 150,0	1 664,5	1 120,0	1 662,0
Соотношение приведенной площади к общей площади объекта	1,00	0,96	1,00	0,94	0,93	1,00
Корректировка на этаж	-	4,5%	0,0%	6,1%	7,1%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	27 064	24 100	20 512	27 565	26 163
Тип парковки	Стихийная	Организованная	Организованная	Стихийная	Стихийная	Стихийная
Корректировка на тип парковки		-5,7%	-5,7%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 532	22 736	20 512	27 565	26 163
Объект культурного наследия	Нет	-	-	-	-	-
Корректировка на наличие охранных обязательств	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 532	22 736	20 512	27 565	26 163
Состав передаваемых прав на з/у под объектом	Собственность	Долгосрочная аренда	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Площадь з/у под объектом, находящаяся в собственности, кв. м	-	0	0	0	0	1 244
Площадь з/у под объектом, находящаяся в долгосрочной аренде, кв. м	-	3 313	8 067	400	783	0
Корректировка на право собственности на земельный участок под объектом	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 532	22 736	20 512	27 565	26 163
Уровень (состояние) отделки	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)	Без отделки	Типовая (рабочее)	Типовая (рабочее)
Корректировка на уровень (состояние) отделки, руб./кв. м	-	0,0%	0,0%	12,4%	0,0%	0,0%
Скорректированная цена предложения с учетом НДС, руб./кв. м	-	25 532	22 736	23 047	27 565	26 163
Показатель совокупной корректировки	-	23,2%	28,0%	36,5%	20,3%	27,1%
Коэффициент соответствия объекту оценки	-	4,31	3,57	2,74	4,93	3,70
Вес объекта-аналога	-	22,4%	18,6%	14,2%	25,6%	19,2%
Рыночная стоимость объекта с учетом НДС, руб./ кв. м	25 302
Рыночная стоимость объекта с учетом земельного участка, без учета НДС, руб.	23 784 150

---