Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 298
Скачиваний: 2
Удаленность, лишь один из ценообразующих факторов, который не всегда является определяющим. Однако в условиях низкого уровня развития загородной инфраструктуры, он еще долгое время будет являться ключевым.
Основными факторами, сдерживающими развитие рынка в ближайшей перспективе, являются экономические и политические. Что касается политических факторов, то ключевым из них является передача градостроительных полномочий в министерство строительства Свердловской области. На текущем этапе это разрушает единственный оставшийся на первичном рынке территориальный ресурс под развитие многофункциональной городской, в первую очередь, многоквартирной жилой среды. Перспектива такого вида аукционов сегодня не ясна, особенно учитывая, что опыт передачи распоряжения неразграниченными землями в МУГИСО за несколько лет не дал практически никаких результатов для развития предложения на рынке первичной земли. Несмотря на повышенные риски, комплексное развитие застроенных территорий возымело популярность среди екатеринбургских застройщиков и создало предпосылки для реконструкции и развития неэффективно используемых территорий города.
В качестве основных последствий такого решения можно назвать, как минимум, среднесрочную парализованность первичного рынка земли. На текущем этапе это приведет к развитию двух путей трансформации рынка.
Во-первых, спрос на мало-мальски привлекательные участки вторичного рынка, особенно под жилую застройку, вырастет. С другой стороны, крупные застройщики обладают достаточным запасом земельного банка и именно они будут править бал на этом рынке. Они заменят более мелким застройщикам аукционный ресурс, реализуя проекты, посредством различных схем совместного освоения. Привлечение девелоперов к совместной реализации проектов вполне логично, так как в ближайшей перспективе осваивать свой земельный банк единолично крупные компании не в состоянии. Большая часть этих территорий - "открытое поле" на окраинах Екатеринбурга, требующее колоссальных вложений в инфраструктурные проекты. На сегодняшний день, ни один из заявленных проектов ленд-девелоперов еще не функционирует и не имеет стабильного опыта продаж участков застройщикам, хотя такие проекты и призваны властями стать основным источником земли под застройку. Основная причина в том, что такой опыт возможен лишь при реализации дорогостоящих инфраструктурных проектов, характеризующихся высокими рисками и невозможных к осуществлению без государственной поддержки. Продажи отмечаются лишь в микрорайоне "Солнечный" на юге Екатеринбурга, однако высокая конкуренция проектов на территории не создает ажиотажного спроса на площадки, несмотря на общий дефицит земельных ресурсов в городе. Что касается остальных проектов – то основное ограничение для них – отсутствие открытой рыночной практики привлечения участников. Все сделки являются индивидуальными, информационно закрытыми.
Во-вторых, на замену комплексному развитию территорий приходит еще более рискованная схема: самостоятельный выкуп квартир в домах старой постройки и выведение земельных участков под ними на рынок. Данная схема уже не имеет под собой практически никакой административной поддержки и основывается только на рыночных договоренностях между застройщиком и собственниками помещений. На рынке уже появляются предложения земельных участков как с наличием выкупленных домов, так и с наличием только лишь предварительных договоренностей с собственниками квартир.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен
8.3.1. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому относится оцениваемое здание и помещение
Согласно требованиям п. 11 в ФСО № 7 оценщик должен при анализе рынка провести анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной является распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), в которых хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов недвижимости.
С учетом вышесказанного оценщик счел целесообразным провести анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из того же сегмента рынка, к которому относится объект оценки, которые были представлены в открытых источниках. Такой анализ, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель, прежде чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все ее достоинства и недостатки.
Вторичный рынок купли-продажи зданий, а так же помещений торгово-офисного, свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости, расположенных на территории г. Екатеринбурга достаточно развит. Для анализа ценообразующих факторов на рынке были подобраны объекты, представленные в Таблице 8.4.
По мнению большинства практикующих экспертов-оценщиков на стоимость торгово-офисной недвижимости оказывают влияние следующие факторы:
- Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
- Условия финансирования;
- Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
- Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений);
- Вид использования и (или) зонирование (функциональное назначение);
- Местоположение объекта;
- Физические характеристики объекта (материал стен, состояние отделки, физическое состояние здания, площадь объекта).
В результате Оценщиком было выявлено 19 предложений на вторичном рынке купли-продажи зданий торгово-офисного назначения, расположенных на территории г. Екатеринбурга по состоянию на дату оценки – 07.03.2018 г. (Таблица 8.4).
Выборка по аренде зданий торгово-офисного назначения, расположенных на территории г. Екатеринбурга по состоянию на дату оценки – 07.03.2018 г. представлена ограниченным количеством предложений (3 предложения) (Таблица 8.5). Данная выборка является непрезентабельной и не отражает реальную рыночную ситуацию на рынке аренды торгово-офисной недвижимости.
Оценщиком также был произведен анализ предложений по аренде помещений торгово-офисного назначения, распложенных в г. Екатеринбурге, в районе расположения объекта оценки.
Предложения по продаже отдельно-стоящих зданий торгово-офисного назначения
|
№ п/п |
Адрес (местоположение) |
Микрорайон |
Ценовой пояс |
Расположение относительно первой (красной) линии |
Этажность |
Физическое состояние здания |
Состояние отделки |
Площадь здания, кв. м. |
Стоимость, руб. |
Стоимость 1 кв. м./руб. |
Дата предложения |
Источник информации |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
ул. Белинского |
Центр |
Центр |
красная линия |
3 |
Удовлетворительное |
высококачественная отделка |
480,0 |
250 000 000 |
122 917,00 |
14.02.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
2 |
Верх-Исетский район, ул. Посадская, д. 28а |
ВИЗ |
I |
внутри квартала |
5 |
хорошее |
хорошее состояние |
5887,4 |
235 000 000 |
39 918,00 |
20.02.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
3 |
Верх-Исетский район, ул. Удельная, д. 3б |
Широкая речка |
II |
внутри квартала |
2 |
хорошее |
высококачественная отделка |
600,00 |
20 000 000 |
33 333,00 |
21.02.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
4 |
Чкаловский район, ул. Черняховского, д. 72 |
Химмаш |
III |
внутри квартала |
2 |
новое |
нет данных |
400,00 |
55 000 000 |
137 500,00 |
27.02.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
5 |
Чкаловский район, ул. Циолковского, д. 61 |
Автовокзал |
I |
красная линия |
7 |
новое |
под чистовую |
2213,00 |
250 000 000 |
112 969,00 |
01.03.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
6 |
Октябрьский район, ул. Сибирский тракт 13 Километр |
Птицефабрика |
IV |
внутри квартала |
4 |
новое |
хорошее состояние |
6 925,9 |
250 000 000 |
36 096 |
02.03.2018 |
https://kn.e1.ru/ |
|
7 |
ул. Михеева, д. 12 |
УНЦ |
III |
внутри квартала |
2 |
удовлетворительное |
удовлетворительное состояние |
65,80 |
2 961 000 |
45 000,00 |
02.03.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
8 |
Ленинский район, ул. Малышева, д. 2 е |
Центр |
Центр |
красная линия |
2 |
удовлетворительное |
удовлетворительное состояние |
1 623,70 |
73 066 500 |
45 000 |
02.03.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
9 |
ул. Красноармейская, д. 37 |
Центр |
Центр |
красная линия |
2 |
хорошее |
хорошее состояние |
1422,5 |
170 700 000 |
120 000 |
02.03.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
10 |
Кировский район, ул. Пролетарская, д. 7 |
Центр |
Центр |
красная линия |
3 |
хорошее |
хорошее состояние |
3975,0 |
340 000 000 |
85 535,00 |
03.03.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
11 |
Кировский район, ул. Основинская, д. 7 |
Пионерский |
I |
внутри квартала |
2 |
удовлетворительное |
удовлетворительное состояние |
1 081,00 |
30 000 000 |
27 752,00 |
04.03.2018 |
https://kn.e1.ru/ |
|
12 |
Чкаловский район, ул. Белинского, д. 165/б |
Автовокзал |
I |
красная линия |
2 |
удовлетворительное |
удовлетворительное состояние |
1 500,00 |
139 000 000 |
92 667,00 |
05.03.2018 |
https://kn.e1.ru/ |
|
13 |
Верх-Исетский район, ул. Сакко и Ванцетти, д. 23 |
Центр |
Центр |
красная линия |
2 |
удовлетворительное |
Требует капитальный ремонт |
712,50 |
309 376 831 |
55 266,00 |
05.03.2018 |
https://kn.e1.ru/ |
|
14 |
Ленинский район, ул. Чкалова, д. 4а |
Юго-Запад |
I |
красная линия |
1 |
удовлетворительное |
Требует капитальный ремонт |
140,00 |
13 000 000 |
53 272,45 |
06.03.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
15 |
Чкаловский район, ул. Алтайская, д. 64 |
Уктус |
II |
красная линия |
2 |
удовлетворительное |
удовлетворительное состояние |
1262,4 |
120 000 000 |
95 057,00 |
06.03.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
16 |
Чкаловский район, ул. Окружная, д. 1д |
Вторчермет |
III |
красная линия |
2 |
хорошее |
хорошее состояние |
2 068,70 |
120 000 000 |
58 007,00 |
01.03.2018 |
https://kn.e1.ru |
|
17 |
р-н Ленинский, ул. Чернышевского, 16А |
Центр |
Центр |
красная линия |
2 |
удовлетворительное |
удовлетворительное состояние |
304,00 |
28 320 000 |
93 157,89 |
07.03.2018 |
https://ekb.cian.ru |
|
18 |
р-н Ленинский, ул. Горького, 39 |
Центр |
Центр |
красная линия |
2 |
удовлетворительное |
Требуется капитальный ремонт |
528,00 |
81 420 000 |
154 205,00 |
07.03.2018 |
https://ekb.cian.ru |
|
19 |
Пионеров 12 |
Пионерский |
I |
Внутриквартальная линия |
1 |
хорошее |
удовлетворительное состояние |
465,0 |
43 000 000 |
92 474,00 |
06.03.2018 |
https://www.beboss.ru |
|
20 |
Чайковского, 86л |
Автовокзал |
I |
красная линия |
2 |
хорошее |
удовлетворительное состояние |
222,1 |
17 000 000 |
76 542,00 |
07.03.2018 |
https://ekaterinburg.n1 |
|
Среднее значение, рублей |
78 883,42 |
|||||||||||
|
Минимальное значение, рублей |
27 752 |
|||||||||||
|
Максимальное значение, рублей |
154 205 |
|||||||||||
* Примечание: Адрес; Расположение относительно первой (красной) линии уточнено согласно данным Дубль.Гис
Как видно из представленной таблицы, цены предложений на вторичном рынке купли-продажи зданий торгово-офисного, свободного назначения и сходных типов объектов недвижимости в г. Екатеринбурге составляет: минимальная цена – 27 752 руб./кв. м, максимальная цена – 154 205 руб./кв. м, средняя цена – 78 883,42 руб./кв. м.
Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости
В данном разделе оценщиком приводится обоснование значений ценообразующих факторов, выявленных оценщиком в ходе проведенного анализа рынка, оказывающих влияние на стоимость недвижимости из сегмента рынка к которому относится объект оценки.
Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Цена сделки определяется составом имущественных прав. Многие типы недвижимости продают с учетом действующего договора аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Эти сделки совершаются тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможно или экономически не целесообразно.
В этом случае нужно вносить корректировку в цену объекта-аналога на разницу в ставках аренды по договору и по рынку.
Условия финансирования. Цены сделок для различных объектов недвижимости могут отличаться из-за разных условий финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов (денежными средствами, векселем и др.), которые в свою очередь влияют на стоимость объекта.
Диапазон цен по фактору условия финансирования сделки носит индивидуальный характер и зависит от конкретных условий финансирования, например, отсрочки платежа, дробности платежей и т.д.
Условия продажи. Данный фактор отражает нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия. Предполагается, что на стоимости рассматриваемых сопоставимых объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, не отражаются чрезвычайные факторы, такие как вынужденность продажи, срочность, а также то, что между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, то есть мотивы продажи являются рыночными.
Диапазон цен по данному фактору носит индивидуальный характер и зависит от конкретных условий продажи.
Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Под корректировкой цен на рыночные условия понимается корректировка цен на время. На рынке цены с течением времени изменяются. Причиной этого могут быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике. Изменение цен может произойти в результате принятия новых законов, налоговых норм, а также в связи с колебанием спроса и предложения на недвижимость в целом или ее отдельные типы.
Условия рынка (интерес риелтора). Корректировка на комиссионные агентству учитывает тот факт, что в цену объекта недвижимости агентство-посредник при продаже закладывает свое вознаграждение. Для определения среднего размера комиссионных вознаграждений за продажу среднестатистического объекта коммерческой недвижимости, Оценщиком был проведен мониторинг предложений ведущих агентств недвижимости г. Екатеринбурга. В результате анализа получена среднерыночная величина комиссионных вознаграждений в % от цены сделки.
Таблица 8.5
|
№ п/п |
Агентство недвижимости |
Адрес, телефон |
Предлагаемый диапазон комиссионных вознаграждений , % от цены сделки |
Среднее значение комиссионного вознаграждения, % от цены сделки |
|---|---|---|---|---|
|
1 |
БК Недвижимость |
г.Екатеринбург, пр.Ленина, 24/8б, тел: 222-10-70 |
3 - 5 |
4,0 |
|
2 |
Белый дом |
г. Екатеринбург, ул. Чапаева, 14/1, тел: 269-55-05 |
2 - 5 |
3,5 |
|
3 |
ТИМ |
г. Екатеринбург, ул. Шейнкмана-Радищева, 33, тел: 222-25-51 |
1 - 4 |
2,5 |
|
4 |
Новосел |
г. Екатеринбург, ул. Крауля, 4, тел: 385-20-09 |
2 - 4 |
3,0 |
|
5 |
ЦН Северная казна |
г. Екатеринбург, пер. Химиков, 3, тел: 371-90-45 |
2 - 4 |
3,0 |
|
6 |
РС ЦН МАН |
г.Екатеринбург, ул.Антона Валека, 19, тел: 371-20-00 |
3 - 5 |
4,0 |
|
7 |
КБ Ярмарка |
г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 40, тел: 355-55-50 |
3 - 5 |
4,0 |
|
8 |
Огаста |
г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 70, тел: 355-50-50 |
2 - 3 |
2,5 |
|
9 |
КБ на Белинского |
г.Екатеринбург, ул. Белинского, 163г, тел: 260-60-48 |
1 - 4 |
2,5 |
|
10 |
Недвижимость.ру |
г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, 72, тел: 372-91-11 |
3 - 5 |
4,0 |
|
Среднее округленное значение размера комиссионного вознаграждения, % |
3,0 |
|||