Добавлен: 30.03.2023
Просмотров: 301
Скачиваний: 2
Таким образом, корректировка на интерес риэлтора составляет 3,0%.
Условия рынка (скидки к ценам предложений). Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.
С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».
По данным Справочника Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А., доверительный интервал скидки на торг при продаже офисно-торговых объектов свободного назначения на активном рынке, составляет 9,5-10,5%; доверительный интервал скидки на торг при аренде офисно-торговых объектов свободного назначения на активном рынке, составляет 7,9-8,9%.
Ниже в Таблицах приведены данные по скидкам на цены предложений и ставки аренды объектов офисно-тороговой недвижимости на активном рынке по данным Справочника Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.6
Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Цены предложений объектов.
|
№п/п |
Сегмент |
Доверительный интервал, % |
Среднее значение, % |
|
1. |
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости |
9,5 - 10,5 |
10,0 |
|
2. |
Высоко классные офисы (Офисы классов А, В) |
9,2 - 10,2 |
9,7 |
|
3. |
Высококлассная торговая недвижимость |
8,7 - 9,7 |
9,2 |
|
4. |
Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса |
11,5 - 12,9 |
12,2 |
Таблица 8.7
Значения скидки на торг, усредненные по городам России, и границы доверительных интервалов. Арендные ставки объектов.
|
№п/п |
Сегмент |
Доверительный интервал, % |
Среднее значение, % |
|
1. |
Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости |
7,9 - 8,9 |
8,4 |
|
2. |
Высоко классные офисы (Офисы классов А, В) |
7,6 - 8,7 |
8,2 |
|
3. |
Высококлассная торговая недвижимость |
7,1 - 8,2 |
7,7 |
|
4. |
Недвижимость, предназначенная для ведения определенного вида бизнеса |
9,9 - 11,2 |
10,5 |
Таким образом, из всего выше сказанного, Оценщик пришел к выводу, что реальные цены сделок по купле-продаже офисно-торговых объектов свободного назначения отличаются от цен предложения в среднем на 10,0%, реальные ставки по аренде офисно-торговых объектов свободного назначения отличаются от арендных ставок предложения в среднем на 8,4%, что подтверждается экспертами в сфере недвижимости (риэлторами) в ходе проведения интервью.
Местоположение объекта. Местоположение является уникальным фактором, так как его нельзя изменить. Недвижимость бывает разного назначения, и для каждого назначения фактор местоположения играет свою роль. Для коммерческой недвижимости важно проходимое место, расположение около дороги, этаж, развитие инфраструктуры.
Месторасположение – интегральная характеристика, включающая в себя:
- Местоположение относительно ценового пояса;
- Расположение относительно красной линии.
Местоположение относительно ценового пояса.
Оценщик воспользовался данными о ценах на торговую недвижимость «изменение ценовых показателей на вторичном рынке встроенно-пристроенных торговых площадей», представленными в аналитическом отчете УПН «Офисная недвижимость, итоги IV квартала 2017 года» (Аналитический отдел Риэлтерского информационного центра УПН тел.: (343) 367-67-60, 367-67-61, 367-67-62, интернет-ресурс: http://www.upn.ru).
Таблица 8.8
|
Показатель |
мар. 2017 |
июн. 2017 |
сен. 2017 |
дек. 2017 |
|
город |
90 664 |
89504 |
87262 |
85835 |
|
Центр |
100 081 |
102870 |
99722 |
94861 |
|
1 пояс |
91 751 |
88683 |
85513 |
84912 |
|
2 пояс |
90 206 |
87013 |
89182 |
88355 |
|
3 пояс |
65 181 |
66378 |
69865 |
65523 |
Расположение относительно красной (первой) линии. Данный фактор учитывает месторасположение объекта недвижимости относительно красной линии.
Расположение входа помещения на улицу со стороны двора (внутриквартальную линию домов) снижает стоимость объектов. Что подтверждается исследованиями, изложенными в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.9
|
Наименование коэффициента |
Среднее |
Доверительный интервал |
|
|---|---|---|---|
|
Цены/арендные ставки предложений объектов |
|||
|
Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной арендной ставке такого же объекта, расположенного на красной линии |
0,80 |
0,79 |
0,81 |
Физические характеристики объекта. К физическим характеристикам относятся следующие:
- Материал стен
- Наличие отдельного входа
- Состояние отделки
- Физическое состояние здания
- Общая площадь
Функциональное назначение. Объекты коммерческой недвижимости обладают различной доходностью в зависимости от характера использования.
Корректировка на функциональное назначение применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.10
|
Цены офисно-торговых объектов |
Аналог |
||||
|
офисно-торговый объект свободного назначения |
высококлассный офисный центр объект |
высококлассный торговый объект |
Объект общественного питания |
||
|
Объект оценки |
офисно-торговый объект свободного назначения |
1,00 |
0,81 |
0,79 |
0,86 |
|
высококлассный офисный центр объект |
1,24 |
1,00 |
0,98 |
1,07 |
|
|
высококлассный торговый объект |
1,27 |
1,03 |
1,00 |
1,09 |
|
|
Объект общественного питания |
1,16 |
0,94 |
0,92 |
1,00 |
|
Таблица 8.11
|
Арендные ставки офисно-торговых объектов |
Аналог |
||||
|
офисно-торговый объект свободного назначения |
высококлассный офисный центр объект |
высококлассный торговый объект |
Объект общественного питания |
||
|
Объект оценки |
офисно-торговый объект свободного назначения |
1,00 |
0,81 |
0,77 |
0,85 |
|
высококлассный офисный центр объект |
1,24 |
1,00 |
0,95 |
1,05 |
|
|
высококлассный торговый объект |
1,30 |
1,05 |
1,00 |
1,11 |
|
|
Объект общественного питания |
1,17 |
0,95 |
0,90 |
1,00 |
|
Тип объекта.
Анализ данного фактора приведен в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.12
Тип объекта
|
Наименование коэффициента |
Среднее |
Доверительный интервал |
|
|
Отношение удельной цены встроенного помещения к удельной цене такого же отдельно-стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки |
0,89 |
0,88 |
0,90 |
Таблица 8.13
Тип объекта
|
Наименование коэффициента |
Среднее |
Доверительный интервал |
|
|
Отношение удельной арендной ставки встроенного помещения к удельной арендной ставке такого же отдельно-стоящего объекта с земельным участком в пределах площади застройки |
0,89 |
0,88 |
0,90 |
Материал стен. Конструктивные особенности объекта существенно влияют на качество и стоимость объекта недвижимости. При значительном несоответствии конструктивных особенностей объекта оценки и аналогов необходимо вносить корректировки.
Корректировка на материал стен применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.14
|
Цены офисно-торговых объектов |
Аналог |
|||
|---|---|---|---|---|
|
капитальный объект |
сэндвич |
дерево |
||
|
Объект оценки |
капитальный объект |
1,00 |
1,20 |
1,41 |
|
сэндвич |
0,83 |
1,00 |
1,17 |
|
|
дерево |
0,71 |
0,85 |
1,00 |
|
Таблица 8.15
|
Арендные ставки офисно-торговых объектов |
Аналог |
|||
|---|---|---|---|---|
|
капитальный объект |
сэндвич |
дерево |
||
|
Объект оценки |
капитальный объект |
1,00 |
1,15 |
1,32 |
|
сэндвич |
0,87 |
1,00 |
1,15 |
|
|
дерево |
0,76 |
0,87 |
1,00 |
|
Состояние отделки. Корректировка на состояние отделки применяется в соответствии с исследованием, проведенным в Справочнике Оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2017 год) под научным руководством Лейфера Л.А.
Таблица 8.16
|
Цены офисно-торговых объектов |
Аналог |
||||
|
Без отделки |
Требует косметического ремонта |
Среднее состояние |
Отделка «люкс» |
||
|
Объект оценки |
Без отделки |
1,00 |
0,93 |
0,79 |
0,65 |
|
Требует косметического ремонта |
1,08 |
1,00 |
0,85 |
0,70 |
|
|
Среднее состояние |
1,27 |
1,18 |
1,00 |
0,82 |
|
|
Отделка «люкс» |
1,54 |
1,43 |
1,22 |
1,00 |
|